韓國과 美國 캘리포니아州 不動産仲介士制度의 實證的 比較分析 = A study on comparative empirical analysis of real estate broker system in Korea & California state

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Our nation’s real estate market is requested with an improvement due to the paradigm shift, which includes market opening, consumer-focused market reorganization, and digital informationization. However, despite these structural pressures, barely any changes were made in real estate agency’s requirements, tests and educational systems. As time pass, the average age of registered real estate brokers are declining, and applicants’ scholastic abilities are elevating in a significant degree. This produced an urgent task to convert the social awareness upon real estate brokers: it needs to regain their reputation and to make the job a professional one. Moreover, the need for higher education and expert knowledge for real estate brokers is increasing, and this increasing demands make high quality education for them inevitable.
Under this context, the purpose of this research is to define how the problem of Korea's real estate broker qualification examination system is causing frequent accidents in real estate transactions and negative social perception on the job. With these explanations, this study attempt to suggest several recommendations to improve the real estate broker system in Korea.
For this purpose, this study compared the real estate broker system of Korea and California, USA. For this comparison, this study used literature review and questionnaire survey. Statistical analysis was conducted using data obtained from the questionnaire survey.
The theoretical basis used in this study is new institutionalism and analytical framework used in the questionnaire survey was developed from new institutional theories.
Survey questionnaire was composed of several dimensions including perception on the environment of real estate brokerage market, real estate exam policy, real estate educational system, and the level of satisfaction of the job. Study results are as follows.
1. Perceived necessity of improving the environment of real estate transaction market was surveyed higher in Korean real estate market than California.
2. With regard to the real estate qualification exam system, California had higher awareness on its importance, and showed higher need for improvement in test subjects than Korea.
3. In the education system, the California showed a higher perception for improving education system, training and in-service education system than Korea.
4. California showed higher level of job satisfaction than Korea.
Based on the above stated findings and problems, recommendations for the field of real estate in Korea are as follows.
First, only the people who sufficiently attended university-designed pre-license education should be qualified to take the real estate broker test. Also, it is necessary to allow people who accomplished 4-year college degree from real estate studies to be exempted from all or part of test subjects. Besides, the first and the second exam should be distinguished. The first exam should be a theoretical exam, and people who passed it should be trained to a certain degree before taking the second exam.
Second, it is difficult to expect that real estate brokers with no offices(approximately 76% of all brokers) can constantly update new knowledge for real estate transactions. So it is necessary to institutionalize certification renewal education system.
Third, due to unrealistic academic subjects which real estate brokers have to study, it is not easy to obtain field knowledge of real estate practice. Training academics for specific area of real estate is not satisfactory too. To resolve the problem, only test passers who finished internship in real estate office for certain period of time needs to be allowed to open their own real estate office.

국문 초록 (Abstract)

우리나라 부동산중개시장은 시장개방과 수요자중심시장재편, 디지털정보화라는 구조적 패러다임 변화로 본질적인 체질개선을 요구받고 있다. 그러나 이러한 구조적 압력에도 불구하고, 국내 중개서비스 제공자인 중개업자에 대한 자격ㆍ시험ㆍ교육제도들은 크게 변화한 것이 없다. 시간이 흐를수록 공인중개사의 연령층도 낮아지고 또한 합격자의 학력도 상당한 수준으로 높아지고 있으므로 전문직종사자로의 위상 회복을 위한 사회적 인식전환이 시급한 과제이다. 또한 현업에 종사하는 공인중개사의 질 높은 교육과 실전에 십분 활용할 수 있는 전문지식에 대한 수요가 늘어나고, 현업에 종사하면서 한 단계 수준 높은 업무의 처리에 필요한 교육은 필연적으로 요구 되는 현실이다. 본 연구의 필요성은 공인중개사자격시험제도의 문제점으로 인해 부동산중개사고의 빈발(頻發)과 일반국민의 공인중개사에 대한 부정적 인식이 나타남을 논리적으로 밝히고, 이를 개선하기 위한 제도적 개선방안을 제시한다.
본 연구의 이론적 기반은 신제도주의이론을 기초로 한 실증적 연구방법과 문헌적 연구방법을 병행하여 양 국가의 제도를 비교 연구 한다. 특히 미국 가주(加州) 현지에서 진행한 가주(加州) 부동산중개사들을 대상으로 한 자기기입식 설문조사를 통해 그들의 인적자질, 제도의 운영과 그 만족도 등을 파악해 본다. 또 이를 토대로 기존 국내 선행 논문들에서 새로운 자격제도의 도입과 개선을 주장한 각종 사항들을 대안으로 놓고, 국내 공인중개사를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 우리나라에 필요한 제도들은 무엇이고, 이 제도들이 잘 운영되려면 어떤 체계가 필요한지를 양국 제도를 비교 우위(優位)하여 우리에 맞는 제도적 개선을 목적으로 한다.
