未分讓 商業施設의 分讓方法 改善方案에 관한 硏究 : 서울시 江南 3區를 中心으로 = A study on the improvement plan of sale method in unsold commerce facilities : focused on the Gan-nam 3gu

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

國文要約

서울의 강남이 주거, 교육, 문화, 교통의 중심지로 성장하면서 商業施設의 供給이 절대적으로 부족한 상황이 되자 투기성 자금이 상가로 유입되어 상가 1층의 분양가격이 3.3㎡ 당 1억2천만 원에서 1억8천만 원까지 상승하여 수요자로부터 외면을 받아 미분양 물건으로 남는 비율이 지속적으로 증가하였다. 未分讓이 계속적으로 증가한다는 것은 수요자의 분양기피 현상과 개발사업자의 신규 사업 위축을 뜻하며, 不動産 市場에 미치는 영향이 크기 때문에 미분양물건 해소를 위해 분양방법의 개선에 대한 연구가 필요하였다. 그리하여 商圈과 立地別로 차별화된 분양마케팅 전략이 상업시설 분양에 미치는 영향을 파악하기 위해 2012년 12월 말 기준으로 강남 3구의 3개 현장을 선정하여 分讓率이 50% 미만인 원인이 사업지 분석 능력 미흡과 분양마케팅의 오류, 높은 분양가격 책정이 가장 큰 원인으로 나타났고 조합원이 시행하는 물건은 조합과의 불화가 가장 큰 問題點인 것으로 분석되었다. 거주자의 고령화 현상도 투자의욕 감소로 이어졌으며 재건축아파트의 입주시기가 商業施設의 分讓에도 영향을 끼친 것으로 분석 되었다.
分讓方法 改善을 통한 미분양물건 해소를 위해서는 영세한 施行社는 자금력이 풍부한 신탁사의 관리형 토지신탁제도의 활용이 필요하고 마케팅 능력의 전문화를 위해서는 분양상담사의 자질 향상을 위한 의무교육 및 자격증화를 통해 分讓代行業의 活性化를 위한 법률의 제정이 필요하며 분양가격 합리화를 위해서는 보정치 산정의 객관성과 분양 전 입주업체의 선정으로 분양수수료 인하를 유도할 필요가 있었다. 이런 개선안은 과다한 비용지출과 무리한 사업자금 융통의 관행을 근절시켜 개발사업자가 분양이 완료되고 준공이 된 이후에도 分讓主들과 入店主들의 불편사항을 해결하기 위해 적극적인 참여에도 도움이 될 것으로 分析되었다.
未分讓 物件이 발생하지 않게 하기 위한 분양방법 改善方案에서 중요한 것은 첫째, 합리적인 분양가격 책정이 제일 중요하며 둘째, 정부차원에서 분양대행업에 관한 법률의 제정을 통해 분양대행사와 분양상담사의 자질 향상을 통한 마케팅 능력의 전문화가 필요하다는 硏究 結果로 나타났다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 國 文 要 約 ⅶ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 第2章 商業施設의 一般論 7
• 第1節 商圈의 槪念 7
• 1. 상권의 의의 7
• 2. 상권의 분석 8
• 3. 상권의 측정 10
• 4. 상권의 획정 12
• 第2節 立地의 類型 12
• 1. 시장입지 12
• 2. 소매입지의 종류 14
• 3. 입지분석 19
• 第3節 商業施設의 分讓 25
• 1. 상업시설 분양마케팅 25
• 2. 상업시설 분양절차 27
• 第3章 未分讓 商業施設의 現況 36
• 第1節 地域 現況 36
• 1. 강남구 현황 36
• 2. 서초구 현황 44
• 3. 송파구 현황 51
• 第2節 事例 分析地 現況 59
• 1. 강남구 강남역 대우 센트럴 푸르지오시티 59
• 2. 서초구 서초동 애니타워 67
• 3. 송파구 잠실동 잠실2단지 리센츠 상가 76
• 第4章 未分讓 商業施設 分讓方法의 問題點 및 改善方案 84
• 第1節 問題點 84
• 1. 수요층에 대한 목적 마케팅 부재 84
• 2. 조합과 업무대행사 간의 충돌 86
• 3. 집단분양이 최고라는 착각 88
• 4. 인근상가보다 높은 분양가 90
• 第2節 改善方案 92
• 1. 수요예측에 필요한 현지조사 92
• 2. 고객과 상담하는 창구의 일원화 94
• 3. 상가 주변 부동산 중개업자의 최우선 활용 95
• 4. 광고비와 분양수수료 인하 96
• 第5章 結 論 99
• 參考文獻 102
• ABSTRACT 106