우리나라 不動産仲介業 市場의 問題點과 改善方案에 관한 硏究 = (A) Study on the Problem and Improving Measures of the Real Estate Agency Market

국문 초록 (Abstract)

經濟發展과 인구의 증가, 産業化, 情報化, 都市化 등의 급속한 변화에 따라 不動産 문제는 社會的·經濟的인 문제로 대두되었다.
IMF로 外換 및 金融危機를 맞이한 우리나라는 경제적·사회적 질서체계가 급속하게 변하면서 不動産市場도 전환의 계기를 맞이하고 있고, 또한 不動産 市場의 全面 開放에 따라 不動産 業界의 경쟁력 저하는 경제 전반에 걸쳐 競爭力 弱化로 이어지고 있다. 따라서 이 學位論文은 不動産 問題의 해결을 위해서 우리나라 不動産仲介業 市場의 問題點을 살펴보고 그 改善方案을 제시하였다.

이러한 目的을 達成하기 위해서 이 硏究論文은 다음과 같이 구성되었다.
제1장에서는 硏究의 目的, 그리고 硏究의 範圍 및 方法을 기술하였다.
제2장에서는 不動産仲介業의 理論的 考察로서 不動産 市場의 特性과 仲介業의 特性 그리고 不動産仲介業의 仲介活動을 서술하였다.
제3장에서는 仲介業의 現況分析으로서 仲介業의 現況 및 仲介業者의 資格과 設立規定, 그리고 市場에서의 仲介業者의 역할과 우리나라와 외국중개업의 비교분석 및 최근 동향을 비교 논설하였다.
제4장에서는 不動産仲介業의 制度上·運營上의 問題點과 그에 따른 改善方案을 제시하였다.
제5장에서는 상기 결과를 토대로 不動産市場 開放化에 맞춰 국제화 및 세계화에 부응하기 위한 선진화, 전문화, 기업화된 不動産仲介業 市場의 育成을 위한 改善方案을 제시하여 결론지었다.

不動産仲介業의 制度上의 改善方案은 다음과 같다.
첫째, 仲介業者의 제한된 業務領域 및 範圍를 擴大해야 한다.
둘째, 公認仲介士 試驗科目擴大 및 재교육을 통하여 仲介業者의 資質을 향상시켜야 한다.
셋째, 公認仲介士 制度를 개선하고 Franchise업을 育成·活性化 시켜야 한다.

그리고 不動産 仲介業의 運營上의 政策 改善方案은 다음과 같다.
첫째, 仲介業者의 專門性 향상과 企業化 추구 政策이 필요하다.
둘째, 仲介手數料率의 現實化 및 不動産去來의 情報網을 育成하여야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With some rapid changes in Korea including development of economy, increase of population, industrialization, expansion of information-oriented society and urbanization real estate became a social and economic problem.
Since Korea faced the crises of foreign exchange and finance by International Monetary Fund, it's economic and social order changed, and real estate market also experiences a turning point. Also the weakness of competitiveness across the economics in Korea connected with the lowering condition in real estate agency through the whole openness of real estate market. Present thesis, therefore, proposes improving measures of real estate agency market in Korea so as to solve its problem.
To attain the goal, contents of the thesis are as follows:

In the first chapter, purpose, scope and method are described.
In the second, a chapter to consider theories on real estate agency, the characteristics of real estate agency market, the characteristics of agency and activity of agent business are described.
Third chapter, analysing real condition of the agency, studies present condition, qualification of agent, rule of association and role of agent in the market, and compares Korea's and foreign countries' agent business.
In the fourth chapter, systemic and operational problems and their resolutions of real estate agency are proposed.
And in the fifth chapter, based on the results above, my conclusions are presented as some improving measures for advanced, professional and industrial real estate agency market to cope with internationalization and globalization on the point of openness of real estate market.

Improving measures of systemic problems about real estate agency are as follows:
First, existing restricted field and scope of agency's business should be extended.
Second, agents would increase their capability through extending the examination subject for license and reeducation.
Third, improving the system and promoting real estate agency's franchise would be needed.

