國有 不動産 管理制度의 改善方案에 관한 硏究 = A Study on the effective Management System of National Real Estate

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 國有不動産은 1999년 말 현재 총 20.554㎢로 全國土의 약 20%를 차지하고 있으며, 이는 日本(27.7%), 美國(29.2%)과 비교할 경우 絶對面積뿐만 아니라 相對面積에서도 부족하고 더구나, 林野 및 公有用地를 제외한 활용 가능한 면적은 전체 國有不動産의 4.5%에 불과한 실정이다.
中央政府에서 소유하고 있는 부동산의 규모는 방대하나, 活用 및 管理水準은 전반적으로 미흡한 실정이다. 특히, 國有不動産은 民間企業에 비해 활용도가 매우 저조한 것은 부인할 수 없는 사실이다.
본 논문은 이와 같은 배경을 바탕으로 國有不動産의 活用度 提高方案을 모색하는 것을 목적으로 한다.
이를 위하여 國有不動産의 槪念 및 利用管理制度의 현황은 주로 관련 이론과 문헌에 대한 선행연구를 검토하였다. 이어서 利用管理實態를 파악하기 위하여 1999년도에 韓國土地公社에서 실시한 실태조사결과를 분석하고 外國事例를 아울러 비교하여 문제점 및 개선방안을 도출하였다.
본 연구를 통해서 나타난 결과는 다음과 같다.
첫째, 土地部分機關에 의한 國有地 特性調査와 利用實態調査의 정례화가 시급하다. 最有效利用, 無斷占有防止, 事業化構想 등이 가능할 수 있도록 하여야 한다.
둘째, 國有不動産의 관리체계를 개편하여 集中管理 및 專門管理機關으로의 委託管理를 추진하여야 한다. 관리주체가 분산되어 체계적·효율적 관리가 어렵다.
특히, 地方自治團體에의 委任管理는 機能的·構造的으로 더욱 문제가 있어 專門性과 經驗, 財政問題 등에서 이미 한계를 드러낸 지 오래이다. 전문기관의 경쟁력과 역량이 公益實現과 國歌財政擴大에 기여하는 초점을 맞추어야 한다.
셋째, 費用-便益分析에 입각한 活用度 提高와 戰略的 備蓄機能을 강화해 나가야 한다. 이는 信託의 적극활용과 貸付收入 등에 대한 流動化 方案, 不用資産의 보유에 따른 機會費用 및 埋沒費用(Sunk Cost)의 최소화등을 통해 민간 경영마인드에 의한 다각적인 活用方案 및 備蓄機能의 提高가 필요하였다.
넷째, 國家財政負擔을 최소화하면서 國有不動産의 지속 확충 및 價値增大事業 등 所要資源이 체계적·과학적으로 추진되어야 한다. 현행 分散特別會計의 一元化, 賃貸, 信託, 賣却收入 등의 Cash Flow를 기반으로 한 자산담보부채권(ABS) 발행방안 등 다양한 資金調達方案이 강구되어야 한다.
다섯째, 國有不動産 制度政策의 改善方案과 利用管理上의 活用度 提高方案을 제시하면서 해결점을 찾도록 하였다. 특히, 基礎資料의 擴充 및 情報公開, 適正한 水準의 歸屬金 策定 등은 시급히 서둘러야 할 과제이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

National Real Estate of Korea covers an area of 20.544㎢ in total by the end of 1999, which represents 20% of the whole land. It, in comparison with that of 27.7% in Japan and 29% in America respectively, is insufficient relatively as well as absolutely. Furthermore, the available area excluding forest and public facilities is just 4.5% of the total.
The size of National Real Estate is expressed as NRE hence owned by State government is extensive but the level of its application and management is very low, overall. Especially, we can't deny the fact that NRE is much less applicable than private company owned one.
Based on this background, this study has its purpose to conceive an improvement scheme of the use of NRE and to seek an effective management system for the problems of the current management system of NRE.
For the purpose, the concept of NRE and the present status of its use and management system were scrutinized mainly through the precedent studies about the related theory and document. Soon after, the survey's result of the current use conducted by Koland (Korea Land Corporation) in 1999 was analyzed. The problem and the effective system have been concluded by comparison of foreign instances as well. The following are key finding from the study.
First, it is urgent that a survey on the characteristic and the actual condition of use for it should be regulated by a land specialization institute. The best use, prevention of unlawful occupation, project planning and the like should be feasible.
Second, intensive and trust management by the specialization institute and needed to be sought after the reform of the management system of NRE. It is very hard to manage in systematic and effective way by the dispersed main body of management. Especially, the managements trusted by the local governments have so much problems in function and structure that they have already showed the limit on specialization, experience and finance. Therefore, it is very right time to focus on the competitiveness and potentiality of specialization Institute to Contribute to the realization of public interests and enlargement of national finance.
