부동산정책의 문제점과 개선방안 : 부산지역 주택시장을 중심으로 = Problems of real estate policies & how to improve them

국문 초록 (Abstract)

최근의 부동산 시장이 정부의 강력한 규제정책에도 불구하고 좀처럼 안정되지 않을 뿐더러 내성이 길러진 부동산 시장의 차별화와 양극화가 심화되는 등 오히려 정책의 부작용이 커지고 있다는 데 있다.
이는 정부에서 부동산 시장과 가격안정을 위해 그동안 10·29 부동산 대책과 8·31 부동산 대책, 3·30 부동산대책 등 수차례 부동산 대책을 시행하였다. 그러나 지방지역 특히 부산시의 경우, 주택가격 하락으로 실수요자 중심의 주택 시장으로 변화하고 있다는 긍정적인 측면으로 보는 시각도 있으나 부산지역 부동산 시장은, 종합대책 등 정부의 부동산 대책 발표 후 수요 위축 등의 영향으로 미분양주택 증가, 거래 침체 등이 계속되고 있으며, 지역건축경기 침체로 이어져 부산지역경제와 지방재정에도 악영향을 미치고 있음이 현실이다.
이러한 부동산정책에 대한 부산지역 주택시장의 문제점을 개선하기 위해서는 부동산 정책 방향이 다음과 같이 전개되어야 한다.
첫째, 부동산정책은 지역특성을 고려한 차별화된 부동산 정책이 필요하다.
특히 지방주택시장은 수도권시장과 차이를 보이고 있으며 총량적인 정부의 획일화된 주택정책은 오히려 주택시장을 안정시키기보다 불안정을 증폭시킬 수 있어 지방주택시장을 정상화시킬 수 있도록 현 주택관련 규제의 지방 맞춤형 전환이 필요하며, 중장기적으로는 지방정부의 주택정책 결정과정에서의 참여를 확대하는 방안 마련도 동시에 고려되어야 한다.
주택시장 정상화는 주택시장 뿐만 아니라 주택산업 위축을 방지하여 지방경제 침체 극복에 크게 기여할 것으로 판단되며 주택산업의 산업연관효과는 주요 제조업에 비해 매우 높으며 특히 노동집약적 산업의 특성상 고용유발효과가 매우 크므로 지방소득수준을 유지하고 소비를 진작하는 중요한 도구가 된다.
둘째, 지방특성에 맞도록 주택수요 억제 규제 강도를 조정하여야 하며 지방주택시장 상황을 반영한 주택정책의 탄력적 운용이 절실하다.
수도권에 비해 상대적으로 투기수요 가능성이 매우 낮고 수요 위축의 한계효과는 매우 크게 나타나 미분양을 양산하게 되며, 지방주택건설업체의 도산 위험에 빠지게 되어 있는 게 부산지역건설산업의 현주소이다. 따라서 지방시장 상황을 반영하여 규제를 차등화함으로써 지방주택시장에 대한 총량규제의 부작용을 최소화할 필요성이 대두된다.
또한 현재 급증하고 있는 부산지역의 미분양 물량을 해소할 수 있도록 지방 소재 미분양 주택을 구입하는 경우 보유세 등 관련조세의 감면, 주택자금대출비율 규제완화(LTV 확대), 분양권 전매 제한 철폐 등 단기대책을 마련, 지방의 주택수요를 진작할 수 있는 방안을 마련하여야 한다.
투기수요 억제를 위해 지정된 투기지역 등의 지정요건이 하부 행정단위에서 해소되었다면 즉각 하부행정단위별로 세분화하여 투기지역지정 해제를 통해 규제 부작용을 최소화하여 지역별 시장 정상화로 실수요자 중심의 주택거래 활성화를 도모하여야 한다.
