도시재생 관점에서 본 용도변경을 통한 소규모 공동주택의 재생 = Revitalization of Small-scale Multi-Family Housing through the Change of Use in the View of Urban Regeneration

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the late 1900s, Seoul saw its population surge due to the rapid development of jobs, but failed to provide their homes. In order to solve the housing shortage caused by this, quantitative supply of apartments such as population distribution policy, large-scale apartment complex development, and 2 million housing supply policy was carried out, and the housing supply rate exceeded 100%. This seemed to have solved all the problems, but as time goes by and lifestyle changes, new problems such as increased vehicle retention and increased waste emissions are emerging. In order to solve this problem, changes such as changing the structure of the house to suit the changed lifestyle must be accompanied, but the resolution of this problem leaves a lot of structural life for apartment buildings and makes it difficult to implement such changes due to legal restrictions or ownership problems. Among them, apartments with less than 30 households can be built by operators not managed by the Korea Housing Association, threatening the safety of residents.
According to the purpose of designating residential areas with more than 50 percent of Seoul's area, there are some differences among countries such as the U.S., Germany, and Japan, but they are allowed to be used for other purposes for the convenience. As a result, the problems of commercialization of residential areas have also led to the phenomenon of gentrification, but the use of complex uses of buildings has the advantage of being able to use land more reasonably. Therefore, the factors of residential commercialization or nesting phenomenon were investigated to confirm that the width of the road, the shape of the road, and the arrangement of blocks were involved, and the risk was minimized in the regeneration of this study.
Existing urban regeneration refers to strengthening regional capabilities and introducing new functions to solve problems of reconstruction and redevelopment methods. If you look at the implementation method, the public characteristics are strong, such as alley maintenance, installation of living facilities such as public parking lots or joint use facilities, and community formation through program operation, and it is difficult to feel the effect.
In this study, the goal was to create a community space for communication in the community and to find ways to solve problems and maintain operations in the block so that regeneration can be felt. Among the areas selected as urban regeneration revitalization zones to derive specific measures, less than 30 households completed before 1996, when the Housing Construction Standards Regulation was revised, were selected as the target and the types of spaces to be implemented are as follows.
First, it is a communication channel for safety management and maintenance of buildings and a community space for community activities. Second, it is a shared space where residents of small apartments can share their talents or engage in educational or childcare activities such as joint childcare, after-school programs, and start-up education. Third, it is a convenient space for solving problems of the block, such as garbage disposal facilities, parking lots, and unmanned delivery boxes, and promoting convenience in life. Finally, it is a space for neighborhood living facilities to prepare residents who operate the three spaces mentioned earlier. Looking at the characteristics of each space, the basement or ground floor with direct access from the road was best used as a community space, and vertical expansion measures were proposed in case there were no vacant houses on the first floor of the relevant area or were not used for non-residential purposes. However, due to the restriction of the [Act on Fire Prevention, Installation, Maintenance, and Safety Management of Firefighting Facilities], buildings with more than four stories that could not be installed during vertical expansion were excluded from the expansion.
According to the composite joint regeneration analysis, it is possible to develop apartments with less than 30 households alone, but it can be seen that the effect is great if idle space is utilized by complex development of more than two lots. However, additional research is needed because vertical expansion is not possible or there are many cases of apartments adjacent to detached houses.

국문 초록 (Abstract)

