비주거용 부동산의 과세 형평성 분석 및 가격공시 방안 연구 : 실거래가 분석을 통한 세종시 비주거용 집합부동산(상가, 오피스텔)을 중심으로|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate price announcement in Korea was introduced to unify the public price. The first stage was introduced to land in 1989, and the second stage was introduced to housing in 2005. On January 1 of every year, the central government (Ministry of Land, Infrastructure and Transport, MOLIT) calculates and discloses the announced prices and uses them for more than 60 administrative purposes such as welfare, taxation and real estate. In the third stage, the introduction of the announced price system for non-residential real estate was legislated in September 2016 in the form of non-mandatory provision. Since this is not a mandatory regulation, the exact enforcement time has not been determined. However, Chapter 4 (Articles 20～23) of the 「Price Announcement Act」 contains major contents and is expected to be implemented in the future.

On the other hand, in recent years, as the announced prices for houses and land have been realized, social interest in the announced prices is increasing. In particular, the 'Announced Price Realization Plan', announced by the government in November 2020, is a 'Announced Price Realization Policy' for housing and land, which is subject to price disclosure under the 「Price Announcement Act」. The taxable price gap depending on the type of assets held (housing vs. commercial building) is expected to widen for the time being, and interest in taxation equity between residential and non-residential real estate is expected to increase further.

Regarding the tax standard of non-residential real estate, the publicly announced land price, which has undergone inspection, evaluation and verification by a professional appraiser, is applied to the land. However, as the building part is calculated by applying the same new construction price to all buildings nationwide, there seems to be a fundamental limitation in reflecting the actual building value. And for non-residential aggregate real estate, land and buildings are traded as a whole in the market. However, as the tax standard is calculated by separating land and buildings, the actual price difference by floor and location may not be reflected. In addition, land is calculated using the assessed land price of individual lot but buildings are calculated by department. At this time, the standard market price of the building is calculated by the Ministry of Public Administration and Security (Local Tax Act), and the standard market value for the building is calculated by the National Tax Service (Income Tax Act). Therefore, there is a problem of double pricing because even the same building has different rates applied according to taxation purpose.

Moreover, unlike residential real estate, non-residential real estate has complex and diverse price-forming factors according to regional and individual characteristics, and valuation is relatively difficult. So the stable settlement of the system will be possible only when improvement measures are continuously devised.

By using the empirical analysis of aggregate non-residential real estate (commercial buildings, officetels) located in Sejong City, this research diagnoses the tax standard realization and equity of the standard market price and the standard market value. In addition, the purpose of this study is to calculate a fair tax standard and contribute to the successful implementation of non-residential real estate price disclosures to be implemented in the future and rational system improvement.

For this purpose, among the non-residential aggregate real estate(commercial buildings, officetels) located in Sejong City for the past three years (January 1, 2018 to December 31, 2020), real estate reports for which actual transactions were reported were researched. And also by using the standard market value ratio to actual transaction price and the ratio of the standard market price to the actual transaction price, average realization rate, horizontal (COD) and vertical (PRD) equity index were analyzed. The level of realization of each tax standard was diagnosed through the average realization rate analysis, and the taxation equity of each tax standard was diagnosed through horizontal and vertical equity. At this time, in order to compare and analyze the floor gap and taxation equity, the analysis was conducted by dividing by floor (basement, 1st, 2nd, 3rd, 4th floor and above).

The empirical analysis confirmed that 1) there is a difference between the standard market value of non-residential aggregate real estate and the actualization rate of the standard market price. 2) There is a difference in the COD of non-residential aggregate real estate between the standard market value and the standard market price, while the standard market value met the horizontal equity standard, and the COD of the standard market price realization rate did not meet the standard suggested by IAAO. 3) In addition, there is a difference in the PRD between the standard market value and the standard market price of non-residential aggregate real estate, there is a vertical inequality between the standard market value and the standard market price. The standard market price is found to be more severe, and the main summary is as follows.

