不動産 去來事故 豫防을 위한 에스크로우 制度의 專門化 方案 = (A) study on specializing escrow system for preventive measures of real estate transaction accident

국문 초록 (Abstract)

우리나라 부동산시장의 본격적인 대외개방은 IMF 외환위기 이후부터라고 할 수 있다. 1988년 4월 외국인의 토지취득이 전면 허용되었고, 동년 5월에는 토지 임대업 및 분양 공급업을 외국인들이 할 수 있도록 시장이 개방되었다. 외국과 FTA(Free Trade Agreement)를 체결하고 있는 자유 무역과 투자 개방시대에 부동산 시장 개방화 대비에 따라 에스크로우 제도의 활성화는 시급하다고 할 수 있다.
이러한 배경 하에서 본 연구는 우리나라 거래사고와 부동산 에스크로우 제도의 현황을 파악하고 미국, 일본, 영국 등 주요 선진국의 부동산 에스크로우 제도를 비교하고자 한다. 중개업 종사자들을 대상의 설문조사를 통해 문제점과 개선방안을 찾아 거래사고 예방의 대안인 부동산 에스크로우 제도를 중점으로 자격증 제도화 등 전문성 제고방안을 제시하는데 연구의 목적을 두었다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경과 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 3
• 제 3 절 선행연구 검토 5
• 1. 부동산 거래사고 예방에 관한 연구 5
• 2. 부동산 에스크로우 제도에 관한 연구 7
• 3. 선행연구와의 차이점 11
• 제 2 장 이론적 고찰 12
• 제 1 절 부동산 거래사고 및 예방제도의 의의 12
• 1. 부동산 거래사고의 개념 12
• 2. 부동산 거래사고의 유형 13
• 3. 부동산 거래사고 예방 제도 19
• 제 2 절 부동산 에스크로우 제도의 의의와 내용 21
• 1. 부동산 에스크로우 제도의 개요 21
• 2. 부동산 에스크로우 제도와 성립요건 22
• 3. 부동산 에스크로우 제도의 절차와 원칙 25
• 제 3 절 외국의 부동산 에스크로우제도 31
• 1. 미국 31
• 2. 독일 32
• 3. 영국 35
• 4. 프랑스 36
• 5. 일본 39
• 6. 시사점 40
• 제 3 장 부동산 거래사고 현황 및 사례 42
• 제 1 절 부동산 거래사고 현황 42
• 제 2 절 부동산 거래사고의 사례 44
• 1. 부동산 거래사고의 유형별 사례 44
• 2. 부동산 거래사고 사례 분석결과 65
• 제 4 장 설문조사 및 분석 67
• 제 1 절 조사 설계 및 설문지구성 67
• 제 2 절 조사대상자의 일반적 특성 69
• 제 3 절 부동산 중개 특성 72
• 1. 업무 및 거래물건의 유형 72
• 2. 연간 평균 거래현황 78
• 제 4 절 부동산 거래사고 현황 및 예방대책 81
• 1. 거래사고 현황 81
• 2. 거래사고 예방대책 83
• 제 5 절 에스크로우 제도의 인식 86
• 1. 에스크로우 제도의 인지도 86
• 2. 현행 에스크로우 제도의 만족도 94
• 3. 에스크로우 제도의 정착 문제점 99
• 4. 에스크로우 제도의 전문화 방안 100
• 제 6 절 분석결과 정리 107
• 제5장 거래사고 예방을 위한 에스크로우 제도 전문화 방안 109
• 제 1 절 에스크로우 제도 필요성인식 및 정보제공 확대 109
• 제 2 절 중개업자들의 적극적인 참여 110
• 제 3 절 공인중개사협회의 역할 확대 111
• 제 4 절 에스크로우 회사의 전문성 확보를 위한 제도 개선 112
• 제 6 장 결론 113
• 제 1 절 요약 및 시사점 113
• 제 2 절 연구의 한계와 과제 115
• 참고문헌 116
• Abstract 120
• 부록(설문지) 123
• 감사의 글 133
