지방소멸지역의 빈집경매와 지방자치단체의 공익매수권에 관한 연구 - 장기유찰 부동산의 공공취득 및 지역재생 활용을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 저출산·고령화와 수도권 집중 현상이 지속되면서 지방소멸이 심화되고 있으며, 이에 따라 지방 중소도시와 농산어촌 지역에서는 빈집이 급격히 증가하고 있다. 특히 빈집이 경매절차에 회부되더라도 반복적인 유찰로 인해 거래가 이루어지지 않는 사례가 증가하면서 지역의 슬럼화와 안전문제, 범죄 발생, 토지가치 하락 등 다양한 사회경제적 문제가 발생하고 있다.
현행 민사집행법은 채권자의 권리실현을 중심으로 설계되어 있어 장기유찰 부동산을 공공이 적극적으로 활용할 수 있는 제도적 장치가 미흡하다. 또한 지방자치단체가 지역재생을 위하여 장기유찰 빈집을 우선적으로 확보할 수 있는 법적 근거 역시 부족한 실정이다.
본 연구는 지방소멸지역에서 장기유찰되는 빈집경매의 구조적 원인을 분석하고 지방자치단체의 공익매수권 도입 필요성을 검토하였다. 또한 일본의 공가은행(Akiya Bank), 미국의 Land Bank, 독일의 도시재생 정책 등을 비교법적으로 분석하여 우리나라에 적합한 공공취득모델을 제시하였다.
연구결과 지방자치단체에게 일정한 요건 아래 공익매수권을 부여하고 장기유찰 빈집을 청년주택, 귀농귀촌주택, 생활인구 확대시설, 지역문화시설 등으로 활용할 수 있도록 법적 기반을 마련하는 것이 지방소멸 대응에 효과적이라는 결론을 도출하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea’s local extinction crisis has evolved into a structural regional problem accompanied by population decline, industrial contraction, and increasing vacant houses, especially in rural and shrinking cities. In these areas, many vacant houses enter auction procedures due to debt or tax arrears but remain unsold even after repeated price reductions, reflecting not only market failure but also the absence of effective housing demand and high maintenance costs.
This study identifies a regulatory gap between the civil execution system, which focuses on creditor recovery, and local vacant-house policies, which mainly address safety and demolition. To address this gap, it proposes a limited public-interest purchase right for local governments to acquire long-term unsold vacant houses in population-declining regions for purposes of housing welfare and regional regeneration.
The paper argues that such intervention is justified under the social function of property rights and public welfare principles, but must be strictly limited by legal safeguards, objective pricing standards, and procedural review. Acquired properties should be reused for public rental housing, community facilities, or regeneration projects, and in some cases demolished for public space creation.
Ultimately, the study suggests that integrating auction systems with local regeneration policies can transform abandoned properties into assets for addressing regional decline and population loss.