And policy measures of operational problems of real estate agency are as follows:
First, improving the agent's professionality and the pursuit of policy to business would be needed.
Second, it should be raised the fee of real estate agency to reality and activated a network of real estate agency information.

목차 (Table of Contents)

• 감사의 글 = ⅰ
• 目次 = ⅱ
• 表目次 = ⅴ
• 그림目次 = ⅴ
• ABSTRACT = ⅵ
• 國文抄錄 = ⅷ
• 第 Ⅰ 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究의 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 2
• 第 Ⅱ 章 不動産仲介業의 槪念과 定議 = 3
• 第 1 節 不動産 市場의 特性 = 3
• 1. 不動産의 理論的 特性 = 3
• 2. 우리나라 不動産 市場의 特性 = 5
• 第 2 節 不動産仲介業의 槪觀 = 9
• 1. 不動産仲介業의 定義 = 9
• 2. 不動産仲介業의 特性 = 10
• 第 3 節 不動産仲介業의 仲介活動 = 14
• 1. 仲介契約依賴 活動 = 14
• 2. 販賣 및 購買活動 = 15
• 3. 權利分析活動 = 16
• 4. 契約締結 = 16
• 第 Ⅲ 章 우리나라 不動産仲介業의 現況 = 17
• 第 1 節 우리나라 不動産仲介制度 = 17
• 1. 居間制度 = 17
• 2. 紹介營業法에 의한 仲介制度 = 18
• 3. 不動産仲介業法에 의한 仲介制度 = 18
• 第 2 節 우리나라 不動産仲介業의 運營現況 = 21
• 1. 不動産仲介業者의 分類 = 21
• 2. 不動産仲介業의 現況 = 24
• 3. 不動産仲介業者의 資格 및 設立規定 = 25
• 4. 市場에서의 不動産仲介業者의 役割 = 29
• 第 3 節 外國의 不動産 仲介制度 = 32
• 1. 各國의 不動産仲介 制度 = 32
• 2. 日本의 宅地去來主任制度 = 32
• 3. 美國의 BROKER 및 REALTOR 制度 = 33
• 4. 英國의 CHARTERED SURVEYOR 制度 = 34
• 5. 獨逸의 RDM 制度 = 35
• 第 4 節 各國의 不動産 去來形態의 比較 = 36
• 1. 不動産 去來形態의 比較 = 36
• 2. 不動産仲介業 體系의 比較 = 38
• 第 Ⅳ 章 不動産仲介業의 問題點과 改善方案 = 41
• 第 1 節 不動産仲介業의 制度上의 問題點 = 41
• 1. 仲介業務의 範圍制限 = 41
• 2. 仲介業者의 資質不足과 公認仲介士 制度의 不完全性 = 43
• 3. 不動産仲介 Franchise業의 未備 = 44
• 第 2 節 不動産仲介業의 運營上 問題點 = 47
• 1. 仲介專門家의 不在와 零細性 = 47
• 2. 仲介手數料率 및 情報體系의 未洽 = 48
• 3. 不動産市場 開放에 따른 準備未洽 = 51
• 第 3 節 不動産仲介業의 制度 改善方案 = 53
• 1. 仲介業者의 業務領域 및 範圍擴大 = 53
• 2. 公認仲介士 制度의 改善 = 53
• 3. 不動産 Franchise業의 育成活性化 = 55
• 4. 不動産仲介業協會 機能活性化 問題 = 56
• 第 4 節 不動産仲介業의 政策 改善方案 = 57
• 1. 仲介業者의 專門性 向上 및 企業化 追求 政策의 必要性 = 57
• 2. 仲介手數料率의 自律化 및 不動産去來의 情報網 育成 = 58
• 3. 不動産 Consulting制度의 定着과 開放에 따른 對應方案 = 60
• 第 Ⅴ 章 結論 = 62
• 參考文獻 = 64