아파트 경매시장에서 대항력이 낙찰가에 미치는 영향 －경로분석을 중심으로－ = The Effect of the Tenancy Opposability on Winning Bid Prices in the Apartment Auction Market: A Path Analysis Approach

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 아파트 경매시장에서 임차인의 대항력이 낙찰가에 미치는 영향을 구조적으로 규명하는 것을 목적으로한다. 이를 위해 2015년부터 2025년까지 약 11년간의 충청남도 천안시 아파트 경매 데이터를 활용하여 감정가, 대항력, 유찰횟수, 입찰자수, 낙찰가 간의 관계를 반영한 경로모형을 구축하고, 주택가격지수를 기준으로 시장 국면을 상승기와 하락기로 구분하여 분석하였다. 분석 결과, 대항력은 유찰횟수를 증가시키고 입찰자수를 감소시키는경로를 통해 낙찰가에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 대항력이 유찰횟수와 입찰자수를 순차적으로경유하여 낙찰가에 미치는 간접효과는 상승기와 하락기 모두 부(-)의 방향으로 나타났으나, 그 영향의 강도는 상승기에 비해 하락기에서 더욱 크게 나타났으며 시장 국면 간 차이도 통계적으로 유의하였다. 이는 임차인의 대항력이경매 참여자의 입찰 경쟁구조를 매개로 낙찰가 형성에 영향을 미치며, 이러한 영향이 시장 상황에 따라 동일한 방향성을 유지하면서도 하락기에서 더욱 강화되는 구조적 특성이 있음을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines the effect of tenancy opposability on the winning bid price in the apartment auction market. Using apartment auction data from Cheonan City, Chungcheongnam-do, over an approximately eleven-year period from 2015 to 2025, this study constructs a path model reflecting the relationships among appraisal price, tenancy opposability, the number of failed auctions, the number of bidders, and the winning bid price. In addition, market conditions are classified into upturn and downturn phases based on the housing price index, and a comparative analysis is conducted across the market cycle.
The empirical results show that tenancy opposability has a negative effect on the winning bid price through an increase in the number of failed auctions and a decrease in the number of bidders. In particular, the indirect effect of tenancy opposability on the winning bid price through the sequential path of the number of failed auctions and the number of bidders is negative in both the upturn and downturn phases. However, the magnitude of this effect is greater during the downturn phase than during the upturn phase, and the difference between the two market phases is statistically significant. These findings suggest that tenancy opposability affects the formation of the winning bid price through the competitive structure of bidder participation in the auction process, and that this effect maintains the same negative direction across market conditions while becoming stronger during the downturn phase.