First, when comparing the overall average realization rate for three years, the standard market value average realization rate is 75-78% (75% in 2019 → 77% in 2020 → 78% in '21), and the standard market price realization rate is 67-92% (67% in 2019 → 74% in 2020 → 92% in 2021), the gap between the standard market price and the standard market price was found to be about 8-17%.

Despite the gradual increase in the standard market price standardization rate, the realization rate on the first floor decreased from 29% → 24% → 18%. It was further found that the gap in the realization rate of each floor is worsening as 78% → 84% → 99% of the fourth floor and above.

In addition, the difference in actualization rate by floor between floors 1-4 and above also showed the result that the standard market value was calculated smaller than the standard market price. Looking at the data for 2021, the standard market value was 12% (71% on the first floor, 83% on the second floor) and the standard market price was analyzed as 81% (18% for the first floor, 99% for the third and fourth floors and above). In addition, when the actualization rate of the standard market value and the standard market price was subdivided by floor, it was confirmed that the difference in the actualization rate by floor was even greater. The standard market value was 70-83%, and the standard market price was 18-99%, indicating that the gap in realization rate by floor between the two was 16-65%.

The results of this analysis seem to be derived from the method of calculating and adding up the standard market price after classifying land (assessed land price of individual lot) and building (standard market price for buildings). As for the land value, the officially assessed individual land price is applied, reflecting the trend of the land market in the region, and the building value is calculated based on the same unit price throughout the nation. In addition, it is related to general price trends in that it is a structure that undergoes correction through structure, use, and location index.

Second, the COD of the standard market value realization rate is 7.95～11.93 on a total basis, and the COD of the standard market price realization rate is 16.36～33.07, showing a difference between the standard market value and the COD of the standard market price. In addition, when subdividing by floor, the COD of the standard market value realization rate was 4.06-17.58, and the COD of the standard market price realization rate was 9.91～65.68, showing a greater difference between the two.

The standard proposed by IAAO believes that horizontal equity exists when the COD is less than 20% for non-residential real estate. The COD of the standard market value realization rate is 7.95～11.93, which satisfies the horizontal equity standard suggested by IAAO, while the COD of the standard market price realization rate is 16.36～33.07, which does not meet the horizontal equity standard suggested by IAAO. Through this, it can be seen that there is a horizontal inequality.

When analyzing the distribution of realization rate by floor as of 2021, the standard market value is 71-83%, the standard market price is 18-99%, and in COD, the standard market value is 7.95, and the standard market price is 16.24. It can be seen that the taxable value of the standard market value is relatively uniformly calculated rather than the standard market price, and the level of horizontal imbalance of the standard market price is more severe than the standard market value. Since the standard market price is a method that calculates the land value and the building value separately and then adds them together, it is structurally impossible to reflect the utility of each floor and location, so it can be understood that COD appears high even within the same floor that forms a similar price.

Third, the increase in PRD means that the realization rate of high-priced real estate is relatively low, and that of low-priced real estate is relatively high. According to the ratio suggested by IAAO, if the PRD value is between 0.98 and 1.03, vertical equity is good, if the PRD value is less than 0.98, there is price progressive, and if the PRD value is more than 1.03, there is price reversal.

The average standard market value PRD for the last three years (2019-2021) was 1.019 to 1.042, and the PRD for the standard market price was 1.292 to 1.319, showing a difference between the standard market value and the standard market price. When there is a difference in PRD between the standard market value and the standard market price, the price is calculated by reflecting the utility of each floor along with the market trend. However, it is understood that the standard market price is structurally difficult to reflect market trends and price differences by floor.

Excluding the 2019 standard market value (PRD: 1.019), the 2020 and 2021 standard market values and the 2019-2021 standard market price PRDs were both above 1.03, which was analyzed to have a vertical (reversal) imbalance. As of 2021, where the PRD is the highest, the degree of unfairness in the standard market price (1.356) was relatively more serious than the standard market value (1.042).

