아파트分讓價格 決定模型의 開發에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

不動産開發事業의 事業性 提高를 위해서는 土地 買入段階부터 科學的이고 合理的인 意思決定이 必要하다. 그러나 大部分 不動産 開發業體나 住宅業體들은 旣存의 慣行에 따라서 形式的으로 現況을 把握하고, 最高 經營者가 獨斷的이고 經驗的으로 意思決定을 하고 있다.
住宅事業의 의사결정과정 중에서 分讓性에 絶對的인 영향을 미쳐 住宅事業의 성패를 좌우하는 適正한 아파트分讓價格의 決定은 不動産開發事業의 事業性分析에서 가장 重要한 과정 중의 하나라고 할 수 있다. 大部分의 住宅業體는 이에 대한 具體的인 檢討없이 慣行的으로 分讓價格을 算定하고 있는 實情이다.
아파트分讓住宅價格 決定에 대한 旣存 硏究도 分讓價格算定의 重要性에 비추어 볼 때 硏究實績이 그리 많지 않으며, 그마저도 旣存 硏究가 학술논문의 한계를 벋어나지 못하고 있고, 眺望이나 景觀 등 주관적인 特性의 內在價値의 把握에 그치고 있어 實用性이 떨어지며, 獨立變數의 選擇에 따라 特性別 內在價値가 달라질 수 있고, 住宅事業實務에서 活用하기 위해서는 設問調査 등 追加的이고 복잡한 分析節次가 필요하기 때문에 住宅業體는 물론 不動産 開發業體나 컨설팅업체에서도 簡便하게 使用하기가 쉽지 않다.
본 論文에서는 이러한 旣存의 硏究結果를 보완하여 不動産 開發業體나 住宅業體 및 不動産 컨설팅업체 등에서 쉽게 使用하여 不動産 開發事業의 事業性分析을 科學化하고 一般化하는 데 重點을 두어 硏究를 進行하였다.
硏究의 目的은 土地의 고정성, 부증성, 국지성 등 不動産의 고유한 特性으로 인하여 投機市場의 영향을 比較的 많이 받는 아파트 分讓價格決定의 非合理性을 개선하여 住宅事業의 事業性을 提高할 수 있는 實用的인 아파트價格決定模型의 開發에 있으며, 크게는 國家經濟에서 차지하는 住宅産業의 重要性을 認識하고 合理的인 適正價格 算定으로 아파트價格 安定 및 住宅事業의 活性化에 寄與할 수 있는 아파트 分讓價格決定模型을 제시하는데 그 目的이 있다.
硏究方法은 아파트分讓價格 形成要因으로 作用하는 여러 가지 變數들 중에서 資料蒐集이 容易하고, 一般 아파트 消費者에게 아파트 分讓公告를 통하여 公告되는 건축비, 대지가격, 대지지분, 분양계약면적 등 比較的 단순한 정보를 變數로 使用하여 回歸分析 하였으며, 資料蒐集이 容易하고 簡便하면서도 아파트分讓價格決定模型의 分讓價格 豫測力을 높일 수 있도록 하였다. 分析은 각 資料들의 統計的 屬性을 파악하기 위하여 記述統計分析과 相關分析을 실시하였다. 이 結果를 活用하여 回歸分析을 위한 獨立變數들을 선정하고, 각 資料를 전체표본자료, 분양표본자료, 미분양표본자료, 대지단가별 標本資料로 區分하여 선형함수와 이중로그함수를 活用하여 住宅事業實務에 活用 가능한 아파트 價格決定模型의 도출을 시도하였다.
論文에서 사용된 資料는 2001年度에 住宅建設事業承認과 입주자모집승인을 얻어 日刊新聞에 서울특별시 共同住宅 동시분양(제4차, 5차 및 8차)공고된 分讓價格, 공급면적, 전용면적, 분양계약면적, 총대지비, 대지단가, 총건축비, 건축단가, 단지크기(총세대수), 층별구분, 청약률 등의 一般的이고 客觀的이며 實質的인 資料들이다.
分析結果 線型回歸分析에서는 回歸線에 의하여 說明되는 比率을 의미하는 결정계수 값이 0.9672(96.72%)에 달하고 統計的으로도 매우 유의하였다. 이중로그 回歸分析의 결정계수 값 역시 0.99 以上으로 說明力이 높게 나타났고, 統計的으로도 매우 유의하다고 할 수 있다.
住宅事業에 있어서 不景氣나 好景氣를 불문하고 適正 分讓價格의 決定이 가장 重要하다. 아무리 分讓性이 높은 地域일지라고 分讓價格을 잘못 算定하면 收益性이나 分讓性이 떨어질 수밖에 없고, 分讓性이 낮은 地域일지라고 적절한 價格戰略으로 미분양을 最小化할 수 있을 것이다. 回歸分析結果에 의하여 도출된 價格決定模型을 住宅事業實務에 活用하여 適正 分讓價格을 算定하는 등 住宅事業의 科學化와 經營合理化가 이루어진다면 住宅産業基盤을 공고히 할 수 있을 뿐 만 아니라 나아가 不動産價格安定을 통하여 國家經濟發展에 寄與할 수 있을 것으로 判斷된다.