가산디지털단지 지식산업센터의 가격결정요인에 관한 연구 = A study on the price determinants of knowledge industrial center focused on Gasan digital complex

국문 초록 (Abstract)

지식산업센터는 산업구조 고도화에 따라 새로운 업무공간으로 기능하는 동시에 투자의 대상으로도 관심이 증대되고 있는 부동산이다. 그러나 산업용 부동산의 연구는 주거용·상업용 부동산에 비해 제한적으로 이루어지고 있는 상황이다. 선행연구는 크게 지식산업센터 활성화를 위한 제도 및 정책 연구와 가격결정요인과 관련된 연구로 분류된다.
본 연구는 입지별 임대관련 규제에 따른 가격 차이와 헤도닉 가격 모형을 통해 가격결정에 영향을 미치는 요인들을 분석하였다. 모형을 분석한 결과, 임대가 자유로운 개별입지에 소재한 지식산업센터의 매매가격이 임대 제한 규정을 적용받는 산업단지 보다 높을 것으로 가설을 설정하였으나, 반대의 결과가 도출되었다. 이러한 결과에 대해 산업단지 내부가 업종 연계효과에 유리하기 때문이라는 해석이 있는 가운데, 본 연구는 편법분양과 불법임대가 만연한 현실 속에서 임대 제한 규정이 제대로 지켜지지 않기 때문으로 판단하였다. 가격에 대하여 건물특성과 관련된 연면적은 넓을수록, 전용률은 높을수록 정(+)의 효과를 나타냈으며, 건폐율은 높을수록 부(-)의 효과를 나타냈다. 호실 개별특성에 해당하는 층수는 높을수록, 코너에 위치하여 발코니를 2면에 접하고 있는 경우에 가격에 정(+)의 효과를 미쳤으며, 호실 전용면적은 클수록 부(-)의 효과를 나타냈다.
본 연구는 매도인과 매수인 사이에서 실제 거래된 매매가격이라는 점에서 호가나 분양가, 감정평가액과 차이가 있으며, 규제가 적용되는지 여부에 따라 구분되는 입지에 대하여 비교한 연구로 차별성을 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Knowledge Industry Center functions as a new workspace according to the advancement of the industrial structure, and, at the same time, the interest of the Knowledge Industry Center is growing as an object of investment. However, the industrial real estate is researched limitedly other than the residential and commercial one. The previous research is categorized as the study of policy and system for activating the knowledge industry center and of price determinants factors. This study analyzes the factors influencing price determination by using price differences caused by leasing regulations by location and caused by hedonic price models.
As a result of this research, it is hypothesized that the sales price of the knowledge industrial center located in the individual location where the lease is unlimited is higher than the one located in the industrial complex where the lease is restricted, but the opposite result was derived. With regard to these results, it caused by fact that the inside of the industrial complex is better to the effect of cooperation among industries and that the rent restrictions are not followed in the industry that there are a lot of short-cut sales and illegal leasing. It is showed that the sales price is positive relationship with the total floor area and the value of private rate and negative one with building coverage ratio. It is presented that in respect to the characteristic of each room, the sales price is positively related to floor number, is increasing in the case that the balcony is in contact with the two sides and the space is located in corner, and negatively related to the exclusive area.
It is quit meaningful that this research shows difference from the asking price, sales price, and appraisal value in terms of the actual traded sales price between the seller and the buyer and compares the location classified by whether the regulation is applied or not.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 체계 3
• 1. 연구범위 3
• 2. 연구의 체계 3
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 5
• 제1절 지식산업센터의 이해 5
• 1. 지식산업센터의 정의 5
• 2. 등장배경 및 변화과정 8
• 3. 지식산업센터 현황 및 문제점 11
• 4. 지식산업센터 관련 정책 16
• 제2절 선행연구 검토 18
• 제3장 연구방법 및 분석자료 22
• 제1절 연구방법 22
• 제2절 분석자료 및 변수설정 24
• 1. 분석자료 24
• 2. 변수의 구성 27
• 제3절 연구가설 31
• 제4장 실증분석 33
• 제1절 기초통계분석 33
• 제2절 분석결과 34
• 제5장 결론 37
• 제1절 연구요약 및 시사점 37
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구방향 39
• 참 고 문 헌 40
• ABSTRACT 42