노후 고층아파트단지의 재건축과 리모델링의 선택요인에 관한 연구 : AHP를 활용한 실증분석을 중심으로 = A Study on the selection factors of re-construction and remodeling of old high rise aparment complexes: centered on empirical analysis using AHP

국문 초록 (Abstract)

1970년대 중반이후 건립된 노후 고층아파트단지들은 설비시설의 노후화와 주차공간 부족 등 기존 도심의 정비차원에서도 재건축이 필요한 시점이다. 그러나 2003년 이후 참여정부에서는 용적률 규제, 안전진단 강화, 분양가 상한제, 초과이익환수 등 강력한 규제정책으로 수익성이 악화되어 노후 고층아파트단지에 대한 재건축 추진은 더욱 어렵게 되었다.
이러한 시점에서 기존 용적률에 관계없이 전용면적대비 30% 증축이 가능하고 사업기간이 짧은 재건축을 대체할 수 있는 리모델링에 대한 관심의 증폭 되었다. 특히 기존 용적률이 높은 노후 고층아파트 단지들은 리모델링이 유일한 선택의 길이었다.
그러나 이명박 정부에 들어와서 재건축 규제가 완화되면서 그동안 리모델링으로 사업을 추진하던 단지들은 재건축의 전환 여부를 놓고 더욱 고민에 빠지게 되었고 앞으로도 이런 추세는 당분간 계속될 것이다..
이에 본 연구에서는 노후 고층아파트단지의 재건축과 리모델링을 선택함에 있어서 어떠한 요인들이 사업선택에 얼마나 영향을 미치는지에 대하여 알아보기 위해 재건축과 리모델링 관련제도, 장·단점 등을 분석 파악하여 전문가의 설문을 통해 사업선택의 결정요인들을 도출하고, AHP기법을 이용하여 각 결정요인이 재건축과 리모델링 사업선택에 미치는 상대적 중요도를 분석하였다.
분석결과, 기존 용적률이 200% 내외의 노후 고층아파트단지들은 전용면적대비 30% 증축이 허용한계인 리모델링보다는 기존 용적률대비 100%대까지 상향할 수 있는 현행 제도하에서 재건축으로 사업을 전환하는 것도 고려해 볼 만한 것으로 나타났다.
재건축과 리모델링의 분석에서 상이한 점은 재건축보다 리모델링은 시공사의 브랜드 인지도가 중요한 요소로 작용한다는 것을 알 수 있었다.
리모델링은 옛 아파트를 리모델링하여 새롭게 존공을 하게 되면 기존 아파트 시공사의 브랜드가 아닌 리모델링을 공사한 시공사의 브랜드를 사용하게 된다. 따라서 입주이후 시공사의 브랜드가 재산가치의 상승과 직결되어 있기 때문에 시공사의 브랜드 인지도가 중요한 요소로 작용했다고 판단된다.
하지만 재건축과 리모델링 모두 노후 고층아파트단지의 재건축과 리모델링을 선택함에 있어 소유자들의 의사결정 요소가 가장 큰 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다.
이처럼 재건축과 리모델링의 사업선택 요인에 대한 영향력 분석을 통해 얻은 결론을 바탕으로 소유자들은 재건축과 리모델링의 근본 목적인 도시 재생을 위한 합리적 선택을 해야겠다. 정부에서도 앞으로의 재건축 및 리모델링 제도를 마련함에 있어 어느 한쪽에 치우친 정책보다는 각각의 역할과 장·단점을 살릴 수 있는 정책적 고려도 검토해야겠다. 따라서 이번 연구 결과는 소유자자들에게는 합리적인 선택의 방향제시와 공공에서는 내부정책 등에 활용될 수 있을 것으로 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Old high-rise apartment complex built since the mid 1970s has seen their need of re-construction because of their old facilities and lack of parking places. But since 2003, the Participatory Government had adopted a series of strong regulations of strengthening safety diagnosis, more restrictions on the floor area ratio, house sale ceiling and redemption of extra profits, which made it more difficult to promote their reconstruction.
In that situation, remodeling that enables 30% of extension of buildings regardless of existing floor space index and replaces re-construction has started getting lots of interests and especially, this was seen an only alternative for existing old high-rise apartments of large floor space index.
However, the Lee Myeong Park Government relaxed the regulations on re-construction and some apartments which tried to carry out remodeling got at a loss which way to select and such situation is expected to continue for the time being.
For this in this study, regarding re-construction and remodeling of old high-rise apartment complex, elements which influence choice of them, their relative systems and strengths and weaknesses are studied and determination factors through questionnaire from experts are deducted and relative importance of each determination factor in choosing between re-construction and remodeling by using AHP is analyzed.
The results show that for old high-rise apartment complex, about 200 % of existing floor space index re-construction would be a better choice under the current system that permits increase of 100% against existing floor space index.
The difference in the analysis of re-construction and remodeling is that brand awareness of a constructor is more considered an important factor in remodeling than in re-construction.
In case of remodeling of apartment, after the completion of it, the new apartment should use the constructor's brand name. And that means the brand value of the builder plays a critical role in increasing the asset value of the apartment.
But, in both re-construction and remodeling, decisions by apartment owners have the biggest influences on the selection of which one of them.
Based on the results, owners should get a reasonable choice for urban regeneration, a fundamental goal of re-construction and remodeling. For the Government, it is desirable that it should consider balanced policies that could benefit from both re-construction and remodeling. Accordingly, it is expected that this study would provide guides to reasonable decision-making for owners and be used for establishing public policies as well.