재개발구역 해제 등에 대한 법적 검토 - 도시 및 주거환경정비법 및 도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정법률(2012.2.1)을 중심으로 - = A legal review on lifting of the redevelopment district designation - With reference to the revised law (Feb. 1, 2012) of the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents and the Special Act on the Promotion

국문 초록 (Abstract)

2012년 2월, 도시 및 주거환경정비법과 도시재정비 촉진을 위한 특별법이 개정되었다. 금번 개정은 재개발 등의 사업에 있어서 수익성 악화로 인해 사업이 지속적으로 추진되지 못하고 있음에도 불구하고 여전히 토지 등 소유자의 재산권 행사가 제약되어 왔던 상황을 정리하고 새로운 형태의 사업으로 전환하여 도시주거환경의 개선 및 개발을 추진해나가는데 긍정적으로 기여할 것으로 생각된다.
도시 및 주거환경정비법상의 주요개정사항을 살펴보면 다음과 같다. 도시 및 주거환경정비법상의 사업에 주거환경관리사업과 가로주택정비사업을 추가함으로써 단독 및 다세대주택 지역의 주거환경개선과 노후․불량건축물이 밀접한 가로구역에서의 소규모 주거환경 개선사업이 가능하도록 하였다. 그러나 동 법 개정의 가장 중요한 점은 사업추진이 지연되고 있는 정비구역에 대한 해제이다. 해제의 형태로는 두 가지가 있는 바, 추진위 및 조합의 인가신청이 지연되거나, 조합설립인가 후 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 등 법률상 일정한 요건 하에 해제가 되는 경우와 지정권자인 시도지사 또는 대도시 시장이 토지소유자의 과도한 부담, 지정목적달성 불가 등의 경우에 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 이를 해제하는 경우이다.
그러나 이러한 해제는 추진위 또는 조합의 결의를 통한 해제가 아니므로 그간 사업추진과정에서 들어간 비용의 분담이 문제되고 있다. 즉, 단체법상의 기본원리에 기반한 해제가 아닌 법정요건상의 일부 주민의 동의를 기반으로 한 해제 또는 지정권자에 의한 해제로 전체주민에게 비용분담이 가능한가의 논란이 있다. 여기에는 사업추진을 선호하는 주민과 사업추진중단을 요구하는 주민, 시공사간의 복잡한 이해관계가 있어 개정법률의 시행에 있어서 가장 큰 문제가 될 것으로 보인다. 한편, 개정법률은 토지 등 소유자에게 추정분담금 등 사업관련 정보를 제공하여 이를 기반으로 주민들이 사업추진여부를 결정하도록 하였다. 더 나아가 사업의 투명성을 제고하기 위하여 정비사업과 관련된 정보제공의 범위를 확대하였다. 또한 사업에 있어서 주민의 참여도를 제고하기 위하여 중요 총회시 조합원의 직접 참석비율을 상향조정하였으며, 사업추진에 행정청이 관여하는 공공관리제를 확대하였다.
도시재정비촉진에 관한 특별법의 개정내용은 다음과 같다. 가장 주요한 사항으로는 재정비촉진지구를 지정하고 2년이 지나도록 촉진계획이 추진되지 않을 경우 지구지정의 효력을 상실하도록 하였다. 그러나 기반시설과 관련된 도시관리계획의 경우에는 사업이 지속되도록 함으로써 낙후지역 개발이 가능하도록 하였으며, 일정요건 하에 재정비촉진사업을 도시 및 주거환경정비법상의 사업으로 전환하여 추진할 수 있도록 함으로써 토지 등 소유자 중심의 사업은 지속될 수 있도록 하였다. 주민참여도 강화되었다. 아울러 재정비촉진지구 지정기준 완화의 특례가 폐지되었으며, 낙후지역 개발에 대한 국가 및 지방자치단체의 지원이 강화되었다. 양 법의 개정으로 비용분담과 주민간 갈등의 발생이라는 문제가 부각되기는 하였으나, 전체적으로 그간 도시재개발 과정에서 나타났던 불합리한 요소들이 일부 개선되리라고 본다. 그러나 이외에도 도시재개발은 주거민 이전 보호, 추진위와 조합의 경비집행에 대한 통제강화, 외부감사기능의 확대, 정비사업전문관 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents and the Special Act on the Promotion of Urban Renewal were revised in February 2012. The revision is expected to make positive contributions to settling down the situation where land owners, etc. are still being restricted in exercising their property right despite a continuous failure in the promotion of redevelopment projects due to deteriorated profitability and to changing them into new types of projects and therefore to promoting improvement and development of urban residential environments. The key content of revision of the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents is as follows. The revised law allows for small-scale residential environment improvement projects even in areas where old and poor quality buildings are located densely together with residential environment improvement of detached and multiplex housing by expanding the types of projects set forth by the Act. However, the most important element in the revision is lifting of the redevelopment district designation where project development is being delayed. The designation is lifted in case of a delay in project development, such as a delay in application for permit by the project promotion committee and union, or in case project promotion causes excessive burden on residents. However, the lifting of designation is not through resolution by the promotion committee or union and therefore, it leads to an issue of sharing expenses previously spent in the course of promoting a project.
The revised law stipulates to provide the project-related information including the estimated share of expenses to land owners, etc. and therefore to have the residents decide the status of project promotion based on the information provided. In addition, the scope of information provided in relation to redevelopment projects has been expanded. Moreover, the ratio of direct participation by union members in important general meetings was upwardly adjusted and implementation of the public management system where administrative authorities take part in a project promotion has been expanded. The revised contents of the Special Act on the Promotion of Urban Renewal are as follows. As the most important content of the revision, the effect of a district designation is forfeited in case the promotion plan is not implemented for more than two years after designation of a redevelopment promotion district. However, projects relating to infrastructures will be continuously implemented in order to enable development of backward areas. Residents' participation has also been increased. At the same time, support from the central and local governments on development of backward areas has been strengthened. The revision brought to surface an issue of conflict among residents and the burden of cost. However, as a whole, it will contribute to improving on some of the irrational elements detected in the course of urban redevelopment in the past.

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