서울 아파트매매시장의 동태적 분석 : 팬데믹19 전후 영향력 및 변동성 = Dynamic Analysis of the Seoul Apartment Sales Market : Effects and Volatility Before and After the Covid-19 Pandemic|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze structural changes in Seoul’s apartment sales market before and after the COVID-19 pandemic and to empirically verify the dynamic effects and volatility structure of housing market consumer sentiment and macroeconomic variables—including interest rates, money supply, and inflation—on apartment sales prices. The pandemic triggered abrupt shifts not only in the psychology and behavior of housing market participants but also in the macroeconomic environment, particularly in interest rates, liquidity conditions, and inflation dynamics. Against this backdrop, this study conducts a comparative time-series analysis of causal relationships and dynamic interactions among key variables across the pre- and post-pandemic periods, while also examining housing market volatility over the entire sample period.
The dependent variable is the Seoul apartment real transaction price index, and the explanatory variables include the housing sales market consumer sentiment index, mortgage loan interest rates, money supply, and the consumer price index. Monthly data from July 2011 to November 2024 (161 observations) were obtained from official statistics published by the Bank of Korea, the Korea Research Institute for Human Settlements, and Statistics Korea.
The empirical methodology is structured along two analytical dimensions. First, VAR and VECM models are applied separately to the pre-pandemic period (July 2011–December 2019) and the post-pandemic period (January 2020–November 2024). Impulse response analysis and forecast error variance decomposition are employed to compare the magnitude and transmission channels of shocks across periods. Second, volatility analysis is conducted for the entire sample period using GARCH and TGARCH models to test volatility synchronization effects, volatility spillovers, and asymmetric responses between consumer sentiment volatility, mortgage interest rate volatility, and housing price volatility.
The main findings are as follows. First, before the pandemic, consumer sentiment exerted a statistically significant influence on apartment prices in both the short and long run, underscoring the role of market expectations in price formation. Second, after the pandemic, the influence of macroeconomic variables strengthened markedly, indicating a structural shift from sentiment-driven dynamics to macroeconomic indicator–driven mechanisms. Third, volatility analysis reveals a significant positive synchronization effect between consumer sentiment volatility and housing price volatility, along with robust spillover effects from mortgage loan interest rates to the housing market. Fourth, TGARCH results confirm asymmetric volatility behavior, showing that positive price shocks generate larger volatility responses than negative shocks, reflecting the interaction between loss aversion and the illiquidity of real estate assets.
The academic contributions of this study are threefold. First, it systematically incorporates behavioral economic perspectives into housing market analysis by quantifying the role of consumer sentiment. Second, it empirically demonstrates structural changes in market mechanisms induced by a major external shock. Third, it identifies volatility characteristics unique to real estate markets, highlighting the need for asset-specific risk management frameworks.
The policy implications emphasize the importance of prudent policy management reflecting the heightened role of macroeconomic variables after the pandemic, the integration of behavioral indicators into monitoring systems, and comprehensive policy approaches that jointly consider macroeconomic and psychological factors during crisis periods.
In conclusion, this study demonstrates that the pandemic induced fundamental structural transformations in Seoul’s apartment sales market, where the interaction between psychological factors and macroeconomic forces reshaped market dynamics. Behavioral characteristics such as herding behavior and loss aversion are shown to exert statistically significant influences on housing market behavior, providing robust foundations for future housing policy design and risk management strategies.

Keywords: Apartment Sales Prices, Housing Market Consumer Sentiment, Macroeconomic Variables, VECM, COVID-19 Pandemic

