不動産컨설팅業의 專門化 方案에 관한 硏究 = (A) study on specialization devices of real estate consulting businesses

국문 초록 (Abstract)

부동산컨설팅업은 다양한 부동산활동에 있어서 폭 넓은 전문지식과 경험을 종합화하여 최유효 이용과 최선의 대안을 선택할 수 있는 최첨단 고부가부동산서비스업이다. 그러나 다른 부동산분야의 보조적 수단으로만 취급되었지 제도적 정착이나 전문성 제고에는 다소 미흡한 것이 현실이다. 아직 우리나라에서는 초보단계에 머물고 있는 부동산컨설팅업의 현황과 문제점을 파악하고, 전문적 분야로 제도가 정착된 주요 외국의 부동산컨설팅 사례를 비교분석하여 제도적인 측면에서 살펴보았다.
이를 토대로 관련분야 전문가들에 대한 의식조사의 결과를 바탕으로 부동산컨설팅의 전문성 제고방안을 구명하는데 본 연구의 목적을 두었으며, 관련통계 및 문헌자료 등은 최신 자료를 수집하여 정리·분석하였다. 조사대상자는 감정평가업계 집단과 부동산중개업계 집단, 기타 관련업종 전문가들을 대상으로 하였으며, 컨설팅업의 인지도, 컨설팅업의 현황, 컨설팅업의 문제점, 컨설팅업의 전문화 방안 등에 대해 설문조사를 실시하였다. 수집된 자료에 대한 분석은 빈도분석과 분산분석(ANOVA)을 통해 수행되었다.
자료의 분석결과 주요사항으로 다음과 같은 시사점을 도출하였다.
첫째, 부동산컨설팅업에 대한 전문가들의 인지도와 관심도는 매우 높은 수준으로 나타났으나, 일반 국민들의 인지도 평가에 대한 수준이나 우리나라 컨설팅산업에 대한 평가와 기여도에 대해서는 낮게 평가하는 것으로 나타났다. 그러나 조사대상 집단별로 인지도나 관심도 등에서 서로 인식의 차이를 보이고 있는데, 이러한 인식차이에 대한 문제점은 향후 해결해야 할 과제로 부각되었다.
둘째, 부동산컨설팅업에 참여하게 된 것은 2000년 이후가 대부분이며, 거의 모든 집단에서 전체 업무영역 중 10% 미만을 부동산컨설팅업에 투입하는 것으로 나타났다. 그리고 부동산컨설팅업이 정착되지 못하는 주요 요인으로서 전문성의 부족과 제도적 문제를 지적하고 있다.
셋째, 전문성 제고를 위한 자격제도의 도입에 대해서는 종사업역에 관계없이 80% 이상의 찬성률을 보여, 적극적인 제도도입의 필요성에 대한 공감대가 형성되었다고 할 수 있다. 전문인 선발방식으로는 전문성을 제고하기 위하여 실무경력을 고려할 수 있도록 시험과 실무경력 심사를 병행하는 방식을 선호하는 것으로 나타났으며, 공인자격증의 위상을 제고하기 위하여 국가주관의 시험이 적합한 것으로 나타났다.
끝으로 자격제도 도입에 따른 전문성의 확보를 위하여 정기적인 교육환경체계의 구축이 필요하며, 법정수수료제도의 도입을 통해 부동산컨설턴트의 컨설팅 결과에 대한 적절한 보수와 피해방지를 유도하는 것이 제도정착에 도움을 줄 것으로 나타났다.
이상의 연구결과를 종합해 볼 때 전문자격제도로서 부동산컨설턴트 자격제도를 중심으로 한 부동산컨설팅업의 제도화는 더 이상 미룰 수 없는 과제이기도 하다. 이와 관련하여 부동산업의 관련업계도 업무영역의 선점이라는 업계이기주의를 버리고 부동산 산업의 성장을 위해 전문성 제고를 위한 제도화 정착을 위해 노력해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate consulting businesses are the high-value industrial sectors that integrates broad expertise in real estate activities to create highest profits with the optimal use of land. However, in reality, this business sector is treated as an assisting tool for other real estate sectors and we have failed to establish an appropriate system and specialty on this field. This business is still young in our nation so I am going to identify its current state and find out the relevant problems. Also, we will consider the systematic side by comparing and analyzing those cases of real estate consulting in other major countries that have already established their own real estate consulting systems. Beginning from this motive, this study intends to come up with solutions to generate specialties on real estate consulting on the basis of the results from expert surveys and analyses of related factors. In this study, I collected, organized and analyzed the latest data such as statistics and literature. The subjects of this survey include the experts from property appraisal, real estate brokerage and etc. With conveniently extracted contents from these fields, we have conducted a survey to go over the recognition, current state, relevant problems and solutions for specialization on business. We have conducted results by analyses of frequency and the Analysis of Variance(ANOVA). As a result of the important details of this thesis, we came to the following conclusion.
