명의신탁 부동산 경매대금의 배당귀속과 사후적 권리구제에 관한 연구 - 실권리자 보호와 강제집행질서의 조화를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

부동산 명의신탁은 실질적 권리관계와 등기명의의 불일치로 인해 부동산 경매와 배당절차에서 복합적인 법적 분쟁을 발생시킨다. 특히 명의신탁 부동산이 강제경매 또는 임의경매의 대상이 된 경우 경매대금과 배당잉여금의 귀속, 명의신탁자의 배당절차상 지위, 배당종료 후 사후적 권리구제의 범위가 주요 쟁점이 된다.
본 연구는 양자 간 명의신탁, 삼자간 등기명의신탁 및 계약명의신탁을 구분하여 소유권 귀속과 경매대금의 배당관계를 검토하고, 부동산실명법과 민사집행법의 규범적 충돌을 분석하는 데 목적이 있다. 이를 위해 관련 법령과 판례 및 학설을 중심으로 배당이의, 제3자이의의 소, 부당이득반환청구, 손해배상청구 및 강제집행면탈 책임을 검토하였다.
연구 결과, 명의신탁 부동산의 경매대금 귀속은 등기명의만으로 일률적으로 판단할 수 없으며, 명의신탁의 유형, 매도인의 선의·악의, 압류와 담보권 설정 시기, 집행채권자의 신뢰 및 배당절차의 진행 정도를 종합적으로 고려하여야 한다. 경매절차에서는 등기명의자를 중심으로 배당이 이루어지지만, 배당금과 배당잉여금의 실질적 귀속까지 항상 명의수탁자에게 확정되는 것은 아니다. 실권리자는 경매 진행 단계에 따라 제3자이의의 소, 집행정지, 배당이의의 소를 활용할 수 있고, 배당이 종료된 후에는 부당이득반환청구와 손해배상청구를 통하여 권리구제를 도모할 수 있다.
또한 명의신탁이 재산은닉, 허위양도, 허위채무 또는 가장담보권 설정의 수단으로 이용된 경우에는 강제집행면탈죄의 성립 가능성도 검토하여야 한다. 이에 본 연구는 명의신탁 유형별 배당귀속 기준의 구체화, 실권리자의 단계별 권리구제 체계 정립, 허위채권과 가장 임차인에 대한 배당심사 강화 및 부동산실명법과 민사집행법의 적용관계 정비를 제안한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate title trust arrangements create complex legal disputes in real estate auction and distribution proceedings because of the discrepancy between substantive ownership and registered title. In particular, when title-trusted real estate becomes subject to a compulsory or voluntary auction, major legal issues arise concerning the attribution of auction proceeds and surplus distribution, the procedural standing of the title trustor in distribution proceedings, and the scope of post-distribution remedies.
This study aims to examine the ownership and distribution of auction proceeds according to the different types of title trust, including bilateral title trust, three-party registered title trust, and contractual title trust, and to analyze the normative conflict between the Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name and the Civil Execution Act. For this purpose, relevant statutes, judicial precedents, and legal theories are reviewed, with particular emphasis on objections to distribution, third-party actions against execution, claims for restitution of unjust enrichment, claims for damages, and criminal liability for evasion of compulsory execution.
The findings indicate that the attribution of auction proceeds from title-trusted real estate cannot be determined uniformly on the basis of registered title alone. Rather, a comprehensive assessment must be made in light of the type of title trust, the good or bad faith of the seller, the timing of attachment or establishment of security rights, the reliance interests of execution creditors, and the stage of the distribution proceedings. Although distributions in auction proceedings are generally made on the basis of the registered titleholder, the substantive entitlement to the distributed amount and surplus does not necessarily become conclusively vested in the title trustee.
Depending on the stage of the auction proceedings, the actual right holder may seek remedies through a third-party action against execution, suspension of execution, or an action objecting to distribution. After the completion of distribution, remedies may still be pursued through claims for restitution of unjust enrichment or damages.
Where a title trust is used as a means of concealing assets, making a sham transfer, fabricating debts, or creating a fictitious security interest, the possible application of the crime of evading compulsory execution must also be examined. Accordingly, this study proposes the clarification of distribution standards for each type of title trust, the establishment of a stage-specific remedial system for actual right holders, strengthened scrutiny of fictitious claims and sham tenants in distribution proceedings, and a more systematic coordination between the Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name and the Civil Execution Act.