경매부동산의 유치권과 법정지상권에 관한 연구 : -판례분석 및 서울지역 낙찰사례를 중심으로-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate auction is in the limelight recently as a useful financial technology, but there are a lot of traps in it, which requires the fundamental solving ability of the complex relationship of the rights. However, there are many cases of inscrutable damages when participating in the bidding without sufficient preliminary survey or professional knowledge of the real estate auction items. Its typical example is the item with the ‘lien’ or ‘statutory superficies’. Even though these ‘lien’ and ‘statutory superficies’ are powerful real rights, it is not easy for the 3rd part to know of the existence as they are not registered or announced publicly in other ways. There is a structural problem in the auction procedures, accordingly, that the bidder cannot but participate in the auction in the uncertain circumstance not knowing of the existence of lien or statutory superficies and the debt amount that should be undertaken.
A lien is the right to keep the real estate in custody against the purchaser until the credit of the real estate on the auction is paid back, which has been recognized originally to realize the equity principle. However, the lien has a lot of problems as there is no obligation for filing, the survey of executive court is not carried out thoroughly, and no other persons can read the lien file except for the stakeholder. There is no verification way when reporting false or overstated liens by abusing the situation, it also causes inscrutable damages to the bona-fide third party as the bid winner cannot avoid the restriction in the use of real estate when the lien holder refuses its transfer.
Also the Civil Law in Korea recognizes the statutory superficies for the building owner to complement the legal system that is treating the land and building as separate real estates because it may be opposed to the building owner’s desired lawful effect, if a building can be removed as of the reason that the land usufruct has not been establish, which also is a great loss in the social and economic aspects. The customary statutory superficies recognized by the juridical cases are cruel restrictions of the ownership for the land owner, in the meanwhile, so the requirement for its establishment and the scope of its recognition must be defined clearly.
However, recent cases are recognizing the statutory superficies widely for the building under construction up to the level to estimate its appearance and even for the unauthorized/unregistered buildings of no objective value. It is said that the evidence of recognizing statutory superficies is the customary law, which is questionable if such a custom exists as a traditional practice, also a lot of questions are raised on its feasibility due to the complexity of lawful relations as it can be established without registration.
This study is intended to propose the improvement plans for the various problems of ‘lien’ and ‘statutory superficies’ in the real estate auction procedures, therefore, after deep comparison and analysis of the juridical cases and successful bid examples in Seoul area.
The improvement plans for the problems of ‘lien’ and statutory superficies’ are; first, strengthening of the status survey of bailiff and disclosure of the relevant documents, second, introduction of obligatory lien filing system and recognition of preferred repayment rights, third, positive introduction of registration order system to enhance the public creditability, forth, public announcement of the aerial photograph data included in the bill of selling item to identify the accurate construction year of unauthorized/unregistered buildings, fifth, lawful amendment of the lump sum auction claim rights for the bundle auction of land and building, sixth, sublation of expansive interpretation of the customary statutory superficies and the lawful amendment for endowing with clear recognition evidence, seventh, detailed classification of customary statutory superficies for its limited recognition only when the land usufruct cannot be realized due to the auction or delinquency disposition.
Thus, the lien system that is producing lots of legal disputes as of the unclear description of its rights, even there is the registration system, must be abolished in the long-term view to solve the problem. Also it seems that the problems of statutory superficies system can be solved somehow, which requires appropriate harmony between public benefit and private benefit within the range that does not harm the profits of respective mortgagee and land owner, if the improvement plans proposed in the above can be processed.