First, the experts' recognition of real estate consulting businesses and their interests were high, which is compared to low recognition by Korean people and their low estimation on the nation's consulting businesses and its contributions. However, the survey conducted on groups showed that each group had different opinions, which is surely to be dealt with later by trouble shooting.
Second, participation in real estate consulting was predominant after 2000 and there were few who were engaged in more than 10% of the business scope. For these reasons this business can hardly settle. Respondents quoted lack of specialty and the weak system.
Third, concerning the adoption of a qualification system for establishment of specialization, 80% of the respondents were in favor of it regardless of their occupations, which means a bond of sympathy upon the preactive adoption of the system. In terms of means for selection of the qualified personnel, they prefer the way that the test and examination go abreast so that the experiences of the applicants could be considered. And the state examination was found to be in favour for the purpose of uplifting the status of the officially authorized certificates.
Lastly, in order to secure the specialization accompanied by the adoption of a certificate system, the respondents answered that a regular build-up of the educational environment system is necessary in addition to the appropriate remuneration and prevention of demage regarding the outcome of consulting work by introducing a commission system that is prescribed by law. They said these will help settle the overall real estate business.
In a nutshell, it can be argued from the results of this study that it is high time to systemize the real estate business, with the priority given to its certificate system as a professional qualification frame. In this regard, the relevant businesses of real estate should abandon the industrial egoism to preoccupy their share of the business field and make an effort to build up the real estate industry by establishing its specialized system.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구범위 및 방법 = 3
• 1.3 연구구성 및 절차 = 4
• II. 부동산컨설팅업의 이론적 고찰 = 7
• 2.1 부동산컨설팅의 의의 = 7
• 2.1.1 부동산컨설팅의 일반적 개념 = 7
• 2.1.2 부동산컨설팅업의 필요성 = 11
• 2.2 부동산컨설팅업의 기능과 역할 = 14
• 2.2.1 부동산컨설팅의 기능 = 14
• 2.2.2 부동산컨설팅의 역할 = 16
• 2.2.3 부동산컨설팅업의 업무내용과 컨설팅과정 = 18
• 2.3 선행연구의 검토 = 21
• 2.3.1 부동산컨설팅의 제도화에 관한 연구 = 22
• 2.3.2 부동산컨설팅의 역할제고에 관한 연구 = 25
• III. 부동산컨설팅업의 제도와 현황 = 29
• 3.1 부동산컨설팅업의 제도 = 29
• 3.1.1 외국의 부동산컨설팅업 = 29
• 3.1.2 우리나라 부동산컨설팅업 = 50
• 3.1.3 소결 = 55
• 3.2 부동산컨설팅업의 현황 = 57
• 3.2.1 부동산컨설팅업의 운영실태 = 57
• 3.2.2 부동산컨설팅시장 = 61
• IV. 부동산컨설팅업에 관한 전문가의식조사 = 65
• 4.1 설문조사 설계 = 65
• 4.1.1 조사개요 = 65
• 4.1.2 조사실태 = 67
• 4.2 부동산컨설팅업의 현안과 문제점 = 86
• 4.2.1 부동산컨설팅업의 현안 = 86
• 4.2.2 부동산컨설팅업의 문제점 = 89
• V. 부동산컨설팅업의 전문화 방안 = 99
• 5.1 부동산컨설팅업 제도화의 필요성 = 99
• 5.1.1 부동산시장의 발전과정과 패러다임의 변화 = 100
• 5.1.2 부동산관련 서비스의 무한경쟁과 부동산컨설팅업 = 102
• 5.2 전문화를 위한 제도개선 방안 = 103
• 5.2.1 자격제도 도입논의와 도입방안 = 104
• 5.2.2 컨설팅자격자의 관리 운영방안 = 110
• VI. 결론 = 117
• 6.1 연구요약 및 시사점 = 117
• 6.2 연구의 한계와 향후 연구방향 = 119
• 참고문헌 = 121
• ABSTRACT = 129
• 부록 = 133
• I : 설문지 = 133
• II : 설문조사 대상목록 = 141
• III : 부동산투자자문협회 기관회원사 = 143
• IV : 부동산컨설턴트 윤리규정 = 148
• V : 일본 부동산컨설턴트 시험과목 및 내용 = 154