The realization rate of the standard market value is around 75～78% on average when looking at data for three years by floor. However, the realization rate of the fourth floor, which is estimated to be relatively lower than that of the first floor, is 3-18% higher, so the overall PRD appears to be somewhat higher. On the other hand, the realization rate of the standard market price is 18～29% for the first floor, where the price is high, but 78～99% for the upper floor (based on the fourth floor), and the gap in the realization rate is quite large. For this reason, it can be understood that it greatly exceeds the vertical (reverse) unfairness criterion proposed by the IAAO.
Through the empirical analysis of this study, it was confirmed that in the case of non-residential aggregate real estate, the standard market value uniformly reflects the appropriate market value than the standard market price, and horizontal equity is maintained. In addition, it was confirmed that there is vertical inequality, but the degree of unfairness is better than the standard market price.

In addition to empirical analysis, this study was used to derive improvement measures by conducting in-depth interviews with experts with experience and knowledge of non-residential real estate, as well as comparison through case studies of major overseas countries.

In summary, it seems necessary to implement the announced price system for non-residential real estate in order to unify the diversified price calculation system for non-residential real estate, to realize the target, and to resolve the gap with the actual price to realize fair taxation. However, the impact of the introduction of the announced price system for non-residential real estate needs to be analyzed closely. In addition, it is necessary to review and prepare measures to supplement related systems such as property holding tax and health insurance premiums.

Therefore, for the announced price system for non-residential real estate, the central government (Ministry of Land, Infrastructure and Transport, MOLIT) as well as related ministries needs to analyze the expected impact and review supplementary measures first. As many changes will be made in taxes and welfare, it is necessary to prepare "(tentative name) A roadmap for introducing non-residential real estate price disclosures" to increase the predictability of the people and prepare for the systematic and stable implementation.

In particular, the taxation was used since 1996, when the assessed land price was introduced in 1989 regarding the tax burden. Just as tax system was adjusted, such as a reduction in the rate of applying property tax (50%) and the introduction of an upper limit for tax burden (50%) when the officially announced housing price was introduced in 2005, it is necessary to review supplementary measures for tax burden through consultation with relevant ministries.

I hope that this study will help to minimize distortion of the tax base for non-residential real estate, improve the unbalanced price realization rate for non-residential real estate, calculate a fair tax base, and promote equity in various taxes and charges based on this.

(Keywords) public notice of non-residential real estate price, Non-residential real estate, announced price system for non-residential real estate, Announced price, Taxable value, Taxation equity, A aggregate building, Realization rate, Horizontal equity, Vertical equity, Local tax, Standard market price, standard market value,

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국문 초록 (Abstract)

우리나라 부동산 공시가격은 공적 가격 일원화 1단계로 토지가 1989년도에, 2단계로 주택이 2005년도에 도입되어 국토교통부가 매년 1월 1일 자 공시가격을 산정․공시하여 복지·조세·부동산 등 60여 개 이상의 행정 목적으로 사용되고 있다. 3단계로 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도 도입은 2016년 9월에 비록 강행규정이 아닌 임의규정 형식으로 입법화되어 시행 시기는 아직 정해지지 않았으나 「부동산공시법」 제4장(제20～제23조)에서 주요 내용을 담고 있고 향후 시행을 앞두고 있다.

한편, 최근 몇 년 동안 주택‧토지에 대한 공시가격 현실화가 이루어지면서 공시가격에 대한 사회적 관심이 더욱 증가하고 있다. 특히 2020.11월에 정부가 발표한 ‘공시가격 현실화 계획’은 「부동산공시법」에 따라 가격공시를 시행하고 있는 주택‧토지에 대한 ‘공시가격 현실화 정책’으로 보유자산의 형태(주택 vs 상가)에 따른 과세가격 격차는 당분간 더 심화될 것으로 예상되며 주거용/비주거용 부동산간 과세 형평성에 관한 관심은 더욱 확대될 것으로 보인다.

