공동주택 건립 지구단위계획 적용 현황과 관리기준의 한계 = 서울시 저층 주거지를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

기성 저층 주거지내에 이루어지는 소규모 공동주택 건설을 관리하고자 지구단위계획이 도입 된지 10여년이 흐른 상태이다. 이에 본 연구는 서울시에서 시행된 공동주택 건립 지구단위계획 적용 현황을 살펴보고, 이를 토대로 주요 문제점 및 현 관리기준의 한계를 살펴보았다. 분석 결과, 지구단위계획수립 의무 대상 규모가 실제 이루어지는 공동주택보다 높기 때문에 효과적으로 관리제도로 활용되지 않는 것으로 판단된다. 또한 주택법에 의해 지구단위계획 의제처리가 가능함에 따라 현재의 관리 제도로서의 역할이 약화될 우려가 있는 것으로 판단되며, 이와 같은 의제처리의 문제는 기부채납을 통한 주요 지침의 완화 조항과 연계되어 지구단위계획 수립 없이도 용도지역 상향에 준하는 지침의 완화적용이 가능한 상태를 야기하게 되었다. 더불어 공동주택 건축과 관련한 주요 수립 기준 역시 저층 주거지역의 높이 제한을 체계적으로 관리하지 못하는 것으로 판단되며, 또한 형식적인 계획과 일반적인 지침 수립으로 인해 기존의 일반적인 단지형 아파트 유형이 똑같이 반복되고 있었다. 이에 주요 정책적대안을 제시하면 다음과 같다. 먼저 규모가 아닌 계획 유형 및 성격에 따른 구역지정 기준을 도입해야하며, 현재의 주택법에 의한 의제처리 제도 및 국토계획법에 의한 용도지역 상향에 준하는 완화기준을 재검토할 필요가 있다. 또한 기부채납 유형에 따른 차등화 된 기준 수립을 통해 공공성의 강화와 다양한 계획지침 수립을 유도해야 한다. 건축 계획 요소와 관련하여서는 먼저 주변 주거지역의 층고를 고려한 높이 제한 기준이 도입되어야 하며, 경관계획을 위한 세부 기준의 수립이 필요할 것으로 판단한다. 마지막으로 근본적인 개선을 위해서는 저층 주거지내 새로운 주거유형 모델 개발과 이를 통한 관리기준 정립이 앞으로 이루어질 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The District Unit Plan for Multi-Family Housing has been used for managing construction of apartments in low-rise residential areas for a decade. This research examines the current states of such plans and analyses major problems and limitations of management guidelines in Seoul. The study finds that the scale of legal obligation in the plan was higher than that of general apartment construction in low-rise residential areas, which means that the District Unit Plan has not worked effectively as a management system. The study also suggests that the legal fiction of the District Unit Plan by Housing Act has neutralized management functions. Additionally, it finds that the Contributed-Acceptance incentive system has allowed the legal guidelines to liberalize the standards to the equivalent of upzoning without establishing a plan and that consequently FAR, the standard building heights and the like have not been managed properly. Finally, the study finds that following the same guidelines in other areas has led to cursory plans and the repetition of ordinary apartment types. Accordingly, this paper suggests a number of alternative policies. First, zoning designation guidelines should be changed from scale to planning types or characteristics. Second, the legal fiction of the Housing Act needs to be re-examined to prevent the abuse of deregulation policy. Third, the Contributed-Acceptance incentive system based on public contribution patterns should be introduced to induce a variety of plans. Fourth, new height guidelines should be designed for neighboring residential areas and detailed guidelines landscape planning need to be established. Finally, to improve the management guidelines and set up new directions, the development of a new housing model for low-rise residential areas and management standards are needed.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Abstract
• 1. 서론
• 2. 선행연구 및 관련 자료의 검토
• 3. 지구단위계획 제도의 도입과 수립 현황
• 4. 계획 수립 현황과 주요 관리지침의 문제 및 개선방안
• 5. 결론 및 시사점
• 참고문헌