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국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 아파트 매매시장을 대상으로 COVID-19 팬데믹 전후의 구조적 변화를 분석하고, 주택시장 소비심리와 거시경제 변수 (금리, 통화량, 물가)가 아파트 매매가격에 미치는 동태적인 영향과 변 동성 구조를 실증적으로 검증하는 데 목적이 있다. 팬데믹으로 인해 주 택시장 참여자의 심리와 행동뿐만 아니라 금리 및 유동성, 인플레이션 등 거시경제 환경에도 급격한 변화가 발생했다. 이러한 배경에서 본 연 구는 팬데믹 전후 시기의 변수 간 인과관계 및 영향력을 시계열 분석 을 통해 비교하며, 전체 기간 아파트 매매시장의 변동성을 함께 분석하 였다. 본 연구의 종속변수는 서울시 아파트 실거래가격지수이며, 설명변수 로는 주택매매시장 소비심리지수, 주택담보대출금리, 통화량, 소비자물 가지수를 설정하였다. 분석 자료는 2011년 7월부터 2024년 11월까지 총 161개월간의 월별 시계열 데이터로 구성하였으며, 모든 변수는 한국 은행, 국토연구원, 통계청 등 공신력 있는 기관의 공식 통계를 활용하 였다. 실증분석 방법론은 두 가지 축으로 구성된다. 첫째, 팬데믹 전후 영 향력 동태 분석에서는 2011년 7월부터 2019년 12월까지를 팬데믹 이전 시기로, 2020년 1월부터 2024년 11월까지를 팬데믹 이후 시기로 구분 하여 VAR 및 VECM 모형을 적용하였다. 이를 통해 충격반응분석과 예측오차 분산분해분석을 실시하여 변수별 영향력 및 파급효과를 시기 별로 비교하고, 변수 간 동태적 상호작용과 영향력 변화를 분석하였다. 둘째, 변동성 분석에서는 2011년 7월부터 2024년 11월까지 전체 기간 을 대상으로 GARCH, TGARCH 모형 등을 적용하여 주택매매시장 소 비심리 및 주택담보대출금리 변동성과 주택매매가격의 변동성 간 동조 화효과, 변동성 전이효과, 비대칭성을 실증적으로 검정하였다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 팬데믹 이전에는 소비심리의 영향력이 단기·장기 모두에서 뚜렷하게 나타났으며, 이는 시장의 기대 심리가 아파트 매매가격 형성에 중요한 역할을 했음을 시사한다. 둘째, 팬데믹 이후에는 금리, 통화량, 소비자물가 등 거시경제 변수의 영향력 이 상대적으로 강화되어 시장의 반응 구조가 심리 중심에서 거시지표 중심으로 변화하는 양상을 보였다. 셋째, 변동성 분석에서는 소비심리 의 변동성이 주택가격 변동성과 유의한 양(+)의 동조화 효과를 보였고, 주택담보대출금리와 주택시장 간 유의한 변동성 전이효과가 확인되었 다. 넷째, TGARCH 모형을 통한 비대칭 효과 분석에서는 주식시장과 구별되는 부동산시장의 고유한 특성이 확인되었다. 분석 결과, 주택시 장에서는 가격 상승 충격이 하락 충격보다 더 큰 변동성을 유발하는 것으로 나타났으며, 이는 주택시장 참여자들의 손실회피 성향과 부동산 자산의 비유동성 특성이 상호작용한 결과로 해석할 수 있다. 본 연구의 학술적 기여는 다음과 같다. 첫째, 국내 주택시장 연구에 행동경제학적 접근법을 체계적으로 도입하여 소비심리가 주택가격 형 성에 미치는 영향을 정량적으로 규명하였다. 둘째, 구조적 충격 전후의 시장 메커니즘 변화를 동태적 시계열 분석을 통해 실증함으로써 주택 시장의 적응성에 대한 이해를 제공하였다. 셋째, 변동성 분석을 통해 주식시장과 차별화되는 부동산시장 고유의 위험 특성을 발견하여 자산 시장별 차별화된 위험관리 접근법의 필요성을 제시하였다. 정책적 시사점으로는 첫째, 팬데믹 이후 강화된 거시경제 변수의 영 향력을 고려한 신중한 정책 운용의 필요성을 제시하였다. 둘째, 소비심 리지수 등 행동경제학적 지표를 정책 판단에 보완적으로 활용하여 선 제적 시장 개입이 가능한 모니터링 체계 구축을 제언하였다. 셋째, 위 기 상황에서 거시경제 지표와 심리지표를 종합적으로 고려하는 통합적 정책 접근법의 중요성을 강조하였다. 결론적으로 본 연구는 팬데믹이 아파트매매시장에 미친 영향을 심 리적 요인과 거시경제적 요인의 상호작용 관점에서 종합적으로 분석함 으로써, 주택시장의 구조적 변화가 단순한 가격 조정이 아닌 시장 메커 니즘의 근본적 전환임을 보여주었다. 또한 군집행동 및 손실회피와 같 은 행동경제학적 특성이 주택매매시장에 유의한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구 결과는 향후 주택시장 정책 설계와 리스크 관 리 전략 수립에 유용한 이론적·실무적 근거를 제공할 것으로 기대된다. 주제어: 아파트 매매가격, 주택시장 소비심리, 거시경제변수, VECM, COVID-19 팬데믹

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본 연구는 서울시 아파트 매매시장을 대상으로 COVID-19 팬데믹 전후의 구조적 변화를 분석하고, 주택시장 소비심리와 거시경제 변수 (금리, 통화량, 물가)가 아파트 매매가격에 미치는 동태적...

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