비주거용 부동산의 과세표준과 관련하여 토지에 대해서는 전문 감정평가사의 현장 조사․평가와 검증을 거친 공시지가가 적용되나, 건물 부분은 전국 모든 건물에 동일한 신축가격을 적용하여 산정함에 따라 실제 건물 가치 반영에는 근본적인 한계가 있어 보인다. 그리고 비주거용 집합부동산은 시장에서 토지‧건물이 일체로 거래되나 재산세 과표는 토지‧건물을 분리하여 산정함에 따라 층별․위치별 실제 가격 차이가 미반영될 소지도 있다. 또한, 토지는 개별공시지가를 이용하고, 건물은 부처별로 산정하는데 시가표준액은 행정안전부(지방세법)가 산정하고, 건물에 대한 기준시가는 국세청(소득세법)이 산정하고 있어 동일 물건이라도 과세목적에 따라 적용되는 과표가 서로 다른 이중가격의 문제가 있다.

더군다나, 비주거용 부동산은 주거용 부동산과는 달리 지역적·개별적 특성에 따른 가격형성요인이 복잡․다양하고, 가치평가도 상대적으로 어려워 개선방안이 지속해서 강구되어야 제도의 안정적인 정착이 가능할 것으로 보인다.

따라서 본 연구는 세종시에 소재하는 집합 비주거용 부동산(상가, 오피스텔)에 대한 실증분석을 통하여 기준시가와 시가표준액의 과표 현실화율 및 형평성을 진단하고, 공평한 과세표준을 산정하고 향후 시행하게 될 비주거용 부동산 가격공시의 성공적인 수행과 합리적인 제도개선에 이바지함을 목적으로 하고 있다.

이러한 목적에 따라 최근 3년(2018.1.1～2020.12.31)간 세종시에 소재하는 비주거용 집합부동산(상가, 오피스텔) 중 실제 거래 신고가 완료된 부동산을 대상으로 실거래가 대비 기준시가 비율, 실거래가 대비 시가표준액 비율을 통해 평균 현실화율, 수평적(COD)·수직적(PRD) 형평성 지수를 분석하였다. 평균 현실화율 분석을 통해 각 과표의 현실화 수준을 진단하고, 수평적·수직적 형평성을 통해 각 과표의 과세 형평성을 진단하였고, 이때 층별 격차 및 과세 형평성을 비교․분석하기 위해 층별로 급간화(지하층, 1층, 2층, 3층, 4층 이상)하여 분석을 하였다.

실증분석 결과 1) 비주거용 집합부동산의 기준시가와 시가표준액의 현실화율 차이가 존재하는 것으로 확인되었고, 2) 비주거용 집합부동산의 기준시가와 시가표준액의 COD는 차이가 있고, 기준시가는 수평적 형평성 기준을 충족하는 반면, 시가표준액 현실화율의 COD는 IAAO가 제시한 기준을 충족하지 못해 수평적 불형평성이 존재하고, 3) 비주거용 집합부동산의 기준시가와 시가표준액의 PRD는 차이가 있고, 기준시가와 시가표준액의 수직적 불형평성이 존재하는데, 시가표준액의 수직적 불형평성이 더 심각한 것으로 확인되었으며 주요 내용을 요약 정리하면 다음과 같다.

첫째, 3년간 전체 평균 현실화율을 비교해 보면, 기준시가 평균 현실화율은 75～78%(2019년 75% → 2020년 77% → 2021년 78%), 시가표준액 현실화율은 67～92%(2019년 67% → 2020년 74% → 2021년 92%)로써, 기준시가와 시가표준액의 현실화율의 격차는 약 8～17%P 수준으로 차이를 보이는 것으로 나타났다.