Keywords: Lien, False/Overstated lien, Statutory superficies, Customary statutory superficies, Mortgaged debt, Distraint real estate, Mortgage indenture registration, Opposing power, Civil enforcement

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산경매가 유용한 재테크 수단으로 각광을 받고 있지만, 부동산경매에는 많은 함정이 도사리고 있다. 그러나 부동산경매물건의 충분한 사전조사나 전문적인 지식이 없이 입찰에 참여하였다가 불측의 피해를 보는 경우가 허다하다. 그 대표적인 사례가 ‘유치권’과 ‘법정지상권’이 있는 물건이다. 이들 ‘유치권’과 ‘법정지상권’은 막강한 물권임에도 불구하고 등기되지 않기 때문에 제3자가 그 존재여부를 쉽게 알 수 없다. 이렇다보니 경매절차에서 입찰참여자는 유치권이나 법정지상권의 성립여부, 인수할 채권금액 등을 알지 못한 채 불확실한 상태에서 경매에 참여할 수밖에 없는 구조적인 문제점을 안고 있다.
본래 유치권은 목적물과 일정한 관련이 있는 채권을 변제받을 때까지 대세적으로 부동산을 유치할 수 있는 물권으로서 공평의 원칙을 실현하기 위하여 인정된 것이다. 그러나 유치권은 신고의무가 없고 집행법원의 형식적인 현황조사와 이해관계인 이외에는 유치권신고내역을 열람할 수 없는 등 많은 문제점이 있다. 이렇다보니 이를 악용하여 허위 또는 과장유치권을 신고하여도 이를 확인할 방법이 없고, 설령 경락을 받더라도 유치권자의 인도거절로 낙찰자는 부동산 이용에 제한을 받을 수밖에 없어 선의의 제3자에게 불측의 손해를 끼치는 경우가 많다.
또한 법정지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 우리의 법제도 하에서 토지용익권을 설정하지 않았다 하여, 그 지상건물을 철거한다는 것은 사회·경제적으로 큰 손실이 되기 때문에 이를 막기 위하여 인정된 것이다. 나아가 판례는 소위 관습상의 법정지상권을 인정하는데, 이는 토지소유권의 심대한 제약을 뜻하므로, 그 성립요건과 인정범위는 명확해야 한다. 그러나 최근의 판례는 건축 중인 건물이 외형을 예상할 수 있는 정도까지 진행된 경우뿐만 아니라 객관적인 가치가 없는 무허가·미등기 건물까지도 폭 넓게 법정지상권을 인정하고 있는 추세이다. 이러한 경우 법정지상권을 인정하는 근거를 판례는 관습이라고 하는데 과연 그런 관습이 실재로 존재하는지는 의문이다. 또 관습상 법정지상권은 등기 없이 성립하기 때문에 그에 따른 법률관계의 복잡성 등으로 인해 그 타당성에 많은 의문이 제기되고 있다.
이에 본 연구는 부동산경매절차에서 ‘유치권’과 ‘법정지상권’에 관하여 나타나는 여러 가지 문제점에 대하여 판례를 분석하고 서울지역 소재 낙찰사례를 심층적으로 비교·분석한 후 그 개선방안을 제시하는데 있다.
‘유치권’과 ‘법정지상권’의 문제점에 대한 개선방안으로는 첫째, 집행관의 현황조사 강화 및 유치권 관련서류 공개, 둘째, 유치권신고의무제 도입 및 우선변제권 인정, 셋째, 공신력 제고를 위한 등기명령제 적극 도입, 다섯째, 무허가·미등기 건물의 정확한 건축년도 확인을 위해 항공사진판독 자료를 매각물건명세서에 공시, 여섯째, 토지와 건물을 일괄 경매하도록 일괄경매청구권의 법 개정, 일곱째, 관습법상 법정지상권의 확대해석을 지양하고 명확한 인정근거 부여를 위한 법 개정, 여덟째, 관습상 법정지상권의 성립유형을 세분화하여 경매, 체납처분 등 토지이용권을 현실화 할 기회가 없는 경우만 제한적으로 인정하는 방안을 들 수 있다.
따라서 등기를 하지 않기 때문에 권리 내용이 명확하지 않아 법적분쟁을 양산시키고 있는 유치권제도는 장기적으로 폐지되어야 하며, 법정지상권제도는 저당권자와 토지소유자의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 공익과 사익의 적절한 조화가 필요하며 전술한 개선안대로 추진하면 어느 정도 문제의 해결이 가능하리라 본다.

