공영개발사업 공공성 강화를 위한 3기 신도시 기업이전 대책 수립 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 3기 신도시 개발사업을 비롯한 공영개발사업에서 공공성을 강화하고 효과적인 기업이전 대책을 수립하기 위한 정책적, 기술적 대안을 도출하여 제시하고자 하였다. 이를 위해 우선 기업이전 대책 수립과 관련된 법과 제도의 한계성을 분석하고 현행 제도에서 기업이전 대책이 수립된 동탄2 신도시 및 하남 미사 공공주택사업의 사례를 비교 분석하였다. 또한 3기 신도시 중에 남양주 왕숙지구와 하남 교산 지구에 입지한 기업을 대상으로 기업특성과 이전 선호유형에 대한 설문조사 및 통계적 분석을 실시하였다. 통계분석을 위해 교차분석과 기계학습 알고리즘의 Random Forests 모형을 활용하였다. 이를 통해 도출된 시사점을 바탕으로 공영개발사업에서 활용 가능한 기업이전 대책 수립의 정책 및 제도적 방향을 제시하고자 하였다. 본 연구를 통해 얻어진 주요 결과는 다음과 같다.
첫째, 현재의 법과 제도하에서 공영개발사업의 기업이전 대책은 명확한 한계를 가지고 있다. 「수도권정비계획법」의 과밀억제권역내에 입지한 기업은 인근에 신규로 개발되었거나 개발이 진행중인 산업단지가 부재하므로 기업이전에 어려움이 있다. 특히 현행 토지보상법과 「공공주택특별법」에서는 기업이전의 대상을 자가중심의 등록공장을 중점 대상으로 함에 따라 미등록 공장 및 물류 유통 등의 기업은 협의 양도 용지 우선공급 등의 혜택을 받을 수 없으므로 이들을 구제할 수 있도록 관련제도를 개선해야 할 필요가 있다.
둘째, 기업이전 대책 수립 시 기업의 유형을 감안하여 다양한 이전 형태를 제공해야 하는 것으로 나타났다. 특히 미등록 공장은 산업시설용지와 자족시설용지를 선호하며, 물류유통 기업은 중소기업전용단지를 선호하는 것으로 나타났다. 반면 이전부지의 가격은 기업의 특성과 상관관계가 낮게 나타났으며, 기업이 선호하는 이전가격과 추정 조성원가 사이에 상당히 큰 격차가 있으므로 기업이전 대책 수립 과정에서 이전가격에 대한 충분한 고려가 필요할 것으로 분석되었다.
분석된 결과를 바탕으로 기업의 다양한 이전형태와 이전부지 가격의 다변화를 위해서 영세기업인을 위한 다양한 기업 이전 플랫폼을 만들 것과 이를 실현하기 위한 관련 제도 및 지침의 개선방향을 제시하였다. 설문조사 분석 결과와 원주민을 대상으로 한 이주대책과의 비교를 통해 기업이전 대책을 수립하는 과정에서 기업의 특성과 경제적 여건을 고려한 토지임대방안과 더불어 토지중심의 공급방식에서 나아가 건축물 분양, 임대 등 다양한 기업이전 플랫폼이 필요한 것으로 나타났다.
구체적인 이전 플랫폼의 사업모델로서 중소기업전용단지, 임대전용 토지공급, 비주거용 임대용 건축물 용도 신설 방안을 제시하였다. 또한 공공시행자가 공공지식산업센터를 건립하여 저렴한 가격으로 임대하거나 분양하는 방안을 제시하였다. 아울러 이러한 다양한 이전 대책을 수립･시행하기 위해서는 「공공주택특별법」, 공공주택업무처리지침, 개발제한구역 도시관리계획 수립지침 등과 같은 관련 법률 및 지침 개정이 필요하며 구체적인 공급방식, 공급가격기준 등을 제시하였다.
본 연구를 통해 기업이전 대책 수립 시에 다양한 기업 이전 플랫폼, 이전용지 가격의 현실화 및 공급 방안과 기업의 영속적인 영업활동을 보장하기 위한 선이주 방안이 필요한 것으로 분석되었다. 향후 공영개발사업에서 기업이전 대책을 수립하기 위해서는 기업의 특성, 제도적 여건, 이전 선호 유형 분석이 선행되어야 하며, 이를 통해 도출된 기업의 니즈를 기초로 다양한 이전플랫폼 및 공급방안이 마련되어야 할 것으로 판단된다. 이렇게 함으로써 공영개발사업 시행으로 인한 사회적 갈등을 최소화하고 공공성을 강화시킬 수 있다.

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