한중 부동산 프로젝트 위탁건설 제도의 현황과 법적 리스크에 관한 연구 = Real Estate Agency Construction in China and Korea -Status and Legal Risks-

국문 초록 (Abstract)

부동산 고레버리지⋅고회전 모델이 제한받고 업계 전반이 새로운 심화 조정 단계에 접어들면서, 중국에서는 경영⋅관리 역량을 핵심으로 하는 경자산 개발 모델인 ‘위탁건설(代建)’이 급속 발전하여 정부 투자 프로젝트, 상품주택 개발 프로젝트 정체 이슈 해소 등 여러 분야로 점차 확장되고 있다. 전통적인 EPC 도급계약, 프로젝트 관리(PM), 총괄적인 공정 컨설팅과 비교하였을 때, 위탁건설은 ‘위탁자의 명의로 또는 위탁자의 이익을 위하여 건설관리 기능을 대행’하는 것에 초점을 두며, 원칙적으로 자금조달 주체와 궁극적인 책임 주체는 여전히 발주자이다. 한국에도 정부에서 주도적으로 진행하는 개발 프로젝트, 건설사업관리(CM), 부동산 신탁 및 리츠(REITs) 등 유사한 제도가 존재하는데, 본고는 중국 위탁건설 제도의 현황과 주요한 법적 리스크를 정리하고, 이와 관련한 한국 법제를 소개하며, 한중 간의 비교를 통하여 법률 체계, 계약 성격과 책임 경계, 자금 조달 구조 그리고 컴플라이언스(준법) 및 분쟁 해결 차원에서의 시사점과 앞으로 나아가야 할 방향을 모색하는데 연구의 목적을 두려고 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the "high-leverage, high-turnover" real estate model faces increasing restrictions and the industry enters a stage of profound structural adjustment, "Agency Construction"-an asset-light development model centered on operational and management capabilities-has experienced rapid growth in China. This model is expanding across various sectors, including government-invested projects and the resolution of stagnant commercial housing developments. Compared to traditional EPC (Engineering, Procurement, and Construction) contracts, Project Management (PM), or comprehensive engineering consulting, Agency Construction focuses on "executing construction management functions in the name of or for the benefit of the principal." In principle, the responsibility for financing and ultimate liability remains with the developer (owner). Similar systems exist in South Korea, such as government-led development projects, Construction Management (CM), Real Estate Trusts, and REITs. This study aims to summarize the current status and primary legal risks of the Chinese Agency Construction system and introduce relevant Korean legislation. Through a comparative analysis between China and Korea, this research explores implications and future directions regarding legal frameworks, the nature of contracts, boundaries of liability, financing structures, compliance, and dispute resolution.