물상보증인으로부터 저당부동산의 소유권을취득한 제3자의 권리관계-대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다49285 판결을 중심으로- = Rights of third parties acquired ow nership of the mortgage real estate

국문 초록 (Abstract)

타인의 채무를 담보하기 위하여 저당권을 설정한 부동산의 소유자인 물상보증인으로부터 저당부동산의 소유권을 취득한 제3취득자는 그 저당권이 실행되면 저당부동산에 대한소유권을 잃는다는 점에서 물상보증인과 유사한 지위에 있다. 따라서 물상보증의 목적물인저당부동산의 제3취득자가 그 채무를 변제하거나 저당권의 실행으로 인하여 저당부동산의소유권을 잃은 때에는 특별한 사정이 없는 한 물상보증인의 구상권에 관한 민법 제370조, 제341조의 규정을 유추적용하여 물상보증인으로부터 저당부동산을 양수한 제3취득자는 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다고 할 것이다. 따라서 구상권의범위에서는 물상보증인의 지위와 같이 민법 제481조 및 제482조 제2항에 의하여 변제자대위권을 갖는다고 할 것이다. 여기서 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다고 본다면, 변제자의 법정대위는 민법 제482조 제2항 제1호에 의하여 미리 저당권의 등기에 그 대위를 부기하지 아니하면 저당물에 권리를 취득한 제3자에 대하여 채권자를대위하지 못한다고 해석하여야 한다. 따라서 제3취득자는 등기 없이도 법정대위할 수 있는물상보증인과는 다르다고 할 수 있다. 따라서 이 경우에는 민법 제482조 제2항 제1호 및 부동산등기법 제80조에 의하여 부기등기를 하여야 채권자의 담보권에 관한 권리를 행사할수 있다.
만일 물상보증인과 제3취득자 사이에 채무자에 대한 채무에 대해 이행인수계약이 행해진 경우에는 저당목적물의 소유권이 제3취득자에게 넘어간 경우에도 여전히 물상보증인은채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 있는 지위를 보유하는 것인지 의문이다.
대상판결에서는 이러한 부분을 따져보지 않고, 저당부동산의 양도로서 물상보증인은 채무자와의 관계에서 모든 법률관계를 종료시킨다는 것으로 판단하고, 오직 제3취득자만이구상권을 행사할 수 있되, 제3취득자는 보증채무에 관한 규정을 유추적용하고, 민법 제481 조 제2항 제1호에 의하여 부기등기하여야 채권자를 대위할 수 있는 것처럼 판단하고 있다.
법률소비자의 입장에서는 알기 어려운 판단일 것이다. 제3취득자는 오히려 물상보증인과같은 지위에 서는 것으로 보는 것이 합리적일 것이다.
변제자대위와 후순위자대위가 직접적으로 충돌하는 경우는 공동저당목적물 중 채무자소유의 1부동산과 물상보증인 소유의 저당부동산이 동시에 먼저 경매된 경우 채무자 소유의 다른 A공동저당목적물 위의 채권자의 권리를 대위하는 경우를 생각해 볼 수 있다. 이경우 민법 제368조 제2항에 의하여 채무자 소유의 1부동산 위의 후순위저당권자는 채무자소유의 다른 A저당부동산에 대해 채권자가 갖는 권리를 대위할 수 있다. 한편 물상보증인은 민법 제482조 제2항에 의하여 자신 소유의 저당목적물이 경매됨으로써 채권자가 A저당부동산에 대해 갖는 권리를 대위할 수 있고, 물상보증인 소유 저당목적물의 후순위저당권자도 A저당부동산에 대한 채권자의 권리를 민법 제368조 제2항에 의하여 대위할 수 있다.1) 이러한 경우 채무자소유의 1부동산 위의 후순위저당권자의 대위권과 물상보증인의 변제자대위권은 정면으로 충돌한다. 사견으로는 이러한 경우가 진정한 의미에서의 충돌의 문제가일어나는 것이라 본다. 이 경우 동시배당과 이시배당을 고려하여 결과가 달라진다는 것은법적안정성을 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Supreme Court Dec. 96, 1996 Decision No. 36596 is about if a joint mortgage object owned by the debtor is first auctioned, the subordinate mortgagee of the property owned by the debtor will be entitled to claim the rights of the creditor on the property owned by the guarantor, which means whether Article 368 (2) of the Civil Code should be applied or not. Supreme Court 1994.05.10 sentence 25417 can be used to enforce the rights of the creditor on the mortgaged property owned by the debtor if the mortgaged property owned by the guarantor is first auctioned. In this case, the subordinated mortgage lender who owns the mortgage guarantor can assume the property rights of the creditor possessed by the debtor's real estate owned by the mortgagee (guarantor) and does not have a problem of conflict with the subordinated mortgage lender of the joint mortgage object owned by the debtor. In this case, the subordinate right holder of the mortgaged property owned by the debtor is only an exception to the rank promotion because he maintains his status as a subordinated mortgagee.
Supreme Court Decision of March 3, 1996 Decision No. 95 36596 is about that the subordinate mortgagee of the property owned by the debtor can not track the rights of the creditor possessed by the mortgagee in real estate owned by the guarantor if the joint mortgage object owned by the debtor is first auctioned, and claims that it is based on true of the nature of the subordinate, but cannot be agreed at all. Perhaps the court case seems to have excluded the application of Article 368 (2) of the Civil Code based on the argument that the material guarantor is not the debtor in the true sense and that it has become a casual guarantor. It is difficult to agree that there is no reason to differentiate between simultaneous dividends and dividends.
On the other hand, if the mortgaged property owned by the guarantor is first auctioned, the creditor's right to the mortgaged property owned by the debtor shall be transferred to the beneficiary, the supporter, pursuant to Article 482 (2). In this case, the subordinated mortgagee of the mortgaged property owned by the guarantor is also subject to the creditor 's rights to the mortgaged property owned by the debtor pursuant to Article 368 (2); in this case the subordinate mortgagee of mortgaged property owned by the mortgagee shall take precedence. In this case, the case is that the subordinate mortgagee is subordinate to the subordinate right of the supporter of the guarantor, but it is not convincing to see that the object of the subordinated mortgage has changed to the subordinate right of the mortgage guarantor.
In the case of a direct collision between the subordinate of the subordinate and the subordinate subordinate, if the mutual mortgage property of the debtor is auctioned at the same time as the real estate of the property owned by the guarantor, You can think of the case where you owe the creditor's rights over another A co-mortgage object owned by the debtor. In this case, subordinate mortgage holders on one real estate owned by the debtor pursuant to Article 368 (2) of the Civil Act may be entitled to subordinate the rights of the creditors to the other A mortgaged property owned by the debtor. On the other hand, the supporter may subrogate the rights of the creditor to the mortgaged real estate by the auction of his own mortgage object pursuant to Article 482 (2) of Civil Act, and the subordinate mortgage holder of the mortgage object The right of the creditor may be referred to in accordance with Article 368 (2) of the Civil Act.
In this case, the subordinate mortgage lien of the mortgage - backed mortgage object of the mortgage guarantor may take on physical objection to the supporter 's supersession of the mortgage guarantor. Finally, a collision occurs between the debtor and the subordinated mortgage holder of the property guarantor against the mortgaged real estate. In such cases, the subordinate right...

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