제주특별자치도 소규모주택정비사업 활성화 방안 연구 = A Study on Activation Strategies for Small-Scale Housing Maintenance Projects in Jeju

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 제주특별자치도 소규모주택정비사업의 부진 원인을 다각적으로 분석하고, 2025년 고도제한 정책 변화에 따른 활성화 방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 원인 분석 결과, 제주는 주거･상업지역의 83%가 고도지구로 지정된 고도규제 등 여러가지 한계로 사업성이 근본적으로 제약받고 있었다. 그러나 최근 도시계획조례 개정으로 고도지구 한시적 배제와 용적률 체계 개편(기준･허용･상한)이 도입되어사업 여건이 획기적으로 개선되었다. 사업성 시뮬레이션 결과, 기준용적률(230%) 적용 시 개발이익이50% 증가하고 상한용적률(280%) 적용 시 133.3%까지 급증함을 확인하였다. 이에 본 연구는 소규모주택 정비 관련 조례 개정을 통한 사업지원 근거 마련, 단계별 재정지원 및 전담조직 신설, 유연한 고도관리와 공공기여 연계, 그리고 디지털 플랫폼 기반의 투명성 확보 방안을 제안한다. 결론적으로 본 연구는 규제 완화와 공공기여가 결합된 제주형 정비모델을 통해 경관 보전과 도심 활력의 공존 가능성을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the structural causes behind the stagnation of small-scale housing improvement projects in Jeju Special Self-Governing Province and proposes policy measures for their revitalization in response to the recent changes in height-control regulations introduced in 2025.
The analysis reveals that the feasibility of redevelopment projects in Jeju has been fundamentally constrained by strict height-control regulations, with approximately 83% of residential and commercial areas designated as height-control districts. These regulations have significantly limited building heights and development intensity, thereby reducing the economic viability of small-scale housing improvement projects.
However, recent amendments to the urban planning ordinance have introduced important institutional changes, including a temporary relaxation of height-control district designations and the restructuring of the floor area ratio (FAR) system into base, incentive, and maximum FAR levels. The results of the development feasibility simulation indicate that applying the base FAR (230%) increases development profitability by approximately 50%, while the application of the maximum FAR (280%) leads to an increase of up to 133.3%.
Based on these findings, this study proposes several policy measures, including the establishment of legal grounds for project support through ordinance revision, phased fiscal support mechanisms, the creation of a dedicated administrative organization, flexible height management linked with public contribution requirements, and the introduction of a digital platform to enhance transparency in project implementation.
In conclusion, the study suggests that a Jeju-specific redevelopment model, integrating regulatory relaxation with public contribution requirements, can enable the coexistence of landscape preservation and urban revitalization.