토지수용에 따른 대체취득 경향성 연구 : 성남판교지구 사례 = Alternative acquisition trend research on land expropriation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

If the case is made on the basis of land expropriation Land Compensation Act replaces the local real estate within one year from the date of acquisition give compensation to the reduction in the compensation for acquisition limit. This study analyzes the trend of alternative materials acquired on the acquisition substitution as Seongnam Pangyo district in accordance with the exemption of acquisition tax and the implications derived thereof.

The average age of an alternative acquirer showed that the average compensation received 792 million to acquire 50 alternative real estate to get one million won average of 442 replaces about 55% of the compensation. The Land received land compensation was, before, the answer accounted for the majority, the main purpose of acquiring real estate, replacing looked at that accounted for most of the migrants land, settlers houses, land, apartments, such as residential real estate. Especially in the case of land and forests it was similar amounts earned replaced with the amount previously received compensation percentage points compared to alternative acquisition in specific applications received and before and agricultural real estate, etc. The answer was found to lower compensation. When acquiring replacement was confirmed that tend to be concentrated in one year (2007) it started supplying the current year compensation (2004) and immigrants land. Alternative acquisition area was confirmed that the development projects are focused on the relevant local authorities (Seongnam) and synaptic municipalities (Gwangju-city, Yongin-city) is around 20km from the relevant area is made.

Looking at the compensation amount was classified higher the amount of compensation is replaced sojinyul of obtaining high lower, the higher the amount of compensation is low sojinyul alternative acquisition increased the share of cash reserves. In addition, the higher the amount of compensation was replaced acquire fingers street is also a trend away. Reimbursement classified Acquisition look at the use of the property, the lower the amount received demand higher compensation for an alternative residence of those who are after a development project conducted reward higher and alternate acquisition demand for residential real estate, the more alternative chwideukyul the higher amount of compensation received it was confirmed that the lower and tend to increase the demand for real estate profits.

Based on the information above in this study, and requires a political alternative for the housing stability of the layer receiving the bottom liquid compensation, needs to be replaced to extend the acquired tax-free Period and in order to prevent the remuneration on short-term temporary gravitate to the real estate market this program, which provides consulting and monetize assets for the hierarchy of receiving a high remuneration derived from the need for political dimensions or the real estate market. And getting a lot of compensation for the layer that holds the cash you need to also consider the issuance of pension bonds.

국문 초록 (Abstract)

토지보상법에 의거 토지수용이 이루어질 경우 현지인이 보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 부동산을 대체취득할 경우 보상금 한도 내에서 취득세를 감면해서 준다. 본 연구는 취득세 감면에 따른 대체취득자료를 바탕으로 성남판교지구 대체취득의 경향성을 분석하고, 그에 따른 시사점을 도출하였다.

대체취득자의 평균 나이는 50대에 평균 792백만원을 보상받아 평균 442백만원의 부동산을 대체 취득하여 보상금의 약 55%를 대체취득하는 것으로 나타났다. 보상받은 토지는 대지, 전, 답이 대다수를 차지하였으며, 대체취득하는 부동산의 주요용도는 이주자택지, 이주자주택, 대지, 아파트 등 주거용 부동산이 대부분을 차지하고 있음을 살펴보았다. 특히 대지와 임야의 경우 종전 보상받은 금액과 대체 취득한 금액이 유사하게 나타났다는 점이 특이하며, 전, 답 등 농업용 부동산은 보상받은 용도에 비하여 대체 취득하는 비율은 낮은 것으로 확인되었다. 대체취득시기는 보상을 시작한 당해연도(2004년)와 이주자택지를 공급한 연도(2007년)에 집중되는 경향이 있음을 확인하였다. 대체취득지역은 개발사업이 이루어진 당해 지역에서 20km 내외인 당해 지방자치단체(성남시)와 연접 지방자치단체(광주시, 용인시)에 집중되는 것을 확인하였다.

보상금액대별로 살펴보면 보상금액이 낮을수록 대체취득의 소진율이 높았으며, 보상금액이 높아질수록 대체취득 소진율이 낮아지고 현금을 보유하는 비중이 높아졌다. 또한 보상금액이 높아질수록 대체취득지의 거리도 멀어지는 경향을 보였다. 보상금액대별 취득 부동산의 용도를 살펴보면 개발사업 시행 후 보상을 받은 사람들의 대체주거지에 대한 수요가 높고 보상받은 금액이 낮을수록 주거용 부동산의 대체 취득수요가 더 높고, 보상받은 금액이 높을수록 대체 취득율은 낮아지고 수익용 부동산에 대한 수요가 높아지는 경향이 있는 것을 확인하였다.

본 연구에서는 위와 같은 내용을 바탕으로, 저액 보상금을 받은 계층의 주거 안정을 위한 정책적 대안이 필요하며, 단기간 일시에 보상금이 부동산 시장에 몰리는 것을 방지하지하고, 현지주민의 재정착률을 높이기 위하여 대체취득 비과세 가능기간을 연장할 필요가 있고, 고액 보상금을 수령한 계층을 위한 컨설팅과 수익형 자산을 제공하는 프로그램이 정책적 혹은 부동산 시장차원에서 필요함을 도출하였다. 그리고 많은 보상금을 받고 현금을 보유하고 있는 계층을 위하여 연금형 채권의 발행도 검토할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 대상 및 방법 3
• 1. 연구의 대상 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구 검토 4
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 공용수용 6
• 1. 공용수용의 개념 6
• 2. 공용수용의 목적 6
• 3. 공용수용의 근거 6
• 4. 공용수용의 근거가 되는 사업인정의 효력 8
• 5. 공용수용의 대상 9
• 제2절 손실보상 10
• 1. 손실보상의 개념 10
• 2. 손실보상의 법적 근거 11
• 제3절 취득세 제도 23
• 1. 취득의 개념 23
• 2. 취득세 과세대상 24
• 3. 취득세 납세의무자 24
• 4. 취득세 납부기간 24
• 5. 취득세 과세표준 24
• 6. 취득세 세율 25
• 제4절 비과세 제도 26
• 1. 지방세 비과세 26
• 2. 대체취득 비과세 제도 26
• 제3장 토지수용에 따른 대체취득 경향성 분석 29
• 제1절 성남판교지구 개요 29
• 1. 개발목적 29
• 2. 개요 30
• 3. 사업추진 경위 31
• 제2절 성남판교지구 대체취득 내역 분석 35
• 1. 보상종류별 보상금액 35
• 2. 대체 취득자 성별 연령별 보상금액 36
• 3. 대체 취득자 지목별 보상금액 38
• 4. 대체 취득자 연령별 성별 인원분석 40
• 5. 대체 취득자 연령별 대토 발급내역 분석 42
• 6. 대체 취득 부동산종류별 취득현황 분석 44
• 7. 대체 취득 지역별 분석 47
• 8. 대체 취득자 년도별 분석 55
• 9. 대체 취득 금액별 분석 57
• 10. 대체 취득 부동산 용도별 분석 62
• 제4장 토지수용에 따른 대체취득 특성 및 시사점 64
• 제1절 성남판교지구 대체취득의 특성 64
• 제2절 성남판교지구 대체취득 특성에 따른 시사점 65
• 1. 저액 보상금을 받은 계층의 주거 안정을 위한 정책적 대안 65
• 2. 대체취득 비과세 가능기간 연장 66
• 3. 고액 보상금 수령 계층에 대한 수익용 자산 제공방안 66
• 4. 고액 보상금 수령자에 대한 연금형 채권도입 67
• 제5장 결론 69
• 참고문헌 71
• ABSTRACT 72