부동산 유동화의 비용에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

기업은 현재의 부동산 자산에 대하여 현재시점에 저평가 되어있다는 아쉬움을 극복하려는 생각과 자금조달의 어려움을 극복하고 재무적 상황을 개선하기 위하여 유동화를 진행하게 된다. 그런데 보유 자산의 유동화를 진행하는 과정에서 기업은 투자자에게 지급되는 수익률을 자신이 부담하는 비용이라는 오해를 하는 경우가 많았다.
기업은 보유자산을 활용하여 자금을 조달할 때 단순한 자산매각에 기인하지 아니하고 유동화를 진행하기 위하여 투자자에 대하여 수익률을 만족시켜주는 것 이외에 안전성을 확보하기 위하여 추가적인 신용보강을 하게 되는데 이는 기업의 입장에서는 지급되는 비용과 같다.
이러한 방법들을 활용하여 투자자에 대한 안정적인 배당과 투자자산의 안전성을 확보하여 주게 되는데 기업은 신용보강을 위한 비용들을 지급하면서 유동화를 실행하고 최초의 목적을 달성하게 된다.
해당 신용보강 방법은 부동산의 임대료를 책임지는 것 뿐 아니라 청산시점의 리스크를 완하시키는 방법, 손해배상비용을 확정하여 자산의 운용기간동안 매월 자금을 적립하는 방법, 임대료의 납입 및 청산 자금의 확보를 위해 기타 이행 보험을 통해 해소하는 방법 등 여러 가지 방법이 있으며 이로인하여 기업은 투자자에게 지급되는 비용과는 상관없이 추가적인 신용보강 비용이 발생되는 것과 같다.
본 논문에서는 국내 부동산 유동화 사례를 바탕으로 기업들이 유동화를 위하여 발생 및 지급하였던 신용보강 방법들과 발생된 비용을 확인해 보고 유동화를 통해 확보할 수 있는 유동성을 위하여 어느 정도의 비용이 발생되는지를 알아보고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 연구의 배경 및 방향 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제2장 부동산 유동화가 시작된 배경 = 5
• 제1절 부동산 유동화의 도입배경 = 5
• 제2절 부동산 유동화의 개념 = 6
• 제3절 부동산 유동화의 진행방법 및 종류 = 8
• 1. 부동산펀드 = 9
• 2. 리츠(REITs) = 11
• 제4절 부동산 유동화를 통해 발생되는 효과 = 13
• 1. 부동산 증권화를 통한 현금화(유동성의 확보) = 13
• 2. 법인세 면제 혜택 = 14
• 3. 수익성 및 안전성 증대 = 14
• 4. 리스크감소 및 유동성 확보 = 15
• 5. 부동산시장의 경쟁력 제고 = 15
• 제3장 부동산 유동화 진행을 위해 발생되는 신용보강 = 16
• 제1절 신용보강의 필요성 = 16
• 제2절 신용보강의 방법 및 형태 = 17
• 1. 안정적인 임대료의 확보 = 17
• 2. 청산시의 안전성 확보 = 18
• 3. 재매입 등에 대한 안전성 확보 = 19
• 4. 유동화 구조를 활용한 진행 = 20
• 제3절 신용보강을 위하여 발생되는 비용 = 20
• 1. 부동산 유동화 진행시 발생되는 직접비 = 21
• 2. 추가적인 신용보강 비용 = 23
• 제4장 추가적인 신용보강을 통해 이루어진 유동화 사례 = 24
• 제1절 OOO 가산동 기업구조조정 REITs = 25
• 1. 설립배경 및 현황 = 25
• 2. 유동화 운용구조 및 투자자 참여조건 = 26
• 3. 유동화 진행을 위한 신용보강 = 27
• 4. 결론 및 현재의 진행사항 = 29
• 제2절 광화문 OOO제1호 기업구조조정 REITs = 31
• 1. 설립배경 및 현황 = 31
• 2. 유동화 운용구조 및 투자자 참여조건 = 32
• 3. 유동화 진행을 위한 신용보강 = 33
• 4. 결론 및 현재의 진행사항 = 34
• 제3절 역삼동 OO빌딩 부동산펀드 = 36
• 1. 설립배경 및 현황 = 36
• 2. 유동화 운용구조 및 투자자 참여조건 = 37
• 3. 유동화 진행을 위한 신용보강 = 38
• 4. 결론 및 현재의 진행사항 = 40
• 제4절 동양토투앤 부동산 투자신탁1호 = 42
• 1. 설립배경 및 현황 = 42
• 2. 유동화 운용구조 및 투자자 참여조건 = 42
• 3. 유동화 진행을 위한 신용보강 = 43
• 4. 결론 및 현재의 진행사항 = 44
• 제5절 OOO 제6호 기업구조조정 REITs = 46
• 1. 설립배경 및 현황 = 46
• 2. 유동화 운용구조 및 투자자 참여조건 = 46
• 3. 유동화 진행을 위한 신용보강 = 47
• 4. 결론 및 현재의 진행사항 = 48
• 제5장 결론 = 50
• 제1절 결론 = 50
• 제2절 개선사항 = 53
• 참고문헌 = 55