주제어: 유치권, 허위·과장유치권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 피담보채권, 압류부동산, 저당권설정 등기, 대항력, 민사집행

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 유치권과 법정지상권에 관한 고찰 6
• 제1절 부동산 경매제도의 이론적 고찰 6
• 1. 부동산경매의 의의 6
• 2. 부동산경매의 유형 7
• 3. 부동산경매의 진행절차 9
• 제2절 유치권 이론 검토 11
• 1. 유치권의 개념 11
• 2. 유치권의 성립요건 16
• 2. 경매부동산에서 유치권의 효력 및 소멸 20
• 제3절 법정지상권 이론 검토 23
• 1. 법정지상권의 개념 23
• 2. 민사법상 법정지상권 26
• 2. 관습법상 법정지상권 34
• 제4절 선행연구 검토 및 분석의 틀 39
• 1. 유치권에 관한 연구 39
• 2. 법정지상권에 관한 연구 41
• 3. 선행연구와의 차별성 44
• 4. 연구 분석의 틀 45
• 제3장 유치권과 법정지상권 판례 및 낙찰 사례분석 46
• 제1절 유치권과 법정지상권의 낙찰 현황 46
• 1. 전국 부동산경매시장 현황 46
• 2. 서울지역 유치권 낙찰현황 분석 48
• 3. 서울지역 법정지상권 낙찰현황 분석 55
• 제2절 유치권에 관한 유형별 판례 분석 59
• 1. 물건과 채권과의 견련성에 관한 판례 59
• 2. 점유에 관한 판례 65
• 3. 유익비, 필요비상환청구권에 관한 판례 71
• 4. 소 결 76
• 제3절 법정지상권에 관한 유형별 판례 분석 77
• 1. 법정지상권 성립 사례 77
• 2. 법정지상권 불성립 사례 84
• 3. 소 결 89
• 제4절 사례를 통한 유치권, 법정지상권 성립여부 분석 90
• 1. 사례1: 아파트 내부공사를 가장한 허위 유치권 90
• 2. 사례2: 공사대금과 채권과의 견련성에 관한 유치권
• 성립 여부 92
• 3. 사례3: 오피스텔 미납관리비에 기한 유치권 성립여부 95
• 4. 사례4: 부분적·보조적 공사수급인의 점유관련 유치권
• 성립여부 97
• 5. 사례5: 토지가 입찰에서 제외 된 건물의 법정지상권 여부 99
• 6. 사례6: 무허가 건물이 있는 토지의 법정지상권 여부 101
• 7. 사례7: 공동저당 설정 후 신축된 건물의 법정지상권 여부 103
• 8. 사례8: 법정지상권자의 지료지급 및 지료 액수의 결정 105
• 제4장 유치권과 법정지상권의 문제점 및 개선방안 108
• 제1절 경매부동산에서 유치권의 문제점 108
• 1. 집행법원의 형식적인 현황조사 108
• 2. 민사집행사건기록의 열람 불가 109
• 3. 유치권자의 신고의무 부존재 109
• 4. 허위․과장유치권 권리신고 남용 110
• 5. 유치권의 공시방법의 불완전성 111
• 6. 유치권자의 우선 변제권 불인정 112
• 제2절 경매부동산에서 법정지상권의 문제점 113
• 1. 미공시에 따른 부동산의 거래불안전 113
• 2. 민법 제366조에 의한 법정지상권 문제 115
• 3. 민법 제365조의 일괄경매청구 요건에 관한 문제 118
• 4. 관습법상 법정지상권의 문제 119
• 제3절 유치권과 법정지상권의 관련 제도 개선방안 122
• 1. 경매절차상 유치권에 대한 개선방안 122
• 2. 법정지상권에 대한 개선방안 128
• 3. 관습법상 법정지상권에 대한 개선방안 132
• 제5장 결 론 134
• 제1절 연구결과의 요약 134
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 138
• 참고문헌 139
• ABSTRACT 141