住宅 分讓價 自律化에 따른 改善方案에 관한 硏究 = A study on the reform measures for autonomous pricing of housing sales

국문 초록 (Abstract)

1998년 2월 1일부터 정부의 首都圈地域의 民間宅地에 建設하는 民營住宅에 대한 分讓價 自律化를 계기로 國家主導的인 住宅供給政策의 전면적인 방향전환이 시작되었다, 따라서 이 글에서는 20여 년간 지속된 分讓價 規制 政策을 評價하면서 최근의 分讓價 自律化 政策의 現況과 效果를 점검함으로써 分讓價 自律化의 問題點에 따른 補完政策을 提示하고자 한다.
1977년 住宅請約制度와 함께 시작된 分讓價規制政策은 그 동안 分讓價上限制 原價連動制 등으로 外形을 바꾸면서도, 정부가 住宅供給 價格을 직접 통제하면서 中産層을 육성해 내는 反市場的 정책의 성격을 일관되게 지녀 왔다, 따라서 分讓價 規制 强化와 자율화를 둘러싸고 論難이 끊이지 않았다.
그러나 최근 IMF 체제하의 金融梗塞과 資金難으로 住宅業體의 不渡 急增, 住宅建設業의 景氣沈滯, 住宅價格 安定, 住宅市場의 構造變動 및 주택을 둘러싼 社會的 葛藤의 緩和 등으로 인해 分讓價 自律化에 대한 국민적 호응도가 높아지면서, 市民團體의 의견을 수렴하여 住宅市場의 正常化를 圖謀하며 住宅業體의 어려움을 解消하기 위하여 分讓價 自律化를 하더라도 집값이 上昇할 可能性은 稀薄하며 住宅業體의 連鎖不到 防止을 위해 현시점이 分讓價 自律化의 最適期라고 판단되어서 전격적으로 首都圈地域의 民營住宅에 대한 分讓價 自律化 조치를 취한 것이다. 이러한 分讓價 自律化는 현시점이 住宅市長에 큰 충격을 주지 않으면서 分讓價 自律化 措置의 有效한 方案이지만, 無住宅 庶民層이나 低所得層의 住居 不安定을 招來할까 憂慮된다.
따라서 본 硏究에서는 住宅 分讓價 自律化에 따라 具體的인 補完對策方案을 提示하면 다음과 같다.
住宅供給 側面에서는 宅地供給이 重要하다. 아직도 首都圈地域을 중심으로 주택이 부족하고, 특히 서울은 住宅普及率이 70%에 불과한 실정이므로 分讓價 自律化에 따라 首都圈地域의 경우 持續的으로 宅地供給을 擴大하여야 한다. 택지를 일부지역에 集中的으로 開發하는 것보다는 여러 지역에 分散시키는 것이 바람직하며 택지개발은 公營開發方法을 택하되 이를 宅地確保에만 이용하고 개발은 민간기업이 추진하도록 하는 방안이다.
住宅需要 側面에서는 庶民住宅供給을 擴大하기 위하여 현 수준 이상의 稅制, 金融支援이 强化될 필요가 있으며, 高級 豪華奢侈住宅 공급을 抑制하여야 한다. 서민주택건설을 위해 住宅賃貸産業을 적극 育成하고, 일정비율의 소형주택건설 의무화 등 직접적인 規制 措置 보다는 稅制. 金融支援과 都市計劃 次元의 각종 誘引策을 통하여 住宅 需要者와 供給者가 競爭하도록 措置하여야 한다. 또한 分讓價 自律化 이후에도 請約制度를 계속 존속시키면서 請約預金加入者들의 分讓優先順位 保障은 반드시 해주어야 하며 分讓價 自律化로 請約關聯預金의 急速한 解約實態와 관련하여 請約預金은 貯蓄金利를 주택은행 一般 家計資金 金利 수준으로 上向調整할 필요가 있으며, 請約貯蓄加入者는 請約貯蓄을 解止 할 경우 정부가 그 동안 낮은 금리로 인한 貯蓄加入者의 損害를 보전해 주거나, 請約貯蓄을 解止하지 않은 가입자에게는 分讓價 自律化 대상주택에 대해서도 購入의 優先權을 보장해주는 方案이다. 그리고 先分讓制度는 住宅 分讓價에 때한 規制가 폐지되는 경우에는 당연히 폐지되어야 하며 住宅品質保證은 先進國 수준의 만족할만한 住宅品質保證 制度의 도입이 필요하다,
住宅金融 側面에서는 分讓價 自律化로 인해 제2종 채권 수입이 줄어 國民住宅基金 造成의 蹉跌, 景氣不況에 따른 1종 채권수입의 急減, 分讓價 自律化로 프리미엄 유인이 없어져 請約關聯預金 解約 사태가 急增하여 民營住宅資金 造成에도 蹉跌이 예상되므로 住宅資金造成에 蹉跌을 최소화하기 위해 財政 또는 投融資支援을 擴大하여야 한다. 또한 앞으로 後分讓 전환과정에서 일시적으로 소요되는 住宅業體의 자금 부담을 緩和하기 위하여 公共資金管理基金 혹은 國債管理基金에서 자금을 調達하거나, 住宅業者 스스로 漸進的으로 流動性 確保에 노력하여 자금문제를 解決하여야 하며, 住宅業體의 開發利益은 예를 들어 2종 채권과 비슷한 채권을 住宅業者로 하여금 購入토록 하는 것이다.
