한미 리츠 가격지수의 금리민감도 및 비대칭성 연구 : COVID-19 이후 금리인하기와 인상기를 중심으로 = Analysis of Interest Rate Sensitivity and Asymmetry in the Korea-U.S. REIT Price Indices : Comparison between Periods of Interest Rate Cuts and Hikes After COVID-19

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The price of REITs is influenced by various factors, including economic conditions and corporate performance, in addition to interest rates. However, over the past five years, volatility due to interest rate changes has been particularly pronounced. This suggests that if the high-interest rate environment comes to an end and rate cuts begin, easing funding burdens, REIT prices may rebound. Moreover, the return of the Trump administration, which favors REITs and the real estate market, calls for greater attention to the REITs sector.
While previous studies have examined the maturity and development of the domestic REITs market and its price movements, research on the REIT price index after 2019—when the Korea Exchange introduced the comprehensive REIT index and financial market volatility increased due to COVID-19—remains scarce. This study, therefore, investigates the interest rate sensitivity of the REIT price indices in Korea and the U.S., comparing their asymmetric responses to rate hikes and cuts.
The analysis reveals that Korea’s REIT price index exhibits a negative correlation with the 10-year Korean government bond yield and a strong positive correlation with the KOSPI index and the real estate market consumer sentiment index. In contrast, the U.S. REIT price index shows a negative correlation with the 10-year U.S. Treasury yield and a strong positive correlation with the S&P 500 index, commercial real estate index, and consumer sentiment index. These findings indicate that the Korean REIT price index is less sensitive to interest rate fluctuations than its U.S. counterpart.
Furthermore, an analysis of the asymmetric nature of REIT price fluctuations reveals that both the Korean and U.S. REIT price indices exhibit greater volatility during periods of interest rate hikes than during rate cuts. The volatility in Korea was approximately four times higher during rate hikes, while in the U.S., the difference was about twofold.
This study differentiates itself by conducting a broad market analysis using national REIT benchmark indices rather than focusing on individual REIT stocks. It also incorporates control variables such as stock market performance, real estate market conditions, and consumer sentiment, based on previous research. Additionally, it provides insights into REIT price dynamics in the post-COVID-19 era. However, limitations remain in generalizing the results due to the restricted scope and period of analysis.

국문 초록 (Abstract)

한미 리츠 가격지수의 금리민감도 및 비대칭성 연구 COVID-19 이후 금리인하기와 인상기를 중심으로 리츠의 가격은 금리 외에도 경기와 실적 등 다양한 요인에 의해 결정되지만 최근 5년간은 금리에 따른 변 동이 특히 두드러졌다. 이는 고금리 기조가 막을 내리고 금리 인하가 시작되어 자금 조달 부담이 줄어든다 면 리츠 가격이 반등할 것을 시사한다. 이외에도 리츠와 부동산 시장에 우호적인 트럼프 행정부의 재출범으 로 리츠 시장에 주목해야 할 필요가 있다. 국내 리츠 시장의 성숙 및 발전에 따라 리츠 가격과 수익률에 관 련된 연구가 진행되었으나, 한국거래소에서 리츠종합지수를 발표하고 COVID-19로 금융시장 변동성이 확대 된 2019년 이후 리츠가격지수에 대한 연구를 찾기 어려웠기에 본 연구를 실시하게 되었다. 분석에 앞서 각국의 리츠 시장현황과 대표 가격지수, 선행연구를 진행했으며, 이러한 배경에서 본 연구는 한 국과 미국의 리츠가격지수의 금리민감도를 비교하고, 금리인하기와 인상기를 구분하여 가격변동의 비대칭성을 비교 분석하였다. 추가로 COVID-19 발생 시기 전후로 한미 리츠가격지수의 금리민감도를 비교하기 위해 더미 변수를 추가하여 분석을 실시하였다. 한미 리츠가격지수의 금리민감도를 분석한 결과, 한국 리츠가격지수는 국고채 10년물 금리와는 음의 관계가, KOSPI지수, 부동산시장 소비심리지수 순으로 강한 양의 관계가 있는 것으로 나타났다. 미국 리츠가격지수 의 경우, 미국 국고채 10년물 금리와는 음의 관계가, S&P 500지수, 상업용부동산 지수, 소비자심리지수 순 으로 강한 양의 관계가 있음을 확인할 수 있었다. 이는 한국 리츠가격지수가 미국 리츠가격지수보다 금리 변동에 덜 민감하게 반응한다는 것을 시사한다. 다음으로 리츠 가격변동의 비대칭성을 분석한 결과, 한국과 미국 리츠가격지수 모두 금리 인하기에 비해 금리 인상기에 변동 폭이 큰 것으로 나타났다. 한국의 경우 약 4배, 미국의 경우 약 2배 수준의 변동성 차이가 있었다. 마지막으로 COVID-19 발생시기 전후로 한미 리츠가격지수의 금리민감도를 분석한 결과, 한국의 COVID 더미 변수가 유의미한 양의 효과를 갖는 것으로 나타났다. COVID-19 기간인 2019~2021년 동안 한국 리츠가격지수가 2022~2024년 보다 1.5% 가량 높은 수익률을 보였다. 그러나 미국의 경우, COVID 더미변수가 유의미한 효과를 갖지 않는 것으로 나타났다. 본 연구는 개별 리츠 종목에 대한 분석에서 벗어나 각국의 리츠 벤치마크 가격지수를 활용하여 리츠 시장 전 반에 대한 분석을 진행했다는 점, 선행연구를 바탕으로 주식시장, 부동산 실물시장, 소비자 심리 등의 다양한 요 인을 통제변수로 활용하여 분석을 진행했다는 점, COVID-19 이후 리츠 가격 관련 연구를 진행했다는 점에서 차별성을 갖는다. 다만, 제한적인 분석 대상과 시기로 인해 결과를 일반화시키기에는 한계가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 ⅲ
• 그림목차 ⅳ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 1
• 1.2 연구의 방향과 구성 6
• 제2장 이론 및 선행연구 검토 7
• 2.1 리츠의 개념 및 목적 7
• 2.2 리츠 시장 현황 7
• 2.2.1. 한국 리츠 시장 현황 7
• 2.2.2. 미국 리츠 시장 현황 12
• 2.3 리츠가격지수의 종류 13
• 2.3.1. 한국 리츠가격지수 13
• 2.3.2. 미국 리츠가격지수 16
• 2.4 선행연구 검토 20
• 2.4.1. 리츠 가격지수에 관한 선행연구 20
• 2.4.2. 리츠 수익률에 관한 선행연구 21
• 2.4.3. 한미리츠가격지수 비교분석에 관한 선행연구 23
• 제3장 분석자료와 연구방법 24
• 3.1 자료의 선정 24
• 3.2 분석 방법 27
• 제4장 실증분석 28
• 4.1 가설설정 및 기초통계분석 28
• 4.1.1. 가설설정 28
• 4.1.2. 기초통계분석 29
• 4.2 분석결과31
• 4.2.1. 리츠가격지수의 금리민감도 비교 31
• 4.2.2. 리츠가격지수의 금리민감도 비대칭성 비교 36
• 4.2.3. COVID-19 발생 전후 리츠가격지수의 금리민감도 비교 38
• 제5장 결론 및 시사점 40
• 5.1 연구의 요약 및 시사점 40
• 5.2 연구의 한계 및 향후 과제 41
• 부록 42
• 참고문헌 46
• 영문초록 48