공공임대리츠가 인근 아파트의 전세가격에 미치는 영향 = The Effect of Public-Housing REITs on the Jeonsei Price of Nearby Apartments

국문 초록 (Abstract)

본 논문에서는 공공임대리츠 단지의 입주가 인근 지역의 아파트 전세가격에 어떠한 영향을 미치는가를 알아보기 위해 선행연구 고찰을 통해 공공임대주택이 입주하였을 때 나타나는 효과를 바탕으로 가설을 설정하고, 실증분석을 진행하였다.
먼저, 입주가 완료된 20개의 공공임대리츠 단지를 기준으로 공공임대리츠 아파트와 총 세대수 및 전용면적별 세대수와 전용면적 등 유사한 성격을 가진 아파트를 인근 지역 아파트 단지와 조금 멀리 떨어져 있는 지역에 위치한 아파트 단지를 각각 2개씩 선정하여 각각의 단지들의 특성을 조사하였고, 비교 대상 아파트 단지의 전세가격과 시장의 전세가격 변화율을 조사하였다. 조사 결과, 일부 비교 대상 아파트 단지는 시장의 전세가격 변화율보다 높은 변화율을 보이기도 하였고, 일부 비교 대상 아파트 단지는 반대로 시장의 전세가격 변화율보다 낮은 변화율을 보이기도 하였다.
본 연구는 이러한 변화를 통계적으로 분석하기 위해 정책의 시행 전, 후로 처치집단(treatment group)과 통제집단(control group)의 차이를 통해 정책효과를 측정하는 분석 방법인 이중차분법(Difference–in-difference, DID)을 기반으로 하여 이중차분법 모형의 한계에 대응할 수 있는 변형된 DID 모형인 이중 DID 모형을 분석 방법으로 비교 대상 아파트 단지의 전세가격 변화를 좌우하는 요인이 무엇인가를 추정해 보았다.
본 논문의 모형 추정 결과, 공공임대리츠 단지의 입주는 공공임대리츠 단지로부터 3km 이내에 위치한 아파트 단지든 3km 초과~6km 이내에 위치한 아파트 단지든 전세가격 하락 정도는 통계적으로 차이가 없는 결과가 나타났다. 이러한 결과는 일반적인 공공임대주택 단지와는 다르게 기피효과보다는 주로 공급 확대 효과에 의해 인근 지역의 전세가격을 하락시키는 것을 볼 수 있으며, 공공임대리츠 단지의 입주의 경우 근린 활성화 효과도 함께 발생한다. 이러한 근린 활성화 효과는 공공임대리츠의 단지규모(세대수)가 커지면 오히려 전세가격이 상승하는 효과가 나타날 수 있는데, 이는 임대주택 공급 확대에 의한 전세가격 하락 효과보다는 근린 활성화 효과가 더 크다는 것을 의미한다. 또 이러한 근린 활성화 효과는 서울 인근 지역이 아닌 지역에서 더 크게 나타났는데, 그 이유는 서울 인근 지역에는 이미 근린 지역이 활성화되어 있기 때문에 근린 활성화 효과가 작게 나타나는 것으로 분석된다.
본 논문은 상대적으로 적은 표본과 상대적으로 짧은 비교시점 및 입주지역이 다양하지 않음으로 인해 본 논문에서 밝힌 결과를 일반화하기는 어렵다는 한계를 갖고 있다. 보다 많은 표본과 보다 긴 비교시점이 확보되고 입주지역이 다양해졌을 때 다시 한 번 이 결과를 비교하여 보다 정확한 결론을 내릴 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The following study posited an hypothesis based on a previous research that examined the effects of the Public Housing REITs on neighboring apartments’ deposit-based lease prices. We conducted a causal analysis to substantiate our hypothesis.
First, we selected two apartment complexes for each experimental group among the 20 Public Housing REITs complexes that had completed all the move-in,: one group included apartments similar to those of the given Public Housing REITs complexes in terms of their total number of units and average unit sizes, and the other group included apartments located farther away. We researched distinctive characteristics of the two groups and compared their deposit-based lease prices to the market rate changes. The results showed that some apartment complexes experienced a greater change in their deposit-based lease price rate compared to the market rate change, while others exhibited a lower change in their deposit-based lease price rate.
The treatment group and the control group for the study were divided based on their temporal relationship to the Public Housing REITs’ effective dates. A double DID (Difference-in-difference) analysis model, a modified version of DID that overcome the limits of DID, was applied to produce inferences on possible factors behind the changes in the deposit-based lease prices.
The results showed that no significant statistical difference existed between the deposit-based lease prices of the apartment complexes located within 3km distance from the selected Public Housing REITs and those located farther away, beyond 6km. Such results are assumed to have been caused by a simultaneous decline in the deposit-based lease prices due to the increase in supply of apartments and vitalization of the vicinity. Such vitalization of the vicinity effect is related to Public Housing REITs because as the total number of Public Housing REITs units increases, the deposit-based lease prices also increases. This positive correlation proves that vitalization the vicinity is more influential than the decrease in the price of deposit-based leases in the expansion of the Public Housing REITs. Furthermore, such vigorous changes in neighborhoods were detected more visibly in places farther away from Seoul. We speculate that it was because the places closer to Seoul had already been vitalized before.
Since this study included only a small sample size with limited variety of samples and a short time frame for comparisons, the results can not be generalized. Another follow-up research with more samples and a longer research period is required to accomplish a more valid conclusion.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 4
• 1.2.1. 연구의 범위 4
• 1.2.2. 연구의 방법 5
• 2. 이론적 검토 7
• 2.1. 공공임대리츠의 개요 7
• 2.2. 이중차분법 13
• 2.2.1. 이중차분법의 개념 13
• 2.2.2. 이중차분법의 한계 18
• 2.3. 선행연구 고찰 22
• 2.3.1. 공공임대주택의 공급 영향에 관한 선행연구 22
• 2.3.2. 이중차분법을 분석 방법으로 이용한 선행연구 26
• 3. 공공임대리츠 공급효과 실증분석 32
• 3.1. 분석의 틀 32
• 3.1.1. 모형의 설정 32
• 3.1.2. 자료의 수집 41
• 3.2. 분석 결과 43
• 3.2.1. 변수의 정의 43
• 3.2.2. 모형 추정 결과 46
• 4. 결 론 51
• 참 고 문 헌 54
• ABSTRACT 57