서울시 주택재개발 사업진행 영향요인 분석 = Analysis of Factors Influencing the Progress of Housing Redevelopment Projects in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing redevelopment, which improves the urban environment by improving aging poor housing, has been recognized as a public service project, but in 2012, a new policy plan for maintenance projects was announced to curb the excessive maintenance project as the side effects of reckless maintenance projects became a social problem. The decrease in the supply of new housing through maintenance projects caused the housing supply rate in Seoul to decrease and the ratio of old housing to increase. As social consensus was formed on the need to revitalize maintenance projects, a bill to enact a special law to promote reconstruction and redevelopment was proposed in 2024. In order to provide implications for the establishment of maintenance project policies, this study investigated the factors affecting the smooth progress of the project by dividing housing redevelopment into the project decision stage, union establishment stage, project plan stage, and construction stage.

Through an empirical analysis of the factors influencing the removal of the designation of the maintenance area in the project decision stage, Chapter 3 investigated the factors affecting the start process of redevelopment projects by land owners after the designation of the maintenance area. Since the removal of the maintenance area designation is determined by a referendum, the factors that can affect the pros and cons of local residents' maintenance projects without a maintenance plan are composed of independent variables. As a result of logistic regression analysis, which consists of categorical dependent variables on whether or not to cancel the designation of maintenance areas, the proportion of old housing in the area with low average apartment sales prices is high, the proportion of residents eligible for livelihood benefits is low, and the possibility of lifting the designation of maintenance areas for redevelopment where the union has not been established increases.

Chapter 4 analyzes the process by which the promotion committee secures the consent rate necessary for applying for approval for the establishment of the association through the factors influencing the project period at the stage of establishment of the association. A multilinear regression model was formed in which the time required from the date of approval for the establishment of the promotion committee to the date of the union founder was set as a dependent variable, and the factors that could influence the decision-making of land owners for maintenance projects were selected as independent variables without the size of the completion housing. As a result of empirical analysis, regional characteristics and population characteristics do not show any significant influence, and if the number of members increases or the rate of change in interest rates increases when the establishment of the promotion committee is approved, the project period decreases, and if the economic growth rate increases when the establishment of the promotion committee is approved, or if the number of unsold houses in Seoul increases when the union is established, the project period increases. The new policy implementation of the maintenance project has the influence of increasing the project period at the stage of union establishment.

Chapter 5 is an analysis of the factors affecting the duration of the project in the maintenance planning stage, and used a multilinear regression model with the project period as a continuous dependent variable from the date of establishment of the association to the date of management and disposal to find out the process of establishing the project implementation plan and achieving the consent rate of members through the general meeting. The total business profit, maintenance project cost, and individual contributions through the redevelopment project are determined in the maintenance plan stage, so a certain level of business profit should be secured and there should be no conflict between members over the project progress. As a result of the empirical analysis, if the number of members is high and the average apartment sale price in the autonomous district is high, the project period increases as the possibility of conflict among members increases, and if the interest rate fluctuation rate is high when the project implementation plan is approved, the project period decreases in anticipation of rising housing prices. The price fluctuation rate is high when the project implementation plan is approved, the land price fluctuation rate is high when the management disposal plan is approved, and the revised law is applied through the new policy plan for maintenance projects.

Chapter 6 analyzes the factors influencing the project period during the construction stage. Using a multilinear regression model with the project period as a dependent variable from the management and disposal plan date to the completion date, the redevelopment association analyzes the process of relocating, demolishing, and implementing new construction work by existing residents. As a result of the empirical analysis, if the area of the area is large, the project period increases because the time required for relocation and construction work increases, and if the number of unsold houses increases when the management and disposal plan is approved, the project period increases because the construction period can be adjusted to secure maintenance project costs through general distribution. Additionally, if the price fluctuation rate rises during approval of management disposition, construction costs increase, which can lead to conflicts between the union and the contractor, so the project period increases and public intervention in relocation and demolition works is strengthened through the new policy initiative of maintenance projects.

As a result of this study's empirical analysis to find out the factors that affect the smooth implementation of the entire redevelopment project stage from the designation of maintenance areas to the approval of completion, the progress of redevelopment projects has a greater impact on economic and policy characteristics of the project period than the unique characteristics of the workplace, regional characteristics, and population characteristics. The revised Urban Improvement Act through the New Policy Initiative of Maintenance Projects suppresses the promotion of maintenance projects at redevelopment sites with low business profits by lifting the designation of maintenance areas, and has the effect of increasing the project period at the union establishment stage, maintenance plan stage, and construction construction stage, so a legislative review is needed to revitalize the maintenance project.