주택가격문제는 수도권 내 특히 강남지역 아파트 가격의 빠른 상승세로 인해 정치적으로 민감한 이슈가 되었다. 이러한 가격상승세는 그간 지속된 규제들로 인한 택지 확보의 어려움 등으로 민간부문 주택공급이 감소한 반면 양질의 교육여건 등 좋은 생활여건으로 인해 수도권 일부지역 주거 수요가 증가되었기 때문이다. 정부는 수도권지역의 높은 주택 가격상승이 다른 지역 주택가격 상승을 유발할 수 있고 이러한 가격상승에 따라 자본이득이 일부에게만 귀속되는 등 부의 격차를 확대할 수 있다는 점을 우려하여 정부는 주택가격 상승과 관련한 폭 넓은 국민들의 우려에 대응하고자 다양한 대응책을 마련하였다.
수도권 내 주택 공급을 증가시키는 계획과 더불어 정부는 ‘투기’ 수요를 억제하고 주택가격을 낮추기 위한 조치들을 포함한 다수의 부동산 정책들을 시행하였다. 정부의 이러한 조치들은 단기적으로 급격한 주택가격 변동을 제어하기 위한 목적으로 취해진 것으로 보인다.
이러한 정책목적이 가지는 장점들에도 불구하고 몇몇 정책들이 장기적으로 지속될 경우 실질적인 문제를 초래할 가능성이 있다.
첫째, 주택수요를 억제하기 위한 몇몇 조치들은 주택공급에 부정적인 영향을 초래할 수도 있다.
둘째, 국제적인 경험에 비추어 볼 때 양도소득에 대한 높은 세율은 주택공급을 감소시키는 동결 효과를 초래할 수도 있다.
셋째, 분양가 내역을 공개하고 가격상한을 설정하는 것은 주택사업자들의 효율성 제고 유인을 약화시킴으로써 주택공급을 감소시킬 수도 있다.
결론적으로 소위 투기수요를 억제하고 주택가격을 제어하는 다양한 조치들은 공공 부문의 주택공급 증가에도 불구하고 장기적으로는 민간부문의 주택공급을 감소시키고 가격상승 압력을 높일 위험이 있다.
이러한 점들을 고려할 때 정부는 장기적인 관점에서 수도권 이외 지역의 교육의 질을 향상시키는 등 수도권 내 거주수요에 영향을 미치는 요인들을 해결해 나가야 한다. 또한 정부는 토지이용 및 주택공급에 대한 규제들을 완화함으로써 민간 주택공급을 촉진해야 하며 이는 소비자의 선호에도 더 잘 부합할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this document, theory of real estate and present status of Government's policy on it have been studied, with suggestion of problems that the policy has and how to improve it. But the real problem is that, in spite of government's tough restrictions, real estate market does not only become stable but also shows more differentiation and polarization than ever.
A skyrocketing real estate price increases uncertainties to national economy, not to mention the real estate market, which requires Government's strong market interventions. Especially, a sudden rise of housing price leads to aggravation of living conditions of people and rise in prices and wages, which makes it difficult for tenants, prospective house owners and real house owners to enlarge residential area or remove to other districts. In addition, an excessive expenditure to purchase houses accelerates domestic demand shrinkage and gives rise to long-term stagnation concerns.
The instability of real estate price leads to increase of household loan, such as house mortgage loan, increases a socal class that feels a heavy strain on the redemption of loan, and deepens domestic economy shrinkage. Also, a skyrocketing house price engenders a social problem, such as gap between rich and poor families. So, the general public thinks that Government should take an active and direct hand in stabilizing house price and requires tough measures such as public limitations on land, etc.
The most efficient policy means for stabilizing house market include expansion of public investment on low-quality residential areas, a continuous supply of high-quality houses, induction of demand dispersion through residential environment improvement project, and improvement of pre-sale system that is less affected by house price fluctuation, etc. Efficient policy measures to boost up house market include exemption of capital gains tax, exemption of acquisition·registration taxes, heavy taxation on multiple house owners, application of transaction-based price on capital gains tax, and a strong application of gift tax and tax audit, etc.
To make these measures effective, it requires a change of regulation policy on real estate transactions, and the development strategy for it are as follows :
Firstly, a long-term policy for real estate economy has to be established according to a long-term prediction and analysis on it
Secondly, the disparity or gap of residential quality shall be solved by improving poor residential environment and giving a continuous supply of good-quality houses.