住宅租稅 側面에서는 住宅去來關聯 課稅는 경감하는 대신 保有課稅를 强化함으로써 중대형주택과 豪華· 奢侈住宅에 대한 需要를 抑制나가야 한다.
分讓價 自律化는 無住宅庶民層의 주생활에 매우 重大한 영향을 미치며, 國家 經濟的인 次元에서도 매우 重要한 사항이므로 住宅政策次元에서 住宅 分讓價 自律化에 따른 補完對策 方案은 반드시 마련되어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the government allowed the private housing constructors to determine the prices autonomously for the private houses constructed on the private sites in the capital area beginning from February 1, 1998, the conventional housing supply program initiated by the government had to be changed an a full scale. Under such circumstances, this study was aimed at evaluating the 20-year-long housing sale price control policy, reviewing the conditions and effects of the current autonomous housing price policy and thereby, suggesting the measures to complement it.
The housing sale price control policy which began to be implemented together with the housing subscription system since 1977 had been modified into "upper-limited housing price" first and then, "cost-linked system", but its main function was to enable the government to directly control the housing prices to foster the middle-class people against the principle of market economy. As a result, the controversy between stronger control of housing price arid autonomous pricing had not stopped.
Recently, however, people began to feel positive towards an autonomous housing price system, due to such problems caused by the IMF bailout program as rigid financing, shortage of financing, increasing number of insolvent housing construction companies, recession of housing construction business, stable housing price, restructuring of housing markets, reduced conflict around supply of houses, while the government who was aware of such problems bothered to poll the public opinions on the housing sale price policy, and concluded that a free housing sale price would not boost up the housing prices. Thus, in order to normalize the housing markets and relieve the housing construction companies of their difficulties, the government proceeded to liberalize the prices of the private housing sale in the capital area all of a sudden. Although such a drastic measure of liberalizing the housing sale price may not shock the housing market much at this moment, it is feared that homeless poor people or other low-income class would feel much unstable for their future housing.
The specific measures to complement the free housing sale prices can be suggested as follows;
In terms of supply of housing, the supply of housing sites would still be important. Since the supply of housing in the capital area still falls short, and in particular, the ratio of housing ownership in Seoul is as low as 70%, the free housing sale price policy should serve to increase the supply of housing in the capital area. On the other hand, it would be more desirable to develop the housing sites in various zones rather than in a single zone, and moreover, the housing sites should be reclaimed for the public interests, while their development for housing be undertaken by private businesses.
In the aspect of housing demands, it will be necessary to expand the tax and financial incentives to increase the supply of housing for poor homeless people, while controlling the construction of expensive or luxury houses. Besides, it will also be necessary to promote the rental housing businesses for low-income tenants and set a ratio of smaller houses in the housing construction plan, which means that it is deemed necessary to create a room for competition between suppliers and buyers through various indirect taxational, financial or administrative measures rather than any direct control. Despite the free housing sale price policy, the housing subscription system should remain, and in this regard, the subscribers' priority rights should not fail to be guaranteed, and in this light, the interest rate of subscribers' deposit money may well be raised to the same level as ordinary househald deposits at Housing bank to prevent them from withdrawing from the subscription. If a subscriber wants to withdraw from the subscription, the governnnent should bother to compensate for the loss due to the difference of interest rates. Furthermore, the subscribers should enjoy the priority rights in purchasing the new houses. On the other hand, as the housing sale prices have been decontrolled, the priority purchasing right should be abolished as well, and instead, a house quality warranty systenn conforming to the level of advanced nations may well be introduced.