국문 초록 (Abstract)

노후주택의 주거환경을 개선하는 재개발 사업은 공익사업에 대한 특례법을 적용받는 지원대상이었으나 2000년대 초반 무분별한 정비사업 추진의 부작 용이 사회문제화되면서 정비사업에 대한 규제가 강화되었다. 정비사업을 통 해 공급되는 신규주택의 감소에 따라 서울시의 주택 부족 및 주거환경 노후 화가 사회문제화되면서 정비사업에 대한 부동산 정책의 방향을 전환해야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 본 연구에서는 재개발 사업과정을 4단계로 구분하여 단계별 달성과업에 대한 인과관계를 통해 연구가설을 설정하고 실증분석으로 검증했다.

3장은 사업결정단계의 정비구역지정해제 영향요인에 대한 실증분석을 통해 정비구역으로 지정된 지역에서 토지등소유자에 의한 재개발 사업의 개시 결정에 영향을 미치는 요인을 알아보았다. 정비구역지정해제는 주민투표에 의 해 결정되며 정비계획이 수립되지 않은 상태에서 지역주민의 정비사업 찬반 결정에 영향을 미칠 수 있는 요인을 독립변수로 구성했다. 정비구역지정 해제 여부를 범주형 종속변수로 구성한 로지스틱회귀분석 결과, 평균 아파트 분양가가 낮은 자치구에 위치하고, 해당지역의 노후주택비율이 높으며, 생계 급여 수급대상 주민의 비율이 낮고, 조합설립이 완료되지 않은 재개발의 정 비구역지정해제 가능성이 증가한다.

4장은 조합설립단계 사업기간 영향요인을 통해 추진위원회가 조합설립인가 의 신청에 필요한 동의율을 확보하는 과정을 분석한다. 추진위원회설립승인 일부터 조합설립인가일까지 소요기간을 종속변수로 설정한 다중선형회귀모형을 구성하고 추진위원회가 설립되었으나 준공주택의 규모가 확정되지 않 은 상태에서 토지등소유자의 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 요인을 독립 변수로 투입했다. 실증분석결과 지역특성과 인구특성은 유의미한 영향력을 보이지 않으며 조합원 수가 증가하거나 추진위원회설립승인시 금리변동률이 증가하면 사업기간이 감소하고, 추진위원회설립승인시 경제성장률이 증가하거나 조합설립시 서울시 미분양주택이 증가하면 사업기간이 증가한다. 정비 사업 신정책구상을 통한 개정법 적용은 조합설립단계 사업기간을 증가시키는 영향력이 있다.

5장은 정비계획단계 사업기간 영향요인에 대한 분석으로, 재개발 조합이 사업시행계획과 관리처분계획을 확정하고 총회를 통해 조합원의 동의를 구하는 과정을 알아보기 위해 조합설립인가일부터 관리처분계획인가일까지 사업 기간을 연속형 종속변수로 하는 다중선형회귀모형을 이용했다. 정비계획단 계에서 재개발 사업을 통한 총사업이익과 정비사업비, 조합원 개인의 분담 금이 확정되기 때문에 원활한 사업진행을 위해서는 일정 수준 이상의 사업 이익이 확보되고 사업진행에 대한 조합원 간 갈등이 발생하지 않아야 한다. 실증분석결과 조합원 수가 많고 자치구 평균 아파트 분양가가 높으면 조합 원 간 갈등이 발생할 가능성이 커지면서 사업기간이 증가하며, 사업시행계 획인가시 금리변동률이 높으면 주택가격 상승에 대한 기대로 사업기간이 감소한다. 또한 사업시행계획인가시 물가변동률이 높고, 관리처분계획인가시 지가변동률이 높으며, 정비사업 신정책구상을 통한 개정법의 적용을 받으면 정비계획단계 사업기간이 증가한다.

