공공-민간 합동PF를 활용한 택지개발사업의 공공성확보 효과 및 개선방안에 관한 연구 = (A) Study on the Measures To Secure Public Benefit Attributes of Building Land Developing Projects And Improvement Utilizing Public-Private Partnership Real Estate Project Financing

국문 초록 (Abstract)

현행 택지개발사업은 국민주거생활의 안정과 복지향상 및 사회간접자본시설의 확충, 개발이익의 재투자에 의한 지역균형개발 유도 등에 기여를 하여왔다. 그러나 택지개발촉진법상 사업시행자는 택지를 조성하고 민간건설업자는 사업시행자로부터 택지를 매입하여 건축하는 이원화된 개발 방식으로 추진됨에 따라 불경기시 택지의 장기간 미 매각으로 편익시설의 미입주 및 그에 따른 주거환경의 불편 등 원래의 택지개발의 목적달성이 곤란하며 토지이용의 효율성이 저하되기도 하였다. 그리고 택지개발사업자는 부동산이 활황기일 때에는 토지매각이 주요 자금원이 되어서 부채비율을 줄일 수도 있고 안정적인 경영을 운영할 수가 있다. 그러나 부동산 침체기에는 토지매각이 안되기 때문에 채권에 의지할 수 밖에 없는데, 이는 금융비용을 상승시켜 토지원가를 높이고 결국 매각이 더 안되는 순환적 문제점을 안고 있다. 따라서 이러한 문제점들을 해소하기 위해 중심상업지, 역세권 등에 대한 토지이용 효율성 극대화 및 주민편익시설의 적기입주 등의 택지개발 원래의 목적 달성하고 또한 이러한 사업 추진에 필요한 대규모 사업비의 원활한 조달을 위해 토지공사에서는 용인죽전지구 역세권개발과 용인동백지구의 쇼핑몰, 화성동탄지구의 복합단지 사업등에 민관합동 PF 방식을 도입하여 민간의 창의력, 자금력 등을 활용하는 민관공동 사업 형태을 추진중에 있다.
본 연구를 통하여 택지개발사업시에 부동산 금융(PF)을 도입하여 택지개발지구에서의 공공성 확보 기능을 확인하였고 공공-민간 합동 PF사업 추진 과정에서 드러난 공공 부문의 낮은 출자지분율 문제, 민간 참여 사업자의 과다 이익발생 문제 등에 대한 개선방안에 대하여 연구하였다. 그러나 이러한 방안에 대한 세부적인 검증에 의한 연구는 아직 부족하여 앞으로 연구과제로 남겨놓은 점은 아쉬움으로 남는다. 그리고 프로젝트 파이낸싱을 적극 활용하기 위해서는 입법이 무산된투자회사(PFV)법프로젝트 등의 재 추진이 필요하고 부동산투자회사법(REITs)에 대한 조속한 보완이 되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 제2장 PF사업의 이론적 고찰 5
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 정의와 이론적 고찰 5
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 개념 5
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 관련 당사자 15
• 3. 프로젝트 파이낸싱과 관련한 위험 18
• 제2절 우리나라에 있어서의 프로젝트 파이낸싱 20
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 특성과 국내에서의 필요성 20
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 국내 도입 현황 22
• 3. 국내 부동산 개발금융 현황과 프로젝트 파이낸싱 25
• 4. 우리나라의 프로젝트 파이낸싱 관련 법규 및 제도 32
• 5. 우리나라에서의 공공-민간 협력 방식 사업 41
• 제3절 공공-민간합동 PF사업 국외 현황 44
• 1. 영국 44
• 2. 타 주요국에서의 공공-민간 협력 방식의 동향 49
• 제3장 택지지구내 공공-민간 합동 PF 사례 (토지공사 중심) 56
• 제1절 공공-민간 합동 PF사업의 구조 56
• 1. 택지개발내 PF 사례 개관 56
• 2. 사업운용방식 56
• 3. 프로젝트회사의 법적 형태 60
• 4. 프로젝트회사의 지분율 60
• 5. 프로젝트회사의 수익분배구조 63
• 6. 프로젝트회사의 사업청산방식 63
• 제2절 PF 사업 추진 현황 64
• 1. 용인 죽전택지지구 역세권개발 PF 64
• 2. 용인 동백 테마형 복합 쇼핑몰 PF 67
• 3. 화성 동탄지구 복합단지 PF 69
• 제4장 택지지구내 공공-민간 PF사업 공공성 확보 효과 및 문제점 73
• 제1절 택지지구내 공공-민간 PF사업 효과 73
• 1. 대규모의 계획적 개발이 가능 74
• 2. 주민 편익시설 공급 시기의 불일치 해소 75
• 3. 효율적인 사업추진과 건설경기 활성화 효과 76
• 4. 개발이익 부문의 공공사업 재투자 효과 76
• 제2절 공공-민간 합동 PF의 문제점 77
• 1. 공공-민간 합동개발 방식에서의 문제점 77
• 2. 기타 PF사업의 문제점 79
• 제5장 공공-민간 합동 PF의 개선방안 82
• 1. 출자지분 개선방안 82
• 2. 민간사업자의 과다이익 발생 개선방안 83
• 3. 사업 참여 업체의 다양화 방안 84
• 4. 사업모델의 다양화 방안 84
• 5. 경기변동 대비한 안정적 사업추진 방안 85
• 제7장 결론 89
• 參 考 文 獻 91
• ABSTRACT 94