복합용도건축물의 활성화를 위한 역세권지구단위계획에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

현재 우리의 도시는 용도지역제를 기반으로 하는 토지이용 순화의 경향이 두드러져 있다. 이러한 도시의 토지이용은 적성과 기능별로 각각 분리하고, 교통망에 의해 유기적으로 연결하고자 하는 것이 그 취지라고 할 수 있다.
하지만 이러한 용도순화는 지대경쟁으로 인해 주거지역이 외곽지역으로 밀려나고 직․주 분리현상을 발생시켰을 뿐 아니라 도심공동화 현상을 야기 시켰다.
이러한 문제들은 토지이용의 극단적인 기능 순화가 불러온 문제점으로 인식하고 복합적인 토지이용을 고려하게 되었다. 따라서 이러한 문제점을 해소하기 위해 등장한 것이 복합용도건축물이다. 하지만 복합용도건축물은 많은 문제점을 내포하고 있다.
따라서 본 연구는 주거를 중심으로 하는 복합용도건축물임에도 불구하고 지역에 따라 입지가능 지역이 구분되어 있는 현 시점에서 복합용도건축물에 대한 입지를 활성화시키기 위한 방안을 제시하고, 그러한 지역을 지구단위계획으로 지정하여 건축 계획적 측면보다는 도시 계획적 측면을 고려한 해결방안을 제시하고자 한다.
특히 역세권 주변의 3종 일반주거지역내에서 복합용도건축물의 입지와 그에 따른 건축물 인센티브를 도입하여 지구의 거점지역인 역세권에 복합용도건축물의 활성화를 꾀하고자 한다.
본 연구의 목적과 방법을 분석하여 얻은 연구결과는 다음과 같다.

첫째, 복합용도건축물의 건축규모특성을 분석한 결과 대지면적과 연면적, 대지면적과 층수의 관계가 가장 뚜렷하게 나타나는 것을 확인 할 수 있었다. 기존의 인센티브 항목이 적용된 사례대상지를 포함하여 다른 결론을 도출할 수 있을 것이라 판단되었으나 분석을 통해 일반건축물과 크게 다르지 않게 나타났다. 대지와 연면적 층수가 매우 연계성이 있어 대지에 관련된 의무적 규제를 하기 위해서는 연면적과 층수를 증대시킬 수 있는 인센티브 항목이 필요 하는 결론을 도출하였다.

둘째, 서울시 지구단위계획에서 건축규제요소로 어떤 것을 활용하고 있는지 근거자료를 찾기 위해 지구단위계획의 계획요소의 분석을 한 결과 용도지역변경, 공공공지, 권장용도, 건축한계선, 인센티브등을 활용하고 있음을 확인할 수 있었다.

셋째, 역세권 주변의 용도지역을 분석한 결과 제1종전용주거지역 0.2%, 1종일반주거지역 9.5%, 2종일반주거지역(7층이하) 29.7%, 2종일반주거지역 13.1%, 3종일반주거지역 22.3%, 준주거지역 4.7%, 일반상업지역 3.9%, 근린상업지역 0.6%, 유통상업지역 0.6%, 준공업지역 6.2%,, 생산녹지지역 1.0%, 자연녹지지역 8.4%의 비율로 분포하고 있었다.

넷째, 입지적 요소에 의무적 규제요소를 도출하면 복합용도건축물은 상업계(근린 ‧일반‧중심상업)지역에서만 활용이 가능하지만 제4장에서 분석한 결과 대부분의 역세권 지역은 3종 일반주거지역에서 많은 분포를 보이고 있다.
지구중심의 역세권개발은 지역 활성화를 유도하는데 매우 중요한 역할을 하고 있다.
따라서 지역활성화를 유도하는 지구중심의 역할을 담당하는 역세권 지역의 3종일반주거지역 활성화를 위해 인센티브적용을 위한 의무적 규제요소(친환경건축, 옥외 공간율, 공지율, 에너지절약, 커뮤니티시설 등)를 지정하고 인센티브를 부여 하여 주거환경과 개발규모를 적정하게 판단 할 수 있는 방법이 제시되어야 할 것이다.

다섯째, 현재 지구단위계획의 지정대상을 살펴보면 토지이용고도화의 특정목적 달성을 위한 것, 당초 개발 사업취지의 유지를 위한 것, 도시 형태와 기능의 재정립 및 난개발방지를 위한 것으로 지정하고 있으나 본 논문에서는 복합용도건축물의 활성화를 위한 역세권 내 제3종일반주거지역의 대상으로 도시 및 지역재생활성화를 위한 범위가 수반되어야 할 것이라는 결론을 도출하였다.

목차 (Table of Contents)

• 1장 서 론 3
• 1.1 연구의 배경 및 목적 3
• 1.2 연구의 범위와 방법 4
• 1.3 주요 용어의 정리 5
• 1.4 연구의 흐름도 7
• 2장 복합용도건축물과 지구단위계획의 이론적 고찰 10
• 2.1 복합용도건축물의 이론 및 관련법 10
• 2.2 지구단위계획의 내용 및 관련 규정 23
• 2.3 인센티브의 개념과 의의 31
• 3장 복합용도건축물 및 역세권 지구단위계획의 실태 36
• 3.1 복합용도건축물 입지적 실태 36
• 3.1.1 권역별 현황 39
• 3.1.2 자치구별 현황 40
• 3.1.3 용도지역별 현황 42
• 3.2 복합용도건축물의 규모적 건축특성 44
• 3.2.1 대지면적 44
• 3.2.2 건폐율 45
• 3.2.3 연면적 46
• 3.2.4 용적률 47
• 3.2.5 층 수 48
• 3.3 역세권 지구단위계획의 현황 48
• 3.3.1 서울시 종전 지구단위계획현황 48
• 3.3.2 서울시 공간위계에 따른 구역결정 50
• 3.3.3 역세권 지구단위계획 현황 52
• 4장 복합용도건축물 및 역세권 지구단위계획의 특성 분석
• 4.1 복합용도건축물의 규모적 특성 분석 68
• 4.1.1 대지면적과의 상관관계 분석 69
• 4.1.2 용적률과의 상관관계 분석 75
• 4.1.3 층수와의 상관관계 분석 79
• 4.1.4 연면적과의 상관관계 분석 85
• 4.1.5 건폐율과의 상관관계 분석 91
• 4.2 역세권 지구단위계획의 특성 분석 97
• 4.2.1 역세권 지구단위계획의 건축 규제요소 분석 97
• 4.2.2 역세권 지구단위계획의 용도지역 분석 99
• 4.3 역세권 지구단위계획의 활성화를 위한 복합용도개발의 인센티브 분석 104
• 4.3.1 일반지구단위계획의 인센티브 특성 분석 104
• 4.3.2 역세권 지구단위계획을 위한 인센티브 분석 115
• 5장 결 론