6장은 건축공사단계 사업기간 영향요인 분석이다. 관리처분계획인가일부터 준공인가일까지 사업기간을 종속변수로 하는 다중선형회귀모형을 이용하여 정비계획을 확정한 재개발 조합이 기존 주민의 이주, 철거, 신축공사를 시행 하는 과정을 분석한다. 실증분석결과 구역면적이 넓으면 이주 및 건설공사 에 필요한 시간이 증가하기 때문에 사업기간이 증가하며, 관리처분계획인가 시 미분양 주택수가 증가하면 일반분양을 통한 정비사업비 확보를 위해 착공 시기를 조절할 수 있기 때문에 사업기간이 증가한다. 또한 관리처분인가시 물가변동률이 상승하면 건축공사비가 늘어나면서 조합과 시공사 간 갈등 이 발생할 수 있으므로 사업기간이 증가하고 정비사업 신정책구상을 통해 이주 및 철거공사에 대한 공공의 개입이 강화되면서 건설공사단계의 사업기간이 증가했다.

정비구역지정부터 준공인가까지 전체 재개발 사업단계의 원활한 사업추진에 영향을 미치는 요인을 알아본 본 연구의 실증분석결과, 재개발 사업의 진행은 사업장의 고유한 특성이나 지역특성, 인구특성보다 사업진행시기의 경제 특성과 정책특성이 미치는 영향력이 크다. 정비사업 신정책구상을 통해 개정된 도시정비법은 정비구역지정해제를 통해 사업이익이 낮은 재개발 사업장의 정비사업 추진을 억제하며, 조합설립단계, 정비계획단계, 건축공사단계 의 사업기간을 증가시키는 영향력이 있으므로 정비사업 활성화를 위해서 입법적인 재검토가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 연구의 구성 5
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 노후주택의 재개발 7
• 1. 도시정비사업 7
• 2. 재개발의 발전과정 10
• 3. 재개발 정책의 변화 11
• 제2절 서울시 주택 재개발 13
• 1. 서울시 주택 현황 13
• 2. 재개발을 통한 신규주택 공급 15
• 3. 서울시 재개발 사업 18
• 제3절 정비구역지정해제 22
• 1. 정비사업 신정책구상 22
• 2. 정비구역지정해제 23
• 제4절 재개발 사업단계 24
• 1. 도시주거환경정비 기본계획 25
• 2. 정비구역지정 26
• 3. 추진위원회설립승인 27
• 4. 조합설립인가 29
• 5. 사업시행계획인가 31
• 6. 관리처분계획인가 32
• 7. 준공인가 및 이전고시 33
• 제5절 선행연구 고찰 34
• 1. 정비구역지정해제 선행연구 34
• 2. 재개발 사업기간 선행연구 41
• 제6절 선행연구와 차별성 50
• 제3장 사업결정단계 정비구역지정해제 영향요인 52
• 제1절 분석배경 52
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 53
• 1. 분석자료 53
• 2. 변수의 정의 58
• 제3절 연구모형 및 가설 62
• 1. 연구모형 62
• 2. 연구가설 63
• 제4절 실증분석 66
• 1. 기초통계량 분석 66
• 2. 사업결정단계 정비구역지정해제 영향요인 로지스틱회귀분석 67
• 제4장 조합설립단계 사업기간 영향요인 71
• 제1절 분석배경 71
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 72
• 1. 분석자료 72
• 2. 변수의 정의 73
• 제3절 연구모형 및 가설 76
• 1. 연구모형 76
• 2. 연구가설 77
• 제4절 실증분석 81
• 1. 기초통계량 분석 81
• 2. 조합설립단계 사업기간 영향요인 다중회귀분석 83
• 제5장 정비계획단계 사업기간 영향요인 87
• 제1절 분석배경 87
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 88
• 1. 분석자료 88
• 2. 변수의 정의 89
• 제3절 연구모형 및 가설 91
• 1. 연구모형 91
• 2. 연구가설 92
• 제4절 실증분석 96
• 1. 기초통계량 분석 96
• 2. 정비계획단계 사업기간 영향요인 다중회귀분석 97
• 제6장 건설공사단계 사업기간 영향요인 101
• 제1절 분석배경 101
• 제2절 분석자료 및 변수의 정의 101
• 1. 분석자료 101
• 2. 변수의 정의 102
• 제3절 연구모형 및 가설 103
• 1. 연구모형 104
• 2. 연구가설 104
• 제4절 실증분석 107
• 1. 기초통계량 분석 107
• 2. 건설공사단계 사업기간 영향요인 다중회귀분석 108
• 제7장 결론 111
• 제1절 연구결과 요약 111
• 제2절 연구의 한계 및 후속연구 113
• 참고문헌 115
• ABSTRACT 118