REITs制度의 發展方案에 관한 硏究 : 現況과 發展課題 中心으로 = (A) Study on the REITs Development in Korea : Current Status and Future Directions

국문 초록 (Abstract)

1998년 IMF 구제금융을 신청한 이후 경제위기를 극복하기 위한 과제 가운데 하나인 부실채권의 신속한 처리와 급격한 자산디플레이션에 따른 複合不況을 막기 위하여 부동산 증권화 제도의 도입을 본격적으로 논의하게 되었는데 企業 및 金融機關의 구조조정을 원활히 하기 위하여 부동산의 유동성을 높일 수 있는 구체적인 방안으로 ABS를 도입하였고 이어 1999년 MBS가 도입됨으로써 기업들에게 많은 자금을 조달하는 제도로 활용되었다. 또한 부동산을 증권화하여 일반 국민들에게 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하고 기업 및 금융기관의 구조조정을 지원하며 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화함으로써 국민경제의 발전에 이바지할 목적으로 2001년 4월 7일 부동산투자회사법을 제정하여 不動産 投資信託(REITs)제도를 도입하였다.
그러나 높은 안정성과 낮은 유동성을 특징으로 하는 부동산을 높은 유동성과 낮은 유동성의 금융시장과 연계시켜 시너지 효과를 극대화함으로써 안정성과 유동성을 동시에 갖춘 투자수단으로 탈바꿈시키기 위하여 시행된 현행 부동산투자회사법은 구조조정리츠에 대한 상대적인 우대와 법안 심의과정에서의 부분적인 수정으로 인한 제도의 체계성 약화 등 실효성이 떨어지는 일부 규제로 인하여 일반리츠제도가 활성화되지 못하고 있다.
일반리츠제도가 활성화되지 못함에 따라 당장 문제가 되는 것은 구조조정리츠의 exit program 부재로 구조조정리츠회사의 存續期間이 끝나는 시점에 유동성 위기가 도래할 수 있다. 즉, 일반리츠제도가 정착되지 못한 상태에서 구조조정리츠회사의 존속기간이 만료되었을 경우 보유하고 있는 부동산을 매각하여야 하는데 매각물건을 매입할 수 있는 수요자가 없으므로 새로운 유동성 위기가 초래될 수 있다는 것이다.
또한 부동산투자회사 제도가 제대로 정착되지 못할 경우 투자자의 실망과 함께 어렵사리 마련한 부동산시장의 先進化 및 高度化의 기회와 우리 나라 부동산시장의 수준을 한 단계 올려놓을 수 있는 기회를 잃게 되는데 이는 국민 경제의 입장에서 상당한 손실이 아닐 수 없으므로 기업구조조정을 성공적으로 이끌어내고 주먹구구식에다 투명하지 못했던 과거 부동산 투자방식을 장기적·안정적으로 透明化·科學化·效率化·健全化시킴으로써 부동산시장이 발전할 수 있는 土臺가 될 수 있도록 REITs제도를 활성화시켜야 한다.
따라서 본 연구에서는 부동산투자회사법 시행에 따른 제도 및 운영의 모순점을 찾아내어서 건전한 투자기회 제공과 국민경제 발전에 貢獻할 수 있는 부동산투자회사(REITs)제도로 발전시키고 활성화하기 위하여 필요한 제도개선 및 운영방안을 구체적으로 제시하겠다. 또한 일반리츠회사 설립인가를 준비하는 회사들이 성실한 자세로 리츠시장에 참여하고 책임감 있는 자산운용으로 높은 투자수익률을 확보할 수 있도록 하는 한편 일반투자자들이 리츠의 특성을 정확하게 이해하고 투자할 수 있도록 하며 어렵게 도입한 제도가 올바르게 정착될 수 있도록 정부는 조세지원 등을 비롯한 정책지원 및 인프라 구축지원을 지속적으로 제공하여야 한다는 논리를 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 3
• 1. 硏究의 範圍 = 3
• 2. 硏究의 方法 = 5
• 第2章 우리 나라 REITs制度에 대한 考察 = 6
• 第1節 REITs制度에 대한 理論的 考察 = 6
• 1. REITs制度의 意義와 導入背景 = 6
• 2. 一般리츠制度의 構造와 特性 = 10
• 3. 構造調整리츠制度의 構造와 特性 = 13
• 4. 리츠制度에 대한 理論動向 分析 = 18
• 第2節 國內 리츠市場의 現況 = 21
• 1. 리츠柱式의 上場 現況 = 21
• 2. 리츠市場의 規模 = 24
• 第3節 리츠가 不動産 産業에 미치는 效果 = 27
• 1. 不動産市場에 미치는 效果 = 27
• 2. 資本市場에 미치는 效果 = 31
• 第3章 外國의 리츠制度에 관한 先行硏究 = 34
• 第1節 美國의 REITs制度 = 35
• 1. 美國의 REITs 發展過程 = 35
• 2. 資金의 調達과 運用 = 38
• 3. 投資對象과 投資收益率 = 42
• 第2節 濠洲의 LPT制度 = 49
• 1. 登場背景과 發展過程 = 50
• 2. 制度의 特徵과 市場現況 = 52
• 第3節 日本의 J-REITs制度 = 56
• 1. J-REITs의 發展過程 = 56
• 2. J-REITs의 構造와 市場現況 = 60
• 第4節 外國 REITs制度의 成功要件 = 68
• 第4章 리츠制度의 問題點과 發展方案 = 70
• 第1節 리츠制度의 問題點 = 70
• 1. 리츠制度의 問題 = 70
• 2. 리츠 關係會社의 運營問題 = 73
• 3. 投資收益率 確保物件의 不足問題 = 77
• 第2節 리츠制度의 發展方案 = 82
• 1. 리츠制度의 改善方案 = 83
• 2. 리츠 關係會社의 資産運營 方案 = 96
• 3. 投資收益率과 透明性 確保方案 = 105
• 第6章 結論 = 113
• 參考文獻 = 116