In terms of housing financing, as the second-class bond revenues are being reduced due to the free housing sale prices, depriving the National Housing Fund of its base, and as the revenues of the first-class bands are also being reduced rapidly due to the economic recession, and additionally as the housing sale prices are liberalized, more and more subscribers are rushing to withdraw from the housing deposits.
As such a phenomenon would cause great difficulties to the private housing funds, it must be necessary to expand the fiscal or financial support from the government. Moreover, in order to relieve the housing construction companies of their increasing financial burden due to the post-constriction sales, the government is requested to divert same of the public funds or national bond management funds to finance the housing construction companies, and housing construction companies are also requested to secure their fluidity gradually and solve their financial problems, while being obligated to purchase the bonds similar to second-class bonds using the development profits.
In terms of tax incentives, the tax of housing transaction should be reduced, while that of ownership be increased to control the demands for medium, large or luxurious houses.
In all, as the autonomous housing sale price policy has a great impact on the poor homeless people as well as national economy, it is hoped that the above complementary measures would be adopted.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = IV
• 국문요약 = I
• 표목차 = VII
• 그림목차 = IX
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 주택 분양가 제도의 이론적 고찰 = 6
• 제1절 주택 분양가 제도의 변천 = 6
• 1. 분양가 제도의 개요 = 6
• 2. 상한가격 규제기(1977.8.18 ∼ 1989.11.9) = 7
• 3. 원가연동제기(1989.11.10 ∼ 현재) = 8
• 4. 채권입찰제기(1983.5.1 ∼ 현재) = 10
• 제2절 주택시장 관리정책과 분양가 규제 = 12
• 1. 정부의 시장 개입이유 = 12
• 2. 신축위주의 양적확대정책 = 13
• 3. 경기의존적 시장관리 = 15
• 4. 직접규제 위주의 주택정책 강화 = 16
• 제3절 분양가 규제를 둘러싼 논쟁 = 17
• 1. 분양가 자율화에 대한 찬성론 = 17
• 2. 분양가 자율화에 대한 반대론 = 19
• 3. 분양가 조건부 자율화론 = 19
• 제4절 분양가 규제 정책의 평가 = 20
• 1. 규제의 목적 = 20
• 2. 규제의 긍정적인 효과 = 20
• 3. 규제의 부정적인 효과 = 21
• 제3장 주책 분양가 자율화의 영향 = 24
• 제1절 주택 분양가 자율화 정책 = 24
• 1. 주택 분양가 자율화의 개요 = 24
• 2. 분양가 자율화 정책의 현황 = 28
• 제2절 주택 분양가 자율화에 따른 효과 = 41
• 1. 주택 분양가 자율화의 파급효과 = 41
• 2. 주택 분양가 자율화에 따른 기대효과 = 48
• 제4장 외국의 주택 분양제도 = 55
• 제1절 스웨덴의 주택정책과 분양제도 = 55
• 1. 주택조합 = 55
• 2. 융자제도 = 55
• 3. 택지공급 = 57
• 4. 주택조세 = 59
• 5. 주택수당 = 60
• 제2절 싱가포르의 주택정책과 분양제도 = 61
• 1. 기본방향 = 62
• 2. 금융제도 = 63
• 제5장 주택 분양가 자율화에 따른 문제점 및 보완대책 = 65
• 제1절 주택 분양가 자율화에 따른 문제점 = 65
• 1. 주택가격 상승 문제 = 65
• 2. 택지공급 확대 문제 = 65
• 3. 청약가입자 피해 문제 = 66
• 4. 선분양제도 문제 = 68
• 5. 주택 품질보증 문제 = 69
• 6. 주택자금조성 차질 문제 = 70
• 7. 주택업자의 주택건설자금 문제 = 71
• 8. 주택업자의 개발이익 문제 = 72
• 9. 호화사치주택 건설 문제 = 72
• 제2절 주택 분양가 자율화에 따른 보완대책 = 73
• 1. 주택공급 측면 = 73
• 2. 주택수요 측면 = 75
• 3. 주택금융 측면 = 78
• 4. 주택조세 측면 = 81
• 제6장 결론 = 83
• 참고문헌 = 88
• ABSTRACT = 92