조세담보금융(TIF)을 활용한 도시재생사업의 재원조달 효과 분석 : 홍은12구역 주택재개발정비사업 사례를 중심으로 = Analysis of Financing Effects in Urban Regeneration Projects based on Tax Increment Financing(TIF) : With a focus on the case of housing redevelopment and maintenance projects in Section 12 of Hongeun

국문 초록 (Abstract)

「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」제정으로 기존 재개발 및 재건축사업 등의 문제점을 보완하고 도시재생사업이 확대되어 추진되고 있다. 이러한 도시재생사업의 재원을 충당하기 위한 방안으로 조세담보금융(TIF)을 제시하고 개발사업 후 자산가치의 증가분이 클 것으로 예상되는 홍은12구역 주택재개발정비사업지역을 대상으로 TIF 제도의 적용 가능성 및 재원조달 효과를 분석하고자 하였다.
우선, 문헌 조사와 선행연구를 통해 도시재생과 TIF의 개념과 이론적 고찰, 미국의 선례들을 검토하였다. 국내 도입 시 미국에서와 같이 도시재생사업에 정의 효과를 줄 수 있을지 분석하기 위해 개발이 완료된 지역을 대상으로 삼아 실제 자료를 바탕으로 TIF 시뮬레이션 분석을 실시하였다.
미국에서 일반적으로 사용하는 재원조달 세원인 재산세와 국내 지방세 총 징수액 중 가장 많은 비중을 차지하는 취득세를 포함해 TIF 제도를 실행하였을 경우 도시재생사업의 낮은 진척도의 원인으로 꼽히는 기반시설비용을 얼마나 충당하는지, 더 나아가 이는 어떤 효과를 주는지에 대해 분석하고자 하였다.
그 결과, 보유세 세수증가분은 기반시설비용의 104%, 취득세를 포함하였을 때는 기반시설비용의 227%의 세수증가분이 발생하는 것으로 판단하였다. 시장상황을 고려하여 세수증가분의 50%만 TIF 재원조달에 활용하였을 경우에도 기반시설비용을 모두 충당할 수 있는 것으로 분석되었다. 또한, 조합이 부담하는 기반시설비용을 재산세 증가분을 활용해 모두 부담할 경우, 4.2%의 분양가 하락률이 나타나는 것으로 분석되었다. 재산세 증가분으로 기반시설비용을 충당하고자 할 시 29년을 운용해야하고, 취득세 증가분을 포함하여 운용할 시 9년 TIF 운용 시 기반시설비용을 모두 지원할 수 있을 것으로 분석되었다. 마지막으로, 본 연구에서는 재산세 증가분만으로 TIF 재원조달하여 기반시설비용을 모두 충당할 수 있을 것으로 분석하였는데 주택가격이 하락하였을 경우나 금리가 상승할 경우 재원 조달의 효과가 낮아지는 것으로 분석되었다. 미래의 세수증가분을 담보로 하여 자금을 마련하는 TIF에서 주택가격이 하락하거나 금리가 오르는 변수는 예상했던만큼의 세수증가분을 확보하지 못하였을 경우 지방자치단체의 재정적 부담을 불러일으킬 수 있다.
본 연구의 분석 결과를 종합해보면 TIF는 사업시행자의 부담을 덜어 도시재생사업의 활성화를 불러일으킬 뿐만 아니라 TIF로 기반시설비용을 충당한다면 분양가 하락을 유도해 정부에서 여러 방면으로 모색하는 집값 안정화에도 기여할 수 있을 것으로 판단된다. 또한, 지방정부에서 지원할 비용을 추정해 그에 따른 최단 TIF 운용기간을 가정하여 장기 운용에 따른 위험을 줄이는 방안이 마련되어야 할 것이고, 주택가격이 하락하거나 금리가 상승할 것 또한 고려하여 무리한 채권 발행은 지양하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The enactment of Special Act on the Promotion and Support of Urban Regeneration has promoted efforts to supplement problems in the old redevelopment and reconstruction projects, expanding and pushing forward urban regeneration projects. Proposing tax increment financing(TIF) as a means of financing for such urban regeneration projects, this study set out to analyze the applicability of the TIF system and the effects of financing in the housing redevelopment and maintenance project lots in Section 12 of Hongeun in which property values would make huge increments after redevelopment projects.
