부동산 간접투자 REITs 총수익률과 거시경제변수와의 상관관계에 관한 실증분석 : REITs, 부동산 간접투자 실증 자료 중심으로 = Correlation between total yields of REITs on indirect investment of real estate and macroeconomic variables

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 한국거래소에 상장 이후 청산 완료된 7종목의 개별 리츠 총수익률(배당 포함)을 VAR모형을 이용하여 한국의 리츠(REITs)가 주식 성향을 가져서 주식시장의 영향을 받는지, 또는 부동산 성향을 가져서 부동산시장의 영향을 받는지를 분석하였다.
개별 리츠 총수익률(배당 포함)에 대한 거시경제변수들의 영향력을 비교분석한 결과는 아래와 같다. 첫째, 전기의 국고채(3년) 수익률의 차는 현재의 코크렙 3호 리츠 총수익률에서 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 따라서 개별 리츠 총수익률은 국고채(3년) 수익률의 차에 영향을 주는 것으로 볼 수 있다. 둘째, 전기의 소비자물가지수변동률은 현재의 개별 리츠 총수익률에 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 셋째, 전기의 종합주가지수변동률은 현재의 유레스메리츠, 코크렙 3호 리츠 총수익률에 통계적으로 유의한 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 넷째, 전기의 전국주택가격지수변동률은 현재의 개별 리츠 총수익률에 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 다섯째, 전기의 원/달러 환율 변동률은 현재의 코크렙 3호, 코크렙 7호 리츠 총수익률에 통계적으로 유의한 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 여섯째, 전기의 산업생산지수 변동률은 현재의 유레스메리츠 리츠 총수익률에 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 따라서 한국은 현재의 개별 리츠 총수익률과 전기의 전국주택가격지수변동률보다는 현재의 종합주가지수변동률에 조금 더 영향을 주는 것으로 볼 수 있다. 그리고 충격반응함수(계절조정 하지 않은)를 이용하여 거시경제변수들의 충격이 개별 리츠 총수익률에 미치는 영향을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 교보메리츠퍼스트와 리얼티코리아, 멕쿼리센트럴 리츠 총수익률에서는 국고채(3년) 수익률의 차, 소비자물가지수변동률, 전국주택가격지수변동률, 산업생산지수변동률은 양(+)의 영향을 받으며, 반면, 종합주가지수변동률, 원/달러 환율변동률 음(-)의 영향을 받고 있다. 둘째, 유레스메리츠와 코크렙 1호, 리츠 총수익률에서는 국고채(3년) 수익률의 차, 전국주택가격지수변동률, 산업생산지수변동률은 양(+)의 영향을 받으며, 반면, 소비자물가지수 변동률, 종합주가지수변동률, 원/달러 환율변동률은 음(-)의 영향을 받고 있다. 셋째, 코크렙 7호 리츠 총수익률에서는 소비자물가지수변동률, 전국주택가격 지수변동률, 산업생산지수변동률은 양(+)의 영향을 받으며, 반면, 국고채(3년) 수익률의 차, 종합주가지수변동률, 원/달러 환율변동률은 음(-)의 영향을 받고 있다. 넷째, 코크렙 3호 리츠 총수익률에서는 국고채(3년) 수익률의 차, 소비자물가지수변동률, 종합주가지수변동률, 전국주택가격 지수변동률, 원/달러 환율변동률은 양(+)의 영향을 받으며, 반면, 산업생산지수변동률은 음(-)의 영향을 받는다는 분석결과를 얻었다. 즉, 일부 리츠 총수익률(배당 포함)과 다른 자산수익률(주식, 부동산)과의 상관관계 분석결과 일부는 음(-)의 상관관계를 갖고, 양(+)의 상관관계를 가져도 상관관계 계수들이 작아서, 금융자산 포트폴리오 구성에 있어 리츠를 포함할 경우 위험을 감소시키는 헤지 수단으로서의 역할을 할 수 있다고 판단된다.