시가표준액 현실화율이 점진 상향되었음에도 불구하고, 1층의 현실화율은 29%→ 24% → 18%로 오히려 낮아졌으며, 4층 이상은 78% → 84% → 99%로서 층별 현실화율 격차가 더욱 악화하고 있는 것으로 추가로 나타났다.

또한, 1~4층 이상 간의 층별 현실화율 격차도 기준시가가 시가표준액에 비해 작게 산출된 결과가 나타났는데, 2021년 자료를 보면 기준시가는 12%(1층 71%, 2층 83%)를 나타냈고, 시가표준액은 81%(1층 18%, 3․4층 이상 99%)로 분석되었다. 이외에도 기준시가와 시가표준액의 현실화율을 층별로 세분화해 보면 층별 현실화율 차이는 더욱 크게 나타나는 것을 확인할 수 있었는데, 기준시가가 70～83%, 시가표준액이 18～99%로서 양자 간의 층별 현실화율 격차는 16～65%P 수준인 것으로 나타났다.

이런 분석 결과는 시가표준액은 토지(개별공시지가), 건물(건물 시가표준액)을 구분하여 산정 후 합산하는 방식에서 비롯된 것으로 보인다. 토지 가치는 개별공시지가가 적용되어 당해 지역의 토지시장 동향이 반영되고, 건물 가액은 전국 동일 단가를 기준으로 산정되어 구조․용도․위치 지수를 통해 보정 과정을 거치는 구조에서 일반 물가동향과 연관되어 있다.

둘째, 기준시가 현실화율의 COD는 전체 기준 7.95～11.93이며, 시가표준액 현실화율의 COD는 16.36～33.07로서 기준시가와 시가표준액의 COD는 서로 차이를 보이는 것으로 나타났다. 추가적으로 층별로 세분화해 보면 기준시가 현실화율의 COD는 4.06～17.58, 시가표준액 현실화율의 COD는 9.91～65.68로서 양자의 차이는 더욱 큰 것으로 나타났다.

IAAO가 제시한 기준은 비주거용 부동산은 COD가 20% 이하일 때 수평적 형평성이 존재한다고 보는데, 기준시가 현실화율의 COD는 7.95～11.93로써 IAAO가 제시한 수평적 형평성 기준을 충족하는 반면, 시가표준액 현실화율의 COD는 16.36～33.07로써 IAAO가 제시한 수평적 형평성 기준을 충족하지 못해 수평적 불형평성이 존재함을 알 수 있다.

층별 현실화율 분포를 2021년 기준으로 분석해 보면, 기준시가는 71∼83%, 시가표준액은 18∼99%, COD는 기준시가가 7.95, 시가표준액은 16.24로 상대적으로 기준시가가 시가표준액보다는 균일하게 과세 가치가 산정되고 있으며, 기준시가보다 시가표준액의 수평적 불형평성의 정도가 심각한 것을 알 수 있다. 시가표준액은 토지 가치와 건물 가치가 별도 산정된 후 합산하는 방식이기 때문에 층‧위치별 효용 반영이 구조적으로 불가능하여 유사 가격을 형성하는 동일층 내에서도 COD가 높게 나타나는 것으로 이해할 수 있다.

셋째, PRD가 증가한다는 것은 고가 부동산의 현실화율이 상대적으로 낮고, 저가 부동산의 현실화율이 상대적으로 높다는 것을 의미한다. IAAO에서 제시한 비율에 의하면 PRD 값이 0.98～1.03 사이에 존재하면 수직적 형평성이 양호하고 0.98 미만이면 가격 누진성이, 1.03 이상이면 가격 역진성이 존재하는 것으로 보고 있다.

최근 3년간(2019～2021) 전체 평균 기준시가 PRD는 1.019～1.042이며, 시가표준액의 PRD는 1.292～1.319로써 기준시가와 시가표준액의 PRD는 서로 차이를 보이는 것으로 나타났다. 기준시가와 시가표준액의 PRD 차이 발생은 기준시가는 시장 동향과 함께 층별 효용을 반영한 가격 산정이 이루어지지만 시가표준액은 구조적으로 시장 동향과 층별 가격 차이를 반영하기 어렵기 때문으로 이해된다.

