부동산 토지신탁사업의 자산유동화에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산 토지신탁 사업은 통상 2년에서 4년에 걸쳐 진행되는 개발 사업으로 장기간의 시간과 수백억원 ～ 수천억원대의 막대한 사업비용이 소요된다. 이러한 부동산 토지신탁 사업에 소요되는 사업자금은 대부분 토지신탁 프로젝트 사업별 선분양에 따른 분양 수입금에 의존하지만, 분양률이 저조하거나 사업초기 또는 시공사의 부도 등으로 토지신탁 사업의 자금공급이 원활하게 이루어지지 않을 경우 부동산 토지신탁 회사가 자신의 명의로 외부로부터 자금을 조달하여 각 프로젝트별로 신탁계정에 자금을 대여한다.
이때 부동산 신탁사업의 사업성이 악화되게 되면 신탁계정에 과도한 자금대여가 발생하게 되고, 과도한 자금대여에 따른 추가적인 자금조달이 외부 금융기관으로부터 수반되게 된다. 이에 부동산 신탁회사는 추가적인 자금조달에 따른 금융비용 제공 및 부채증가에 따른 부채비율 상승, 사업 손실에 따른 수익률 감소로 재무건전성이 악화되게 된다.
이에 본 논문은 부동산 신탁회사가 부동산 토지신탁 사업을 수행하면서 공사비나 사업비로 대여한 신탁계정대여금에 대하여 향후 되돌려 받을 수 있는 장래채권인 비용상환청구권을 가지고 ABS, ABL, 환매조건부채권매입, 미분양 Reits 등 유동화 할 수 있는 여러 가지 구조화금융 방법에 대하여 제시하고자 하였다.
부동산 신탁회사가 대여하고 있는 신탁계정대여금은 자기자본을 제외하고 대부분 외부로부터 비싼 금융비용을 지불하고 조달한 자금이기 때문에 고 비용의 자금을 부동산 신탁사업에 대여하여 신탁사업 프로젝트가 종료될 때까지 고정화 할 것이 아니라, 기존에 대여한 자금을 유동화 하여 새로운 신탁사업에 대여함으로서 외부로 부터의 과도한 자금조달 없이 토지신탁 사업을 수행해 나갈 수 있게 하는 것이 본 논문의 주된 이유이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate land trust business is a development project which normally takes 2 to 4 years and a long-term huge project expense, about hundreds of millions won ~ hundreds of billion won, is required.？ The project fund required for the real estate land trust business is mostly depending on sales income followed by each land trust project business pre-construction sale. But, land trust company raises funds from the outside with one？s own name when project？s fund supply is not given smoothly due to low sale rate, beginning of the business, or construction company？s bankruptcy.？ Then, the company loans the funds to trust accounts for each project.
？？？？ ？At this time, excessive rent money to a trust account occurs if the real estate trust business？s feasibility gets worse, and additive fund raiser occurs from the external financial institution due to excessive rent money.？ Therefore, real estate trust company？s financial soundness gets deteriorated by financial expense supply from additive fund raiser, by raised debt ration from increased debt, and by decreased income ratio from business loss.？
？？？？ So, this study tried to propose various securitizing structured finance methods such as ABS, ABL, repurchase conditional bond purchase, and unsold apartment Reits with the rights of cost recourse, a future bond, that can receive trust account loan for a real estate trust company？s real estate land trust project activation as its construction fee or business fee.？
？？？？ Except for the capital owned by the business, because a trust account loan, which is rent from a real estate trust company, are mostly raised fund from the outside with paying expensive finance expense, therefore, the main purpose of the study is to help to carry out the land trust project without excessive fund raising from the outside by renting from new trust project with existing rent fund？s securitization instead of renting and securitizing high expense funds from a real estate trust project until the project ends.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 2
• 1. 연구의 방법 2
• 2. 연구의 범위 및 구성 3
• 제2장 부동산 토지신탁 및 자산유동화 제도의 개념 및 구조 5
• 제1절 부동산 토지신탁의 개념 및 구조 5
• 1. 부동산 토지신탁의 개념 5
• 2. 부동산 토지신탁의 분류 및 구조 6
• 제2절 자산유동화 제도의 개념 및 구조 8
• 1. 자산유동화 제도의 개념 8
• 2. 자산유동화 증권의 분류 및 구조 9
• 3. 자산유동화 증권의 특징 11
• 4. 자산유동화 증권의 변화추이 13
• 제3장 부동산 토지신탁 사업의 자금조달방법 17
• 제1절 부동산 토지신탁의 자금조달 방법 17
• 1. 외부차입금에 의한 자금조달 방법 17
• 2. 자기자본에 의한 자금조달 방법 27
• 제2절 부동산 토지신탁의 자금대여의 문제점 30
• 1. 자금대여와 재무현황과의 관계 31
• 2. 자금대여와 대손충당금과의 관계 34
• 3. 자금대여와 이자수취와의 관계 37
• 제4장 부동산 토지신탁 사업의 자산유동화를 39
• 제1절 부동산 토지신탁 사업의 준공 전 사업장 40
• 1. ABS 발행을 통한 자금흐름 개선방안 40
• 2. ABL발행을 통한 자금흐름 개선방안 43
• 3. 환매조건부 채권매입을 통한 자금흐름 개선방안 48
• 제2절 부동산 토지신탁 사업의 준공 후 사업장 53
• 1. 미분양 Reits를 활용한 자금흐름 개선방안 53
• 2. 기타 방법을 통한 자금흐름 개선방안 55
• 제5장 결 론 57
• 참고문헌 61
• 부 록
• 1. 부동산 신탁의 종류 및 특징 63
• 2. 부동산 신탁업계의 시장점유율 변화 추이 65