1900년대 말 서울은 급격한 개발과 함께 일자리가 늘어나면서 인구가 급증하였으나, 그들의 보금자리까지 제공하지 못하였다. 그로 인해 발생한 주택난을 해결하기 위하여 인구분산정책, 대규모 아파트단지 개발, 주택 200만호 공급정책 등 공동주택의 양적공급이 진행되었으며 어느덧 주택보급률 100%를 넘어섰다. 이로써 모든 문제가 해결된 듯 했지만 시간이 흐르고 생활 방식이 변화되면서 차량보유율 증가, 쓰레기배출량 증가 등 새로운 문제들이 발생하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 변화 된 생활 방식에 맞도록 주택의 구조를 바꾸는 등 변화가 동반되어야 한다. 그러나 당장 이러한 문제를 해결하기엔 공동주택 건축물의 구조적 수명이 많이 남아있고 공동주택의 법적제한이나 소유권 문제로 이러한 변화를 시행하기에 어려움이 발생한다. 그중에서도 30세대 미만의 공동주택은 한국주택협회의 관리를 받지 않는 사업자에 의해 건설될 수 있어서 거주자의 안전을 위협하고 있다.
서울시 면적의 50%이상을 차지하는 일반주거지역의 지정 목적을 살펴보면 미국, 독일, 일본 등 나라별로 약간의 차이는 존재하나 주거 환경을 보호하는 선에서, 생활 편의를 위하여 일부분 타 용도로의 사용을 허용하고 있다. 그로 인한 주거지 상업화의 문제도 연이어 발생하면서 둥지 내몰림 현상(Gentrification)으로 이어지기도 하였으나, 건축물의 복합용도 이용은 토지를 더욱 합리적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다. 따라서 주거지 상업화 또는 둥지 내몰림 현상을 방지하기 위해 이러한 현상이 발생하는 이유들을 조사하여 도로의 폭, 도로의 형태, 블록의 배치 등이 관련되었음을 확인하고 본 연구의 재생에서 그 위험을 최소화 하였다.
기존 도시재생은 재건축, 재개발 방식의 문제점을 해결하기 위하여 대상 지역의 역량을 강화하고 새로운 기능을 도입하여 지역 활성화를 이끌어 내는 것을 말하였다. 그 구현 방법을 살펴보면 골목길정비, 공용주차장이나 공동이용시설과 같은 생활편의시설 설치 및 프로그램 운영을 통한 공동체 형성등 공공의 성격이 강하고 전체 대상지 중 일부 필지에만 적용되어 도시재생 활성화지역 전체에서 그 효과를 체감하기 어렵다.
본 연구에서는 체감할 수 있는 재생이 이루어지도록 공동체의 소통을 위한 커뮤니티공간을 형성하고 블록 내 문제해결 및 운영 유지를 위한 방안을 모색하는 것을 목표로 하였다. 구체적인 방안을 도출하기 위해 도시재생 활성화지역으로 선정된 지역 중 [주택건설기준규정]이 개정된 1996년 이전 완공된 30세대 미만의 공동주택을 대상지로 선정하였고 구현하고자 하는 공간의 종류를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 안전관리 및 건축물의 유지·관리를 위한 의사소통 채널이자 공동체 활동을 위한 커뮤니티 공간이다. 둘째, 소규모 공동주택의 거주민들 스스로가 그들의 재능을 공유하거나 공동육아, 청소년 방과 후 프로그램, 창업 교육 등 교육이나 보육의 활동이 이루어 질수 있는 공유공간이다. 셋째, 쓰레기 처리시설, 주차장, 무인 택배함 등 해당 블록의 문제점을 해결하고 생활편의증진을 위한 편의공간이다. 마지막으로 앞서 언급한 세 가지 공간을 운영하는 상주인력 마련을 위한 근린생활시설 공간이다. 각 공간별 특징을 살펴보면 도로에서 직접 접근이 가능한 반지하 구조의 지하1층이나 지상1층이 커뮤니티공간으로 활용하기에 가장 적합하였고, 해당 대상지 1층에 빈집이 없거나 비주거용도로 쓰이지 않는 경우를 대비하여 수직 증축방안을 제시하였다. 그러나 [화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률]의 제한으로 수직증축 시 소방시설 설치가 불가능한 4층 이상의 건축물은 증축 대상에서 제외하였다.
복합공동재생 분석결과 30세대 미만의 공동주택을 단독으로 개발하는 것도 가능하지만 2필지 이상 복합적으로 개발하여 유휴공간을 활용할 경우 그 효과가 크다는 것을 알 수 있었다. 그러나 수직증축이 불가능하거나 단독주택과 인접한 공동주택의 사례도 다수 존재하여 추가적인 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• 제3절 선행연구 고찰 4
• 제4절 연구의 흐름도 6
• 제2장 이론적 고찰 7
• 제1절 용도지역 지정과 일반주거지역 7
• 1. 용도지역제의 개념 11
• 2. 일반주거지역의 개념 22
• 3. 우리나라의 일반주거지역 25
• 4. 일반주거지역내 소규모 공동주택 27
• 제2절 일반주거지역내 복합용도 건축물 28
• 1. 일반주거지역내 복합용도 건축물 28
• 2. 단일용도 건축물의 장단점 29
• 3. 복합용도 건축물의 장단점 31
• 4. 일반주거지역의 복합용도화 32
• 제3절 도시재생과 복합용도 37
• 1. 도시재생의 개념 37
• 2. 도시재생 뉴딜정책 41
• 3. 도시재생에서 복합용도의 의미 44
• 제4절 종합 46
• 제3장 대상지 선정 및 현황 조사 48
• 제1절 복합공동재생의 구성요소와 조건 48
• 1. 복합공동재생의 구성요소 48
• 2. 복합공동재생 적용을 위한 조건 50
• 제2절 대상지 선정 51
• 1. 대상지 선정 범위 51
• 2. 대상지 분석 기준 57
• 제3절 대상지 현황 조사 58
• 1. 관악구 신림동 현황(난곡·난향 활성화지역) 58
• 2. 동작구 상도동 현황(상도4동 활성화지역) 60
• 3. 서대문구 신촌동 현황(신촌동 활성화지역) 65
• 4. 종로구 창신동 현황(창신·숭인 활성화지역) 67
• 5. 서대문구 천연동 현황(천연·충현 활성화지역) 70
• 6. 용산구 용산동2가 현황(해방촌 활성화지역) 72
• 제4절 종합 75
• 제4장 사례 분석 및 재생방안 77
• 제1절 분석의 틀 77
• 1. 분석 방법 77
• 2. 분석의 틀 79
• 제2절 대상지 분석 80
• 1. 관악구 신림동 분석(난곡·난향 활성화지역) 80
• 2. 동작구 상도동 분석(상도4동 활성화지역) 81
• 3. 서대문구 신촌동 분석(신촌동 활성화지역) 85
• 4. 종로구 창신동 분석(창신·숭인 활성화지역) 86
• 5. 서대문구 천연동 분석(천연·충현 활성화지역) 88
• 6. 용산구 용산동2가 분석(해방촌 활성화지역) 90
• 제3절 종합 93
• 제5장 결 론 96
• 참고문헌 99
• 국문초록 102