2019년 기준시가(PRD 1.019)를 제외하고는 2020, 2021년 기준시가와 2019～2021년 시가표준액의 PRD가 모두 1.03 이상으로 나타나 수직적(역진적) 불형평성이 존재하는 것으로 분석되었고 PRD가 가장 높은 2021년 기준으로 보면 상대적으로 기준시가(1.042)보다 시가표준액(1.356)의 불공평 정도가 심각한 것으로 나타났다.

기준시가 현실화율은 층별로 3년간 자료를 볼 때 평균 75～78% 내외 수준을 보이나 상대적으로 1층보다 가격이 낮을 것으로 추정되는 4층 현실화율이 3～18%P 높아 전체적인 PRD가 다소 높게 나타난 것으로 판단된다. 반면, 시가표준액 현실화율은 가격이 높은 1층은 18～29% 수준이나 상층부(4층 기준)는 78～99% 수준으로 현실화율 격차가 상당히 크기 때문에, IAAO가 제시한 역진적(수직적) 불공평 판정 기준을 크게 초과하고 있는 것으로 이해할 수 있다.

본 연구의 실증분석을 통해 비주거용 집합부동산의 경우 기준시가는 시가표준액보다 적절한 시장 가치를 균질적으로 반영하고 있고 수평적 형평성이 유지되는 점을 확인할 수 있었으며, 수직적 불공평이 존재하나 시가표준액보다 불공평 정도가 양호한 수준임을 확인할 수 있었다.

본 연구는 실증분석 외에도 해외 주요국의 비주거용부동산 과표산정 제도를 비교하고, 비주거용 부동산에 대한 경험과 지식이 있는 전문가들을 대상으로 심층 인터뷰를 실시하여 개선방안 등을 도출하는 데 활용하였다.

본 연구결과를 종합해보면 비주거용 부동산의 다원화된 가격 산정체계를 일원화하고 과표를 현실화하고 실제 가격과의 괴리 등을 해소하여 공평과세를 실현하기 위해서는 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도의 시행이 필요할 것으로 보인다. 그러나, 비주거용 부동산 가격공시 도입에 따른 영향을 면밀히 분석하고, 보유세, 건보료 등 관련 제도의 보완방안도 함께 검토·마련할 필요가 있다.

따라서 비주거용 부동산 가격공시는 국토교통부는 물론 관계부처가 예상되는 영향을 분석하고 보완방안 등을 먼저 검토할 필요가 있다. 조세, 복지 등에 많은 변화가 초래되는 만큼, 국민의 예측가능성을 높이기 위해 ‘(가칭)비주거용 부동산 가격공시 도입 로드맵’을 마련하여 체계적이고 안정적으로 제도 시행을 준비할 필요가 있다고 본다.

특히, 세부담과 관련하여 1989년 공시지가 도입 시에도 1996년부터 과표로 활용했으며 2005년 주택공시 도입 시에는 재산세 과표적용 비율인하(50%), 세부담 상한제(50%) 도입 등 과세체계를 조정했듯이 세부담에 대해서는 관계부처 협의를 통해 보완방안을 함께 검토해 나갈 필요가 있다고 본다.

이 연구가 비주거용 부동산에 대한 과세표준의 왜곡을 최소화하고, 비주거용 부동산에 대한 불균형한 가격 현실화율이 개선되어 공정한 과세표준을 산정하고 이를 기초로 각종 조세와 부담금 등의 형평성 도모에 조금이라도 도움이 되기를 기대해 본다.

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우리나라 부동산 공시가격은 공적 가격 일원화 1단계로 토지가 1989년도에, 2단계로 주택이 2005년도에 도입되어 국토교통부가 매년 1월 1일 자 공시가격을 산정․공시하여 복지·조세·부동산 ...