Based on literature study and previous studies, the investigator examined the concepts and theories of urban regeneration and TIF and reviewed previous cases in the U.S.A. Trying to figure out whether its introduction would have positive effects on urban regeneration projects in the nation like the American case, the study analyzed TIF simulation outcomes based on actual data in areas where redevelopment had been completed.
In the study, simulations covered the TIF system including property taxes, which were a common source of financing in the U.S.A., and acquisition taxes, which accounted for the biggest proportion in the total collection of local taxes in South Korea, to see how much TIF would support infrastructure costs, one of the main causes behind the slow progress of urban regeneration projects, and further what kind of effect it would have on such projects.
The results show that there was a tax revenue increase in possession taxes up to 104% of infrastructure costs. When acquisition taxes were included, it went up to 227% of infrastructure costs. Even when only 50% of tax revenue increases were used for TIF according to market situations, they would be enough to cover all of infrastructure costs. When property tax increases were used to cover infrastructure costs to be paid by the association, sales prices would drop by 4.2%. TIF should be operated for 29 years when property tax increased are used to cover infrastructure costs. When acquisition tax increases are increased, it should be operated for nine years to support all of infrastructure costs. Finally, the present study found that TIF based only on property tax increases would cover all of infrastructure costs, but the effects of financing would be lowered in cases of dropping housing prices or rising interest rates. In TIF in which financing is based on the security of tax revenue increases in the future, the variables of dropping housing prices and rising interest rates will cause a financial burden to the local government that fails to secure tax revenue increases at an expected level.
When these analysis results are put together, it is clear that TIF promotes the vitalization of urban regeneration projects by reducing a burden on project operators. If TIF is managed to cover infrastructure costs, it will also induce a drop in sales prices and contribute to the stabilization of housing prices for which the government is working in various aspects. It is needed to estimate costs to be supported by the local government and assume the shortest span of TIF management accordingly so that risks associated with long-term management will be reduced. It is also necessary not to issue bonds unreasonably by taking into consideration the possibilities of dropping housing prices and rising interest rates.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 연구의 흐름도 4
• 제2장 이론적 고찰 5
• 제1절 도시재생사업과 재원 조달 현황 5
• 제2절 조세담보금융(TIF)에 관한 이론적 고찰 7
• 1. 조세담보금융(TIF)의 개요 7
• 2. TIF의 운용 7
• 3. TIF의 자금조달방식 및 재원의 범위 10
• 제3장 선행연구 검토 12
• 제1절 조세담보금융(TIF) 관련 선행연구 12
• 1. TIF의 재원조달 효과 12
• 2. TIF의 국내 도입 가능성 13
• 제2절 TIF의 실제 활용 사례 15
• 제3절 TIF 제도 활용의 장단점 17
• 1. TIF 제도 활용 시 장점 17
• 2. TIF 제도 활용 시 문제점 17
• 제4장 사례분석을 통한 TIF의 재원조달금 추정 19
• 제1절 사례대상지 개요 19
• 1. 사례대상지의 TID 선정 배경 및 개요 19
• 2. 기반시설비용 추정 20
• 제2절 TIF의 재원조달금액 추정 22
• 1. TIF의 재원조달금액 추정을 위한 가정 22
• 2. 취득세의 추정 25
• 3. 재산세의 추정 32
• 제3절 TIF 재원조달 효과 분석 36
• 1. 재원조달금액 분석 36
• 2. TIF 재원조달이 분양원가에 미치는 영향 37
• 3. 최단 TIF 운용기간의 추정 39
• 4. 주택가격과 금리 변동에 따른 TIF 재원조달의 민감도 40
• 제5장 결론 43
• 참고문헌 46
• ABSTRACT 49