공공임대주택의 택지개발과 주택공급과정의 투명성제고방안에 관한 연구 = A study on the enhancement of transparency in the process of housing lots development and supply of public rental housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Until now, the issue of public housing policy has been caused by suppliers, not by the residents. The suppliers are postponing selling the residential units despite of termination of lease period. In addition, they are taking advantage of the public housing system to make big fortune. We have seen some realty fraud using the loophole of the National Public Housing Fund(국민주택기금).
A part of public housing industry are provided with land for public housing below the market price, enjoy favorable tax advantages and get financial support from the government. Unfortunately, however, they have consistently betrayed us by committing moral hazard.
The priority should be placed on the assessment of adequate price of public residential unit, if the public housing system should contribute to solving shortage of reasonable living place for the poor. If a person can not afford to pay the rent for a public housing unit, the government should pay on behalf of him. The volume and size of public residential unit should be provided in a customized manner. Additionally, the system should be set up which aims to monitor meeting the requirements of residence of people living in the public housing units.
To guarantee the success of public housing system, the residents(or tenants) should participate in representative meetings, in which they can claim the various support from the government. The measures should also be established in which the suppliers and customers can make a compromise on a particular issue.
This research focused on transparency of the public housing system, limiting the subject to the price of public housing units and the ways of providing them. One of the main issues covered in this research is lack of adequate system, opaqueness of the existing one and irrational method of the cost of land for housing. To address this problem, information in the course of policy-making, such as the designation of housing land, should be treated in a confidential way. Furthermore, transparency should be ensured in the structure and operation of policy-making institutions.
Currently, the components of land costs are composed of very ambiguous 10 items such as general operating costs or other costs. Those collective components should be divided into more than 30 specific items and the information on calculation should be open to the public.
Transparency, another theme of this research, can be boiled down to two major issues; one is about unreasonable standard in selecting target group for public housing, and the other is about lack of transparency in the management of residents. To solve these problems, discretionary power of supply side should be reduced and the measures to prevent speculation on real estate is essential. In the end, transparency in selecting residents for the public housing should be ensured.

국문 초록 (Abstract)

’60～‘70년대 개발과 고도 경제성장기의 격동기를 겪으면서 판자촌 또는 달동네로 표현되기도 했던 저소득 서민층들에 대한 집단적 개념의 주거안정의 역사는 ’80년대에 접어들면서 영구임대주택을 중심으로 공공임대주택제공이라는 제도권으로 양성화하면서 임대주택이 확대 보급되고 있는 과정에 있다.
지금까지 공공임대주택정책의 사회적 문제는 입주민이 아니고 주로 공급주체에 의해 발생되어 왔다고 볼 수 있다. 임대기간이 만료되었음에도 분양을 미루고 있고, 임대료 등 임대주택운영을 수익성 추구 차원에서 관리하고 있으며 국민주택기금지원제도의 허점을 이용한 부도임대아파트 발생사례가 우리사회의 현주소라고 할 수 있다. 주택임대사업자들은 조성원가 또는 그 이하로 택지를 공급받고 각종 세금혜택과 국민주택기금의 재정적 지원 등을 다양한 형태로 누리면서도 도덕적적으로는 비난받을 행태를 보이고 있다.
공공임대주택제도가 저소득계층 주택문제에 기여하기 위해서는 우선 임대주택의 공급가격의 투명한 산정과정이 갖추어져야 한다. 임대주택 실수요 계층임에도 임대료를 부담할 능력이 없다면 정부가 지원하여야 하고 수요자에 맞춤형으로 공급지역과 주택의 크기 및 공급량 등이 계획·공급되어져야 한다. 그리고 자유시장경쟁사회에서 사회적 저소득계층이란 고정되어 있는 신분계급이 아니고 소득수준에 따라 수시로 변하기 때문에 정부재정이 투입된 공공재 임대주택에 입주 및 거주자격에 대한 점검과 감독·관리는 시스템적인 장치가 마련되어야 한다.
임차인의 참여는 공공임대주택제도운영의 성공을 위해 지역사회기능과 사회적 상호관계에서 중요한 요소라고 할 수 있다. 임차인들이 능동적이고 적극적으로 임차인대표자회의에 참여하면서 정부에 지원을 요청하기도 하고 공급자 및 관리자와 상호 대등한 입장에서의 생산적인 합의도출이 가능 할 수 있는 제도적 장치 등을 갖추는 것은 공공임대주택정책운영의 성공을 위해서 중요하다.