한국과 미국 캘리포니아주(이하 “가주(加州)”라 표기한다)의 부동산중개사제도를 비교함에 있어서 나라마다 각기 다른 그 나라만의 거래관습이 갖고 있는 독특한 문화 양식이 있어 견해 원인이 있을 수는 있지만, 제도상이나 종사자들의 인적자질은 분명히 우리나라와 비교할 수 있다고 본다. 양 국가의 부동산중개사제도를 비교해 보고 받아들일 수 있는 부분이 있다면 가치 있는 일이다.
신제도주의의 분석틀을 원용하여 중개시장 환경인식, 시험제도, 교육제도, 업무만족을 측정변수로 실증적 분석을 실시한 결과를 요약해 보면 아래와 같다.
한국과 미국 간 중개시장 환경인식, 시험제도, 교육제도, 업무만족에 대한 차이를 분석한 결과, ① 중개시장 환경인식에서는 한국에서 중개시장 환경에 대한 개선인식이 더 높게 나타났고, 시장규모, 중개과정, 중개능력에서 한국의 개선 인식이 더 높게 나타났다. ② 시험제도에서는 미국에서 시험제도의 필요(중요)성이 더 높게 나타났고, 시험과목의 개선필요성은 한국, 응시자격과 시험시행의 중요성은 미국에서 중요성이 더 높게 나타났다. ③ 교육제도에서는 미국에서 교육에 대한 필요성이 더 높게 나타났고, 수습교육, 연수교육에서 모두 미국에서 필요성을 더 높게 인식하고 있었다. ④ 업무만족의 경우 미국이 한국보다 업무만족이 더 높게 나타났다.
공인중개사자격시험제도의 문제점 및 개선방안을 살피면 다음과 같다.
첫째, 공인중개사 자격이 전문직 자격증이 아닌 일상생활에 필요한 자격증 정도로 인식되는 폐단이 이어지고 있다. 이 문제점을 개선하기 위해서는 선진 외국의 경우처럼, 고등교육법에 의해 설립된 교육기관에서 일정기간 교육을 이수한 자만이 자격시험에 응시할 기회를 주는 방안과, 고등교육을 이수한 전문인력 에게는 일정과목 면제를 해주는 제도의 도입이 시급하다. 또한 현행 제1차 시험과 제2차 시험으로 구분되어 시행되고 있는 시험제도를 제1차 시험은 이론을 중심으로 시험을 치르고, 제1차 시험 합격자에 한하여 일정기간 수습과정을 거친 후 제2차 시험에 응시하는 방안으로의 전환이 시급하다.
둘째, 자격증 갱신교육이 법적으로 제도화 되어 있지 않아 사무소를 개설하지 않고 있는 자격증 소지자(총 자격증 소지자의 ±76%)의 지속적인 교육의 습득은 기대하기 어렵다. 또한 공인중개사는 중개업무와 관련해 새로운 지식이나 정보의 습득이 절실히 필요한데 반해 전문성의 검증이 불가능한 매체에서 지식이나 정보의 습득 관행은 공인중개사의 전문성과 대국민 공신력에 지장을 초래한다.