결론적으로, 분석대상 리츠의 대부분이 구조조정 리츠이기 때문에, 개별 리츠 총수익률의 설명력을 보여주는 결정계수()가 낮아서, 부동산 수익률보다는 예측력이 훨씬 떨어지므로, 주식 수익률의 특성에 더 가깝다고 판단된다. 미국 및 한국의 선행연구들과는 다르게, 한국의 현재까지 청산된 리츠(REITs)는 부동산보다는 주식에 더 가까운 성질을 갖는다고 판단할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research analyzed total yields (including dividend) of individual REITs about 7 types of stocks liquidated completely after flotation at Korea Exchange, using VAR model to verify if stock market influences Korean REITs due to its inclination toward stock, or real estate market influences it due to its inclination toward real estate. There is the result of comparative analysis about the influences of macroeconomic Variables on total yields of individual REITs. First of all, difference of Government Bond yields (three year) in the period of time is influenced by statistically significant positive on total yields of current KOCREP 3 REITs. So, difference of Government Bond yields (three years) influences total yields of individual REITs. Second of all, current total yields of individual REITs does not influence fluctuation rate of customer price index in the period of time. Third of all, total yields of current URES MERITZ and KOCREP 3 REITs has influence statistically significant negative on fluctuation rate of the composite price index of stocks in the period of time. Fourth of all, current total yields of individual REITs does not influence fluctuation rate of house price index in the period of time. Fifth of all, total yields of current KOCREP 3 and KOCREP 7 REITs has influence statistically significant negative on fluctuation rate of exchange rate of Korean won and US dollar in the period of time. Sixth of all, total yields of URES MERITZ REITs has influence statistically significant positive on fluctuation rate of index of industrial product in the period of time. Therefore, current fluctuation rate of composite price index of stocks has more influence on current total yields of individual REITs than fluctuation rate of house price index in the period of time does.
There is the result of analysis of influence of macroeconomic Variables impulse on yields of individual REITs using impulse reaction function(without seasonal adjustment). First of all, difference of government bond yields(three years), fluctuation rate of customer price index, fluctuation rate of house price index, and fluctuation rate of index of industrial product are influenced by positive on total yields of REITs of Gyobo MERITS FIRST, Realty Korea and McQuary Central REITs. On the other hand, fluctuation rate of the composite price index of stocks, and exchange fluctuation rate of Korean won and US dollar are influenced by negative. Second of all, difference of government bond yields(three years), fluctuation rate of house price index, fluctuation rate of index of industrial product are influenced by positive on total yields of URES MERITZ and KOCREP 1 REITs. Unlikely, fluctuation rate of customer price index, fluctuation rate of composite price index of stocks and exchange fluctuation rate of Korean won to US dollar are influenced by negative. Third of all, fluctuation rate of customer price index, fluctuation rate of housing price index, and fluctuation rate of index of industrial product are influenced by positive on total yields of KOCREP 7 REITs. However, difference of government bond yields(three years), fluctuation rate of the composite price index of stocks, and exchange fluctuation rate of Korean won and US dollar are influenced by negative. Fourth of all, difference of government bond yields(three years), fluctuation rate of customer price index, fluctuation rate of the composite price index of stocks fluctuation rate of house price index, and exchange fluctuation rate of Korean won and US dollar are influenced by positive on total yields of KOCREP 3 REITs. But fluctuation rate of index of industrial product is influenced by negative in the conclusion.
In the final analysis, due to the low R-squared of total yields of individual REITs; because most of subjected REITs for the analysis are restructuring REITs, it is more close to characteristics of stock yields which is difficult to predict than real estate yields.
In addition, other than formal study of US and Korea, it is reasoned as Korean REITs that are liquidated completely until now more likely has inclination toward stocks than real estate.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 3
• 제2장 국내․외 리츠 제도의 고찰 7
• 제1절 리츠(REITs) 제도의 고찰 7
• 1. 리츠 정의와 필요성 7
• 2. 리츠 도입 배경과 효과 13
• 3. 리츠의 유형과 특징 15
• 4. 리츠 제도의 기능과 기대 효과 19
• 제2절 국내 리츠 제도와 외국 리츠 제도 현황 25
• 1. 국내 리츠 제도 현황 25
• 가. 부동산투자회사 25
• 나. 기업구조조정부동산투자회사 31
• 2. 외국 리츠 제도 현황 63
• 가. 미국의 리츠 제도 63
• 나. 일본의 리츠 제도 74
• 다. 호주의 LPT 78
• 제3장 선행연구의 고찰 및 차이점 81
• 제1절 선행연구의 고찰 81
• 제2절 선행연구의 차이점 86
• 제4장 리츠 총수익률의 정의 및 자료에 대한 설명 90
• 제1절 리츠 총수익률의 정의 90
• 제2절 통계자료에 대한 설명 91
• 제3절 통계자료의 안정성 및 적정시차 결정 94
• 제4절 상관관계 분석 및 기초통계량 98
• 제5절 단위근 검정 108
• 제5장 벡터자기회귀모형(VAR) 분석 114
• 제1절 VAR 모형의 설정 115
• 제2절 VAR 모형의 추정 결과 116
• 제3절 개별 리츠 총수익률의 충격반응함수 추정 결과 122
• 제6장 결론 134
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 134
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구의 방향 136
• 참고문헌 138
• Abstract 142
• 부 록 145
• 감사의 글 151