이러한 임대주택제도 운영의 주요 성공요소들 중에서도 임대주택 공급가격 문제와 주택공급 방식에 한정하여 문제점과 그 해결방안을 투명성 확보측면에서 연구·분석하였는바 전자의 주된 내용으로는 택지개발사업과정의 제도적 미비와 불투명성, 그리고 택지조성원가의 산출방식의 비합리성이다. 이 문제를 해결하기 위해서는 택지 지정과 정책결정과정에서의 정보누출을 막고 정책결정기구 구성과 운영의 투명성을 확보해야한다. 조성원가 구성요소를 현행처럼 일반관리비, 그 밖의 비용, 기타비용등과 같이 애매한 비목들을 현재처럼 10여개로만 사용하지 말고 모든 비용에 구체적인 항목을 부여하여 30여개로 세분하고 이들의 산출내역과 근거를 구체적으로 공개하여야 한다. 후자의 문제에 있어서는 공공임대주택 목표계층 선정기준이 합리적이지 못하고 입주자 관리가 투명하지 못하다는 것이다. 이 문제는 공급주체의 재량행위 여지를 줄이고 특별공급제도를 악용한 부동산 투기행위를 방지하여야 하며 입주자 선정과정의 투명성을 제도적으로 갖추도록 하여야 한다. 이러한 관점에서 뭔가 불투명하고 거래 문화가 후진성을 면하지 못하고 있는 우리나라 부동산 시장에 대하여 일천하지만 기존의 언론 발표나 관련기관의 조사 자료를 바탕으로 투명성과 청렴성 측면에서 문제점을 분석하고 개선안을 정리하고자 함이 본 연구의 목적이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구 범위 = 3
• 2. 연구 방법 = 3
• 제3절 선행연구와의 차별성 = 5
• 제2장 공공임대주택제도의 이론적 고찰 = 6
• 제1절 공공임대주택제도의 역사 = 6
• 1. 서구 선진국가 = 6
• 2. 우리나라 = 7
• 제2절 우리나라의 현행 제도 = 11
• 1. 공공임대주택 정책의 성격 = 11
• 2. 현행 공공임대주택 정책의 실태 = 12
• 제3절 외국의 공공임대주택 정책 = 15
• 1. 일 본 : 공영주택법을 중심으로 = 15
• 2. 싱가포르 = 17
• 3. 캐나다(British Columbia) = 18
• 4. 영 국 : 지역사회 복지계획을 중심으로 = 19
• 5. 호주(New South Wales) = 20
• 6. 미 국: 자립프로그램을 중심으로 = 21
• 7. 시사점 = 22
• 제4절 기존 연구의 고찰 : 영국의 제도 분석 = 24
• 1. 사회주택 관리정책 = 24
• 2. 사회적 임대사업자(RSL=비영리주택조합) = 24
• 3. 옵션평가(Option Appraisal) = 26
• 4. 사회주택의 임대료 결정 = 27
• 5. 임차인 참여 제도 = 27
• 6. 사회 서비스와 사회주택 = 29
• 7. 사회주택과 지역사회 = 30
• 제3장 공공임대주택 개발과정의 투명성 분석 = 33
• 제1절 택지개발제도 및 공급 현황 = 33
• 1. 택지개발사업의 일반현황 = 33
• 2. 개발사업의 보상평가 일반현황 = 34
• 3. 택지분양제도 현황 = 35
• 4. 택지조성원가 산출 규정 = 36
• 제2절 문제점 및 부패유발요인 분석 = 37
• 1. 공공기관의 과다한 이윤 추구 = 37
• 2. 개발정보 누출 = 38
• 3. 도시계획심의기구 운영 부실 = 40
• 4. 보상평가과정의 객관성 부족 = 40
• 5. 택지분양과정의 투명성 결여 = 41
• 제4장 공공임대주택 공급과정의 투명성 분석 = 43
• 제1절 공공임대주택 공급제도 및 현황 = 43
• 제2절 문제점 및 부패유발요인 분석 = 48
• 1. 공급주체의 재량권 남용 = 48
• 2. 특별공급 제도의 미비 = 52
• 3. 국가유공자, 장애인 등을 위한 특별공급제도운영 불투명. = 56
• 4. 입주자 선정과정의 불투명 = 56
• 5. 임대주택 입주자격 관리 부실로 불법양도?전대 빈발 = 57
• 6. 불투명한 공동주택관리업무 = 59
• 제5장 제도적 개선 방안 = 61
• 제1절 택지개발 과정의 투명성 제고 방안 = 61
• 1. 개발정보 관리 강화 = 61
• 2. 도시계획위원회 운영의 투명장치 마련. = 61
• 3. 보상평가의 타당성?신뢰성 제고장치 마련. = 61
• 4. 택지분양과정의 공개로 투명성 제고. = 62
• 5. 공공택지 개발 및 공급체계를 개선. = 63
• 제2절 주택공급과정의 투명성 제고 방안 = 65
• 1. 특별공급 대상자격 강화 및 선정방식 개선. = 65
• 2. 분양과정의 투명화 및 임의공급규모 축소 = 66
• 3. 관리기능 재조정으로 불법 양도?전대행위 방지 = 67
• 4. 입주자대표회의의 책임성 강화 = 69
• 제6장 결론 = 71
• ABSTRACT = 77
• 부록 = 81