부동산 정책의 가격 안정화 효과 및 국내 부동산 시장의 글로벌 동조화 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the effect of price stabilization policy and to derive implications for real estate policy by analyzing external factors affecting the Korean real estate market.
To this end, we analyzed the effects of the price stabilization policy implemented, verified the global synchronization of the Korean real estate market, and analyzed the overseas determinants of the Korean housing market. In addition, we analyzed whether external factors have a differential impact on the Korean real estate market by price.
The first study analyzed the price stabilization effect of real estate policy. As a result of the analysis, it was found that the financial regulation policy had some effect in stabilizing housing prices, but the rapid increase in excess demand for housing halved the price stabilization effect of the transaction restriction policy and other policies. In addition, it is analyzed that the interest rate cut from the end of 2014 to 2018 and the interest rate cut after the pandemic led to an increase in housing prices. This study differs from existing studies in that it estimated excess demand for housing on a monthly basis, devised a transaction restriction policy index by conducting a thorough investigation of transaction restrictions implementation details, and devised a financial regulation policy index on a monthly basis. In addition, unlike previous studies that analyzed the price stabilization effect of specific policies, another contribution was that it classified the types of real estate policies and organized their contents.
In the second study, I verified whether the Korean real estate market is globally synchronized. Although many studies have been conducted to analyze the synchronization of real estate markets between countries since the global financial crisis, there is relatively little research on whether there is global synchronization.
Accordingly, this study has a contribution in studying the global synchronization of the domestic real estate market. Through the estimation of the correlation coefficient and synchronization coefficient, it was confirmed that the trend of global synchronization in the Korean real estate market is becoming clearer.
The third study extended the second study and analyzed the overseas determinants of the Korean housing market. Korean housing prices were found to have a negative relationship with global interest rates and financial environment indices, and a positive relationship with capital inflow into the country and the global real estate price index. Additionally, we analyzed whether the impact of external factors on domestic real estate differed by price range, and found that the more expensive a house is, the greater the change in domestic house prices when external variables change. The contribution of this study is that the impact of overseas factors on the domestic real estate market was analyzed by factor, global interest rates were estimated, and the impact by quintile was analyzed.
As a result of the above research, there are implications that the increase or decrease in excess demand for housing must be taken into consideration when implementing policies. And in addition to domestic policies, global monetary policy, fund inflows and outflows, and real estate price trends in major countries must also be considered.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 부동산 시장에 영향을 주는 국내 요인 중 가격 안정화 정책의 효과를 분석하고, 대외 요인 중 한국 부동산 시장에 영향을 주는 요인들을 분석함으로써 부동산 정책에 시사점을 도출하는 것이다.
첫번째 연구에서는 부동산 정책의 가격 안정화 효과를 분석하였다.
분석 결과 금융규제정책은 주택가격 안정화에 일부 효과가 있었으나, 주택초과수요가 급증하며 거래제한정책 및 여타 정책의 가격 안정화 효과를 반감시킨 것으로 나타났다. 아울러 2014년말~2018년까지의 금리 인하, 팬데믹 이후의 금리 인하가 주택가격 상승으로 이어진 것으로 분석된다. 본 연구는 주택초과수요를 월별로 추정했으며, 거래제한 시행 내역을 전수조사하여 거래제한정책지수를 고안, 금융규제정책지수를 월별로 고안했다는 점에서 기존 연구와 차별점을 지닌다. 아울러 기존 선행연구들이 특정 정책의 가격 안정화 효과를 분석한 것과 달리 부동산 정책의 종류를 분류하고 내용을 정리한 점도 기여점이다.
두번째 연구에서는 한국 부동산 시장의 글로벌 동조화 여부를 검증하였다.
글로벌 금융위기 이후 국가간 부동산 시장이 동조화되고 있음을 분석한 연구가 다수 진행되었지만, 글로벌 동조화 여부에 대한 연구는 상대적으로 적다. 이에 본 연구는 국내 부동산 시장의 글로벌 동조화 여부를 연구한 것에 기여점이 있다. 상관계수, 동조화계수 추정을 통하여 한국 부동산 시장의 글로벌 동조화 경향이 뚜렷해지고 있음을 확인하였다.