Third, the improvement of practical use and the strategic function of accumulation should be reinforced on the basis of Cost-benefit analysis. It could be accomplished through the betterment of accumulation function and diversified methods of use such as active use of trust management, liquidization of loan earnings and minimizing both opportunity and sunk-Cost of assets in discuss with the paradigm of private management.
Forth, the continuous expansion of NRE and the required revenue resources like value-added project are to be pushed ahead, while minimizing finance burden on the Nation. Various methods of capital preparation should also be contrived such as issuing ABS based on the cash flow of the followings like these; the unification of the current distributed special accounts, lease, trust and sales income.
Fifth, this study is intended to find out the settlements, bringing up the reform of the management of NRE. Above all, it is very urgent task that the establishment of basic data, the publicity of informations and the assignment of reasonable prices reverted to National treasury should be done.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 1. 硏究의 範圍 = 3
• 2. 硏究의 方法 = 4
• 第2章 國有不動産의 性格과 機能 = 5
• 第1節 國有地의 槪念 및 性格 = 5
• 1. 國有地의 槪念 = 5
• 2. 國有地의 成立要件 및 內容 = 8
• 3. 國有地의 性格 = 9
• 第2節 國有地 管理의 槪念과 內容 = 13
• 1. 國有地 管理의 槪念 = 13
• 2. 國有地 管理의 內容 = 14
• 第3節 國有不動産의 役割 및 機能 = 21
• 1. 政府收入源으로서의 機能 = 21
• 2. 公共財로서의 機能 = 22
• 3. 備蓄資源으로서의 機能 = 22
• 4. 環境財로서의 機能 = 23
• 第4節 國有不動産의 管理政策의 變化 = 24
• 1. 處分爲主의 政策 = 24
• 2. 維持·保存 爲主의 政策 = 25
• 3. 擴大 및 活用促進 政策 = 25
• 第3章 國有不動産 管理現況 = 26
• 第1節 國有不動産의 區分 및 現況 = 26
• 1. 國有不動産의 區分 = 26
• 2. 國有不動産의 現況 = 28
• 第2節 國有地 管理體系 = 30
• 1. 國有地 管理體系 = 30
• 2. 國有地 管理計劃 = 35
• 第3節 國有不動産의 管理實態 = 37
• 1. 實態調査實施 = 37
• 2. 國有不動産의 管理 實態 = 40
• 第4節 先進外國 事例分析 = 48
• 1. 日本 = 48
• 2. 프랑스 = 54
• 3. 獨逸 = 56
• 4. 美國 = 60
• 第4章 國有不動産 管理制度의 問題點과 改善方案 = 69
• 第1節 國有不動産 管理制度의 問題點 = 69
• 1. 實態調査上의 問題點 = 69
• 2. 管理制度上의 問題點 = 73
• 3. 管理活用上의 問題點 = 77
• 4. 管理主體의 分散에 따른 問題點 = 77
• 第2節 國有不動産의 管理體系 改編 = 89
• 1. 管理方式의 改善 = 89
• 2. 委託 管理組織의 要件 = 92
• 3. 委託專擔 管理機關의 代案 = 95
• 4. 集中管理 및 專門管理機關에의 委託管理 = 96
• 第3節 國有不動産 制度 政策의 改善方案 = 98
• 1. 國有財産의 用途別 再分類 = 98
• 2. 雜種財産 中心의 規律에서 脫皮 = 99
• 3. 國有不動産 管理體系 再編 = 100
• 4. 國有不動産管理計劃의 彈力的 對應 制度化 = 101
• 5. 國有財産管理計劃의 合理的 整備 = 101
• 第4節 利用管理上의 活用度 提高方案 = 102
• 1. 無斷占有 및 使用許可 對應方案 = 102
• 2. 不必要한 國有不動産의 賣却 = 103
• 3. 管理換 制度의 改善 = 105
• 4. 不動産 信託 및 民資誘致의 活性化 = 106
• 5. 適正한 水準의 歸屬金 策定 = 107
• 6. 政府廳舍의 需給 및 管理 = 108
• 7. 交換制度의 改善 = 109
• 8. 無主不動産 處理 = 110
• 9. 實態調査 制度 = 110
• 10. 基礎資料의 擴充 및 情報公開 = 111
• 第5章 結論 = 112
• 參考文獻 = 116
• 1. 國內 文獻 = 116
• 2. 外國 文獻 = 118
• 3. 其他 資料 = 119
• ABSTRACT = 124