• <표 1-1> 연구의 절차 4
• <표 1-2> 선행연구의 종합 9
• <표 3-1> 부동산 거래사고(공제금 청구기준) 추이 43
• <표 3-2> 부동산중개사고 유형별 현황 44
• <표 4-1> 설문지 구성 68
• <표 4-2> 조사대상자의 주요 업무 유형 73
• <표 4-3> 구(區)별 조사대상자의 주요 업무 유형 74
• <표 4-4> 구(區)별 조사대상자의 주요 업무유형의 분산분석 결과 75
• <표 4-5> 조사대상자의 주요 거래물건의 유형 76
• <표 4-6> 구(區)별 조사대상자의 주요 거래물건의 유형 77
• <표 4-7> 구(區)별 조사대상자의 주요 거래물건의 유형의 분산분석 결과 78
• <표 4-8> 연간 평균 거래 건수 79
• <표 4-9> 연간 평균 전속중개계약 건수 79
• <표 4-10> 주요 거래물건의 평균 가격 80
• <표 4-11> 평균 거래기간 80
• <표 4-12> 거래사고 총 건수 81
• <표 4-13> 경험한 거래사고 유형 82
• <표 4-14> 경험한 거래사고 단계 82
• <표 4-15> 평균 피해금액 82
• <표 4-16> 부동산 거래사고 예방대책의 필요성 83
• <표 4-17> 경력별 부동산 거래사고 예방대책 필요성의 일원배치분산분석 결과 84
• <표 4-18> 등기부의 공신력 확보 Duncan 사후검정 85
• <표 4-19> 에스크로우 제도의 활성화 Duncan 사후검정 86
• <표 4-20> 에스크로우 제도에 대한 인지도 87
• <표 4-21> 에스크로우 제도 인지도에 대한 경력별 기술 통계 88
• <표 4-22> 경력별 에스크로우 제도 인지도에 대한 일원배치분산분석 결과 89
• <표 4-23> 변수정의 90
• <표 4-24> 상관관계 분석 92
• <표 4-25> 다중회귀분석 결과 93
• <표 4-26> 현재 손해배상 방법 94
• <표 4-27> 현행 손해배상 방법에 대한 만족도 95
• <표 4-28> 손해배상 방법별 만족도 평균 비교 95
• <표 4-29> 경력별 손해배상 방법별 만족도의 일원배치분산분석 결과 96
• <표 4-30> 에스크로우 제도 선택 시 적절한 단체 96
• <표 4-31> 공인중개사협회 에스크로우 제도 수수료 예시 97
• <표 4-32> 공인중개사협회 에스크로우 제도 수수료 만족도 97
• <표 4-33> 하나은행 에스크로우 제도 수수료 예시 97
• <표 4-34> 하나은행 에스크로우 제도 수수료 98
• <표 4-35> 에스크로우 제도 도입 시 수수료 부담 99
• <표 4-36> 에스크로우 제도 정착의 문제점 100
• <표 4-37> 공인중개사 자격제도 보완 가능성 100
• <표 4-38> 에스크로우 제도와 관련 있는 자격사 101
• <표 4-39> 에스크로우 전문자격제도 도입 필요성 101
• <표 4-40> 에스크로우 전문자격제도 선발방법 102
• <표 4-41> 보수교육 개설 필요성 102
• <표 4-42> 교육훈련과정 필요시 필수 이수 교육 103
• <표 4-43> 에스크로우 자격제도 도입 시기 103
• <표 4-44> 에스크로우 자격제도 주관기관 104
• <표 4-45> 실무경력 제한 등 응시자격 104
• <표 4-46> 실무경력 경험 105
• <표 4-47> 에스크로우 제도의 효과 105
• <표 4-48> 에스크로우 제도의 영향 106
• <표 4-49> 법정 수수료 도입 필요성 106
• <그림 2-1> 에스크로우 제도의 거래 절차 26
• <그림 4-1> 조사대상자의 성별비율 69
• <그림 4-2> 조사대상자의 연령대 70
• <그림 4-3> 조사대상자의 학력 70
• <그림 4-4> 중개업 경력 71
• <그림 4-5> 중개업소의 규모 71
• <그림 4-6> 중개업소 소재지 72