셋째, 현행 법령으로 명시되어 실시하고 있는 실무교육의 개선방안이다. 공인중개사의 비현실적인 교과목으로 인해 중개실무에 별로 도움이 되지 않고, 또한 각 전문분야별 교육도 미비한 형편이다. 이 해결방안은 공인중개사 자격시험을 통과하고 개업을 하기 위한 공인중개사 자격증 소지자는 일정기간 공인중개사사무소에서 실무수습기간을 마친 자만이 사무소 개설등록을 할 수 있는 방안을 실시하여야만 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序 論 1
• 第 1 節 연구배경 및 연구필요성 1
• 第1項 연구의 배경 1
• 第2項 연구의 필요성 2
• 第 2 節 연구범위와 결과의 표출방법 11
• 第1項 연구범위 11
• 第2項 연구접근방법 11
• 第3項 연구의 기초내용 12
• 第4項 연구의 전개 13
• 第 3 節 연구방법의 이론적 논의 및 선행연구 고찰 15
• 第1項 이론적 접근 18
• 第2項 선행연구 문헌고찰 19
• 第3項 선행연구와 차별성 24
• 第 2 章 우리나라 不動産仲介에 관한 理論的 考察 26
• 第 1 節 부동산중개의 의의 26
• 第1項 일반중개와 부동산중개의 개념 26
• 第2項 부동산중개의 특성 29
• 第3項 부동산중개제도의 필요성 30
• 第 2 節 부동산중개사제도의 연원 32
• 第1項 부동산중개사제도의 효시 32
• 第2項 부동산중개업자 규제의 자연발생 33
• 第3項 공인중개사제도의 발전 35
• 第4項 부동산중개사제도의 현황 40
• 第 3 節 공인중개사법의 의의와 문제점 47
• 第1項 공인중개사법의 의의 47
• 第2項 공인중개사법의 문제점 48
• 第3項 공인중개사의 주요 위법유형 49
• 第 3 章 不動産仲介士制度의 比較法的 考察 59
• 第 1 節 우리나라 부동산중개사 자격제도 59
• 第1項 부동산중개업자의 역할 59
• 第2項 부동산중개업자의 권리 60 第3項 부동산중개업의 업무범위 61
• 第4項 공인중개사의 교육제도 63
• 第5項 공인중개사 관련법령 변천과정 고찰 68
• 第6項 공인중개사자격시험 73
• 第 2 節 미국 캘리포니아주 부동산면허제도 85
• 第1項 부동산면허시험제도 85
• 1. 면허의 종별 및 책임과 의무 86
• 2. 응시자격 90
• 3. 면허시험 93
• 4. 연수교육제도 101
• 5. 소결 107
• 第2項 부동산중개계약의 방식 110
• 1. 계약 110
• 2. 중개의뢰계약 112
• 3. 에스크로우 116
• 第 3 節 기타 외국의 부동산중개사제도 117
• 第1項 영국 117
• 第2項 독일 118
• 第3項 일본 119
• 第4項 소결 121
• 第 4 章 實證的 分析 및 假說檢證 結果 124
• 第 1 節 분석을 위한 연구설계 124
• 第1項 연구분석모형 124
• 第2項 자료수집방법 127
• 第3項 변수의 정의 및 연구가설 128
• 第4項 자료분석방법 138
• 第 2 節 표본의 인구사회학적 특성에 대한 분석 139
• 第 3 節 측정변수에 대한 타당성 및 신뢰도 검증 141
• 第1項 미국 측정변수에 대한 타당성 및 신뢰도 검증 141
• 第2項 한국 측정변수에 대한 타당성 및 신뢰도 검증 143
• 第 4 節 측정도구에 대한 기술통계분석 및 상관관계분석 145
• 第1項 측정도구에 대한 기술통계분석 145
• 第2項 측정변수 간의 상관관계분석 147
• 第 5 節 한국과 미국 간 측정변수에 대한 차이 분석 149
• 第1項 한국과 미국 간 중개시장 환경인식에 대한 차이 분석 149
• 第2項 한국과 미국 간 시험제도에 대한 차이 분석 152
• 第3項 한국과 미국 간 교육제도에 대한 차이 분석 154
• 第4項 한국과 미국 간 업무만족에 대한 차이 분석 155
• 第 6 節 측정변수가 업무만족에 미치는 영향에 대한 국가별 분석 157
• 第1項 환경인식이 업무만족에 미치는 영향에 대한 국가별 분석 157
• 第2項 시험제도가 업무만족에 미치는 영향에 대한 국가별 분석 160
• 第3項 교육제도가 업무만족에 미치는 영향에 대한 국가별 분석 163
• 第 7 節 업무만족에 영향을 미치는 요인에 대한 분석 165
• 第1項 업무만족에 영향을 미치는 요인분석 166
• 第2項 자격효과에 영향을 미치는 요인분석 168
• 第3項 직무만족에 영향을 미치는 요인분석 170
• 第 8 節 분석결과 요약 및 연구가설 검증결과 요약 172
• 第1項 실증적 분석결과 요약 172
• 第2項 연구가설 검증결과 요약 174
• 第 5 章 硏究含意 176
• 第 1 節 이론적 함의 176
• 第 2 節 제도적 함의 177
• 第1項 제도적 차이점 177
• 第2項 시뮬레이션 검증 180
• 第3項 개선방안 184
• 第 6 章 結 論 189
• 第 1 節 학문적 시사점 189
• 第 2 節 연구의 한계 및 후속연구 191
• 참고문헌 192
• 부 록 199