미국법상 임대차주택의 주거적합성에 관한 연구 = On the New York Tenement House Act of 1901

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

All the people need housing to survive. Some people own it, some people come to use it through renting. People usually think that the highs and lows of the rent represent the quality of the rental house. Thus many civil codes or case laws around the world had not touched the quality issue of rental houses. It had been that way, even if the quality of the house was not habitable.
Then, in the late 19th century, people gradually came to know that controlling habitability is needed for the wellbeing of the society. And the concepts of habitability and the minimum standard of habitability were coded on the New York Tenement House Act of 1901.
The New York State Congress made the historic act of 1901, because the U.S. courts had refused to solve the problem of the habitability of rental houses by reason of freedom of contract. Nontheless it was as late as in the 1970s, the U.S. courts have finally changed their stance and acknowledged the concept of habitability under the common law by accepting the intent of the act. Due to the act, nowadays in the U.S all the landlords are responsible for the implied warranty of habitability to the tenants.
Meanwhile in Korea, the perception on the habitability of rental houses has started to expand around 2000. But it is still low-toned in the area of civil law. Now it is necessary for the Korean Civil Courts to develop arguments and theories in favor of the habitability of rental houses.

국문 초록 (Abstract)

주택은 기본적으로 사람이 거주할 만한 주거적합성을 갖추어야 한다. 주택이 주거적합성을 갖추어야 한다는 것은 임대차주택의 경우에도 마찬가지이다. 그런데 우리 민법학은 임대차주택의 주거적합성 문제를 거의 다루지 않고 있다. 계약당사자들이 계약자유 원칙 차원에서 임차료와 연관시켜 정할 문제라고 보고 있는 것이다. 하지만 주택은 계약의 목적물이기전에 사람의 생존과 사회의 유지에 필수적인 시설이다. 민법학은 임대차주택의 주거적합성문제를 계약자유 원칙에 맡겨 둘 것이 아니라, 적절한 주거가 이루어질 수 있도록 관련 법리를 전개하는 일에 나서야 할 것이다.
그리하여 임대차주택의 주거적합성에 관하여 연구하다 보면 1901년 뉴욕임대차주택법이라는 기념비적인 법을 만나게 된다. 이 법은 미국의 주들로 하여금 주거적합성을 요구하는실정법들을 제정하게 만든 법이며, 현 주택규정들의 모법인 법이다. 임대차되는 주택이 갖추어야 할 요건에 관한 한 100년이 더 지난 오늘날에도 참고할 만한 내용을 담고 있는 법이기도 하다. 그런데 무엇보다 이 법은 임대차주택의 주거적합성을 확보하는 일에 법원과 민법학의 역할이 매우 중요하다는 것을 보여주고 있는 법이다. 미국에서 임대차주택의 주거적합성은, 주거적합성을 요구하는 실정법들이 존재하는 것과 별개로, 1970년대에 법원이 주택임대차의 법적 성질과 임대인의 책임에 관한 보통법 원칙을 변경하는 법리를 전개함으로써 비로소 확보되었던 것이다.

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