세번째 연구에서는 두번째 연구를 확장하여 한국 주택시장의 해외 결정요인을 분석하였다. 한국 주택가격은 글로벌 금리 및 금융환경지수와 음의 관계, 국내로의 자금 유입과 글로벌 부동산 가격지수와 양의 관계인 것으로 나타났다. 추가로, 대외 요인의 국내 부동산 영향이 가격대별로 영향력에 차등이 있는지를 분석, 고가의 주택일수록 대외 변수 변화 시 국내 주택가격 변화도 크다는 결과를 도출하였다. 해외 요인의 국내 부동산 시장 영향을 요인 별로 분석하였으며, 글로벌 금리를 추정하고 분위별 영향을 분석했다는 점이 본 연구의 기여점이다.
위와 같은 연구 결과로 거래제한 및 금융규제 등의 정책을 시행함에 있어 주택초과수요의 증감 여부를 함께 고려해야 한다는 시사점과 국내 정책 이외에도 글로벌 통화정책 및 자금 유출입, 주요국가의 부동산 가격 흐름도 함께 고려해야 한다는 시사점을 도출할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 목적 및 배경 1
• 제2절 연구 내용 및 방법 2
• 제3절 연구의 구성 4
• 제2장 부동산정책의 가격 안정화 효과 분석 5
• 제1절 서론 5
• 제2절 선행연구 검토 13
• 1. 국내연구 13
• 2. 해외 연구 17
• 제3절 정책의 종류 및 현황과 평가 21
• 1. 부동산 정책의 정의 및 종류 21
• 1) 부동산 정책의 정의 21
• 2) 종류 22
• 2. 시기별 정책 현황 49
• 1) 1960년대~2010년대 중반 50
• 2) 2010년대 중반~2021년 말 54
• 3. 정책에 대한 평가 및 한계점 59
• 1) 수요정책 59
• 2) 공급정책 65
• 제4절 분석모형의 설정 및 실증분석 67
• 1. 가설 설정 68
• 2. 변수의 선정 70
• 1) 통계 발표 현황 및 선행연구의 주요 변수 70
• 2) 변수 구성 74
• 3. 실증 분석 88
• 1) 주택초과수요의 주택가격 영향 91
• 2) 금융규제정책지수(FRPI)의 주택가격 영향 97
• 3) 거래제한 정책지수(TRPI)의 주택가격 영향 101
• 4) 종합 111
• 제5절 결론 113
• 제3장 한국 부동산 시장의 글로벌 동조화 검증 117
• 제1절 서론 117
• 제2절 선행연구 검토 118
• 1. 해외연구 118
• 2. 국내연구 122
• 제3절 분석 자료 및 방법론 125
• 1. 분석 자료 125
• 2. 분석방법; 동조화 계수 추정 132
• 제4절 실증분석 134
• 1. 동조화 검증. 134
• 1) 상관계수를 활용한 동조화 검증 134
• 2) 동조화 계수 추정 137
• 제5절 결론 142
• 제4장 한국 주택시장의 해외 결정요인 분석 143
• 제1절 서론 143
• 제2절 분석 자료 144
• 1) 경기 사이클 144
• 2) 통화정책 145
• 3) 자본유출입 147
• 4) 글로벌 공통 충격 149
• 제3절 실증분석 153
• 1) 단위근 검정 및 예상관계 154
• 2) 그랜저 인과관계 검정 155
• 3) 실증분석 157
• 제4절 가격에 따른 한국 부동산의 대외 요인 영향 분석 159
• 1. 분석 자료 159
• 2. 실증분석 163
• 제5절 결론 170
• 제5장 결론 171
• 제1절 연구결과 및 시사점 171
• 제2절 한계점 및 향후 연구과제 172
• 참고문헌 174
• 국문초록 182
• Abstract 184