부동산펀드의 위험관리방안에 관한 연구 = Analysis of Scheme By Risk Management for real estate fund

국문 초록 (Abstract)

2004년 5월부터 판매가 시작된 수익증권 상품인 ‘적립식투자 신탁’의 출시를 계기로 하여 은행권을 중심으로 간접투자 시장이 크게 활성화되고 있다. 또한 부동산의 증권화가 급속하게 진행되고 있다. 2004년 1월 5일자로 시행된 “간접투자자산운용업법”은 과거 부동산투자신탁, 리츠(REITs)의 제도적 결함을 보완하여 부동산펀드에 관한 새로운 근거규정을 마련하였다. 이에 부동산펀드는 2004년 6월 ‘맵스프런티어 부동산투자신탁1호’가 발매된 이래로 2006년 5월 현재 3조 1천억으로 급격한 성장을 이루었다.
부동산펀드의 빠른 성장배경에는 저금리시대에 접어든 금융시장 환경이 가장 주요한 요인으로 설명되나 근본적으로 부동산 투자시장을 금융시장으로 편입하는 간접투자제도가 현실화되고 있음을 보여주고 있다.
간접투자 시장의 확대를 통하여 향후 금융시장에서 부동산펀드는 수요자 측면에서는 핵심 투자 상품으로서 부각될 것이고, 공급자 측면에서는 부동산 개발자금의 주요 조달 원천으로 활발한 발전을 거듭해 나가게 될 것으로 전망된다.
이러한 부동산 금융시장 환경변화에도 불구하고 국내에서 ‘부동산펀드’는 도입초기로서 그 특성에 대한 이해 및 리스크 관리 등에 관한 연구가 부족한 실정에 있다. 이에 본 논문에서는 부동산펀드의 특성과 리스크 요인을 검토 분석해 보고 설정중인 부동산펀드의 사례분석을 통하여 그러한 리스크 관리의 제반 문제점이 현실에서 어떻게 작용, 적절하게 관리되고 있는지 살펴보고자 한다. 그 결과, 위험관리상 부각되고 있는 제 문제점을 나열하고 이에 대한 개선방안을 제시하고자 한다. 또한 운용사례분석을 기초로 하여 부동산펀드의 활성화 방안을 제시한다. 특히 최근 국내에서 그 필요성이 제기되고 있는 부동산펀드의 소량화, 지방화 방안에 착안하여 부동산펀드의 소량화, 지방화 가능성과 문제점 및 그 해소방안을 검토하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 부동산펀드의 구조 및 특성에 관한 고찰 = 3
• 제1절 부동산펀드의 의의 = 3
• 1 부동산펀드의 출현배경 = 3
• 2 부동산펀드의 특성 = 4
• 제2절 부동산펀드의 구조 = 5
• 1 부동산펀드의 운영구조 = 5
• 2 부동산펀드의 투자대상과 유형 = 7
• 3 부동산펀드와 리츠의 차이점 = 8
• 제3절 부동산펀드의 리스크 = 9
• 1 부동산 직접투자의 리스크 = 9
• 2 부동산펀드의 리스크 = 11
• 제4절 외국의 부동산펀드의 추세 = 15
• 1 일본의 사례 = 15
• 2 미국의 사례 = 16
• 3 호주의 사례 = 19
• 제3장 부동산펀드의 운용사례분석을 통한 위험관리의 문제점 = 21
• 제1절 부동산펀드의 운용사례분석 = 21
• 1 현대와이즈 부동산투자신탁 1호 = 21
• 2 맵스프론티어 부동산신탁 13호 = 29
• 3 Tops상림원 부동산투자신탁 1호 = 37
• 4 산은건대사랑 특별자산투자신탁 = 40
• 5 맵스프론티어 부동산신탁 3호(조기청산사례) = 44
• 6 Tops 리더스 부동산투자신탁1호(설정취소사례) = 46
• 제2절 부동산펀드운용상 위험관리의 문제점 = 49
• 제4장 부동산펀드의 위험관리 및 운용활성화 방안 = 51
• 제1절 부동산펀드의 위험관리 방안 = 51
• 1 리스크 요인의 명확화, 정량화 = 51
• 2 운용자산의 포트폴리오를 통한 리스크 경감 = 52
• 3 리스크 분담의 명확화 = 53
• 4 자산실사(Due Diligence) = 54
• 제2절 부동산펀드의 운용 활성화 방안 = 55
• 1 부동산펀드 상품설계의 개선 = 55
• 2 운용 및 투자자산의 확대 = 56
• 3 자산운용전문인력 육성 및 정보인프라 구축 = 57
• 4 부동산펀드의 소량화, 지방화 = 58
• 제5장 결론 = 61
• 참고문헌 = 65
• 참고자료 = 66