시행주체별 택지개발사업의 경쟁력 비교평가 : 수원시 3개 택지개발사업지구를 사례로 = Comparative evaluation of Different public bodies' competitiveness in Housing land-development : The three cases of Suwon projects

국문 초록 (Abstract)

지방자치단체의 택지개발사업에 대한 평가가 엇갈리고 있다. 지역발전과 지방재정에 긍정적으로 기여하고 있다는 측면이 있는 반면 일부에서는 단순히 ‘개발이익’이 쏟아지는 노다지 사업으로 인식하고 있다는 비판의 목소리가 일고 있다. 또한 기존의 주된 택지개발사업 시행자인 토지공사와 주택공사는 수도권과 지방의 택지개발사업간 상호보조를 위해 자신들이 택지개발사업을 시행하는게 보다 더 타당하다고 주장하고 있다. 그러나 이러한 주장에 대해서 지방자치단체는 개발이익의 지역환수를 위해 자신들이 택지개발사업을 시행해야 한다고 주장하고 있다. 따라서 지방자치단체와 중앙공급주체간 택지개발사업의 경쟁력을 효율성과 공공성으로 비교·분석해 보고, 지방자치단체의 택지개발사업에 대한 경쟁력을 평가해 보았다.
택지개발사업의 효율성에 대한 평가지표로는 사업기간, 사업비, 계획밀도, 재무분석을 사용하였고 공공성에 대한 평가지표로는 토지이용계획, 간선시설, 개발이익배분분석을 사용하였다. 사업기간, 사업비, 계획밀도, 토지이용계획, 간선시설 등 택지개발사업의 주요내용은 수원시에서 시행된 15개 택지개발사업지구를 대상으로 비교·분석 하였다. 또한 경기도가 시행한 권선3지구와 수원시가 시행한 정자지구, 토지공사가 시행한 정자2지구를 세부사례지역으로 재무분석, 개발이익분석 수행을 하였다.
먼저 효율성의 평가 내용을 살펴보면, 경기도와 수원시는 토지공사나 주택공사와 비교하여 전체 사업기간 중 보상의 기간이 길었고, 전체 사업비중 용지보상비가 높게 나왔음을 알 수 있었다. 한편 계획밀도를 살펴보면 지방자치단체의 사례지구가 토지공사의 사례지구보다 총밀도(호/ha)는 낮지만 순밀도(호/ha)가 높아서 주택단지를 고밀도로 개발하고 남는 여유면적을 공공시설용지로 조성하였다는 것을 알 수 있었다. 3개의 세부 사례지역에 대한 재무분석의 결과는 토지공사의 정자2지구가 경기도의 권선3지구나 수원시의 정자지구보다 손익/비용 비율이 높은 것으로 나타났다. 그만큼 토지공사의 사업 수익성이 높다는 결과이다. 그러나 순수 택지개발비용만을 살펴본다면 경기도나 수원시도 토지공사에 크게 뒤쳐지지 않음을 알 수 있었다. 결과적으로 지방자치단체가 택지개발사업의 효율성에 있어서 토지공사에 크게 뒤쳐지지 않음을 알 수 있다.
공공성 평가 내용을 살펴보면, 경기도와 수원시가 시행한 택지개발사업지구의 공원 및 녹지 면적을 비롯한 공공시설용지의 면적 비율이 토지공사와 주택공사보다 높게 나타났다. 경기도와 수원시의 택지개발비용이 토지공사와 주택공사보다 낮았음에도 더 많은 공공용지를 확보했다는 것은 지방자치단체가 그만큼 공공성을 높이기 위한 노력을 기울였음을 알 수 있다. 한편 3개 사례지구의 분석 결과 경기도의 권선3지구와 수원시의 정자지구가 토지공사의 정자2지구에 비해 공공부문에 대한 개발이익의 배분이 높았고 택지분양자에 대한 개발이익의 배분이 낮게 나타났다. 결국 지방자치단체가 택지개발사업의 공공성에 있어서는 토지공사보다 상대적으로 많은 노력을 기울였다는 것을 알 수 있었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this paper is to prove local government's competitiveness in housing land-development.
There are many different kinds of evaluations on Local government's housing land-development. On the one hand, it is positive which is good for local development and finance. On the other hand, it is critical because local government's housing land-development is considered as just 'rent seeking behavior'. In addition, Korea Land Corporation and Korea National Housing Corporation(Central Government's side) insist the vested rights in housing land-development because they need to develop the country in balance by using cross subsidy. However, local governments insist that housing land-development should be taken by them because the profit of the development should be returned to the regions. Therefore, I've tried to evaluate the different public bodies' (central and local governments) competitiveness in housing land-development.
Housing land-development is one of public works in Korea because public bodies expropriate land from the land owners under the name of housing land-development. This is the reason that housing land-development should consider publicity in process. Furthermore, development work should be done economically because it spends public funds. Therefore, I selected several indexes such as period, expenses, planning density, financial analysis, planning of land use, infrastructures, and the distribution of development's profit. I used financial analysis, period, expenses, and planning density in evaluating economical efficiency and development's profit assignment, planning of land use, and infrastructure in evaluating publicity.
The result of this study is summarized as follows.
Local governments is not lesser efficient than central bodies relatively. They are rather efficient in net construction expenses than central bodies. On top of that, local governments consider publicity more than central bodies do.
In conclusion, local government's housing land-development takes efficiency and publicity into account more than central government does.