Thirdly, transaction and holding taxation shall be carried out to regulate speculation in real estate. At the same time, government shall control a sharp change of taxation system that is caused by fluctuation of business conditions, given any possible resistance of people on taxation. Reorganization of capital gains taxation shall be carried out to facilitate the acquisition of tax revenues, and Government shall not be negligent in publicizing it to people and getting support on it from them.
Lastly, introduction of public limitations on land/house that runs counter to market economy shall be carefully speculated, because public concept in land/house that was introduced in 1990 has unconstitutionality and is likely to impede a sound development of market rather than the stability of market.
Real estate policy has a vast and huge effect on national economy, so it is absolutely required to establish a continuous and long-term policy, not short-sighted one.
House price policy has politically become one of sensitive issues due to a rapid rising trend of apartments price in the Capital area, especially in Gangnam district.
A sharp price rising trend of apartments has reduced supply of private houses owing to regulation policy and difficult residential sites acquisition, while overall betterment of living conditions, such as high-quality education environment, has led to increase of residential demand in some districts of the Capital area.
Government is concerned that a high jump of house price in the Capital area can lead to a price rise of houses in other areas and capital gain can be vested to some people which results in expansion of gap between the rich and poor. So, Government has suggested and taken various measures to cope with a rise in house price and to ease the concerns of the general public.
Government has implemented a lot of real estate policies, including supply increase of houses in the Capital area, holdback of speculation demand, and drop of house price, etc. But these measures taken by Government is just to control a sudden house price fluctuation for the short run.
In spite of good aspects or advantages that objects of these policies have, several policies are highly likely to cause substantial problems for the long run.
Firstly, some of measures taken to hold back demand in houses may give rise to negative effects in supplying houses.
Secondly, in the light of international experiences, a high tax rate on capital gains may cause freezing effect that drops the supply of houses.
Thirdly, making public the details of sale price and setting price cap may weaken the motive of housing builders who intend to enhance efficiency, which can reduce the supply of houses.
In conclusion, various measures to curb speculation demand and control housing price, in spite of housing supply increase in public sector, may lead to a decrease of housing supply in private sector and increase the pressure of price rise for the long run,
Taking a careful and full consideration of these aspects, government shall resolve various factors that affect residential demand in the Capital area in the long run, such as improvement of education quality in other areas than the Capital area. Besides, government shall promote housing supply in private sector by easing restrictions about land use and housing supply, which will coincide with the preference of consumers.
Lastly, government shall focus its housing policy on a sound formation of efficient market rather than control of housing price. When deregulation or appeasement measures make housing supply more elastic than now, it is necessary to abolish recent measures, such as sale price cap regulation, in stages, which will help increase housing supply.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 = 2
• 제2장 부동산정책의 이론적 검토 = 3
• 제1절 부동산정책의 의의 = 3
• 1. 부동산정책의 개념 = 3
• 2. 부동산정책의 필요성 = 4
• 제2절 선행연구 = 6
• 제3장 부동산정책의 변천과정 및 현황 = 13
• 제1절 부동산정책의 변천과정 = 13
• 1. 5·23 부동산시장안정대책(2003.5.23) = 13
• 2. 9·5 대책(2003.9.5) = 16
• 3. 10·29 대책(2003.10.29) = 18
• 4. 8·31 부동산종합대책(2005.8.31) = 20
• 5. 3·30 부동산대책(2006.3.30) = 24
• 6. 11·15 부동산안정화 방안(2006.11.15) = 27
• 7. 1·11 부동산 대책(2007.1.11) = 27
• 제2절 부동산정책의 최근 현황 = 28
• 1. 수요공급 정책 = 28
• 2. 분양가격 정책 = 29
• 3. 주택금융 정책 = 31
• 4. 조세 정책 = 32
• 제3절 부산지역 주택시장의 최근현황 및 개선방안 = 33
• 1. 부산지역 주택시장 최근현황 = 33
• 2. 부산지역 주택시장 개선방안 = 37
• 제5장 부동산정책의 문제점 및 개선방안 = 41
• 제1절 부동산정책의 문제점 = 41
• 제2절 부동산정책의 개선방안 = 51
• 제6장 결론 = 56
• 참고문헌 = 60
• Abstract = 62