신규분양 아파트의 청약 당첨자 계약확률에 관한 연구 = A Study on Probability of Contract for Newly Supplied Apartment Applicant

국문 초록 (Abstract)

선분양 방식의 주택공급에서 청약 당첨자의 계약여부는 분양성과를 판단할 수 있는 좋은 지표이다. 따라서 주택 공급자는 수요자의 선호를 이해하려 노력하며, 학계에서는 분양성과에 대한 다양한 연구가 이루어지고 있다. 하지만 기존의 연구에서는 개별 세대의 특성을 반영한 연구를 찾기 힘들다. 이에 본 연구에서는 아파트 개별세대의 특성을 반영하여 신규 분양아파트의 수요자들의 계약행동을 분석한다. 이를 위하여 이항 로지스틱 모형을 이용하여 1997년부터 2016년까지 공급된 78,585세대의 아파트의 자료를 활용하여 분석을 하였다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 경기특성에서 금리가 높을수록 계약확률은 하락하는 것으로 나타났다. 둘째, 정책특성에서 전매제한여부가 적용된 경우 계약확률이 낮아지며, 분양가상한제가 적용된 경우 계약확률이 높아지는 것으로 나타났다. 셋째, 입지특성에서 초등학교, 병원이 인접한 세대의 계약확률이 높은 것으로 나타났다. 넷째, 판매특성에서 계약금 비율이 10%이거나 중도금이자 후불제나 중도금무이자를 적용한 경우 계약확률이 높아지는 것으로 나타났다. 다섯째, 세대특성에서 세대의 전용면적이 클수록 계약확률이 하락하는 것으로 나타났다. 또한 저층세대에 비해 고층의 세대일수록 계약확률이 높은 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The pre-sale results of newly sold apartments are very important for the stable operation of the project. Therefore, suppliers of housing are trying to understand market demand, and a number of studies on the performance of housing sales were conducted. However, there is a limitation in analyzing the factor of the individual unit level. Therefore, this study analyzes whether the applicants are contracting considering the characteristics of individual units. The data used were data from 78,585 households in from 1997 to 2016, and it was analyzed using binomial logistic model. The results of the analysis are summarized as follows. First, as the rate of increase in interest rates increases, the probability of contract decreases and the probability of contract increases as house price index rises. In addition, housing policy that restricts demand or supply has a significant effect on contract probability. In the complexity characteristics, the contract probability was affected by the size of the complex and the block design. In the characteristics of location, the probability of contract is higher when elementary school and hospital are nearby. In terms of sales characteristics, the probability of contract is high when the deposit is 10% or the condition of interest on middle payment is advantageous. In the unit characteristics, the probability of contract is affected by the unit area, the private area rate, the number of floors, and the direction.

참고문헌 (Reference)

1 최기헌, "주택수요권역의 거리결정요인에 관한 연구" 한국주택학회 20 (20): 157-187, 2012

2 김혜승, "주택선분양제도" 국토연구원 262 : 55-, 2003

3 김성욱, "주택분양시장 추이를 통해서 본 분양가상한제의 의의와 한계: 공분산분석을 이용하여" 한국지역개발학회 22 (22): 97-122, 2010

4 권혁신, "아파트 청약률과 초기분양률 차이발생원인에 관한 연구" 한국주택학회 23 (23): 111-143, 2015

5 손재영, "아파트 청약경쟁률 결정모형과 그 응용" 국토연구원 47 : 201-214, 2005

6 정대석, "아파트 누적분양률 추세에 대한 실증 분석" 경기개발연구원 15 (15): 259-273, 2013

7 서진호, "신규 아파트 초기 분양률 결정요인 분석에 관한 연구 - 경남 부산지역을 중심으로 -" 한국주거환경학회 12 (12): 153-164, 2014

8 오동훈, "서울시 동시분양아파트 청약경쟁률 결정요인에 관한 실증연구" 한국도시행정학회 15 (15): 1-20, 2002

9 백민석, "분양아파트의 초기계약률 결정요인에 관한 연구" 한국도시행정학회 24 (24): 213-237, 2011

10 "국토교통부"

11 "국가법령정보센터"

12 김리영, "공동주택 초기계약률의 결정요인 분석연구: 정책 및 시장여건을 중심으로" 경기개발연구원 18 (18): 23-43, 2016

13 유창상, "공동주택 계획특성과 분양률과의 상관관계분석 연구" 한국지역사회발전학회 33 (33): 95-106, 2008

14 김지영, "공공분양주택 세대별 초기계약 결정요인 분석" 대한국토·도시계획학회 51 (51): 65-76, 2016

15 한치록, "계량경제학강의" 박영사 2016

16 Seongsoo Lee, "A Study on the Prediction of Initial Sales Rate on Apartment Housing Projects" Korean Institute of Construction Engineering and Management 16 (16): 3-11, 2015