기부대양여 사업에서 국방부 소유 시설이 주변 도시공간 부동산 가격에 미치는 영향 : 위례신도시를 중심으로 = The Impact of Facilities Owned by the Ministry of National Defense on Price of Adjacent Urban Space Real Estate in Endowment and Concession Project|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Military facilities have been relocated or dismantled outside the urban space for reasons such as the diffusion process of the city and national policies. The site generated at this time is defined as a former military site, and the characteristic of the former military site is that it is easy to develop because it is state-owned and supplies new large-scale land to existing urban space. In Korea, 297 military units have been relocated over the past 50 years, and Endowment and Concession Project was used as a method of development. The project to integrate and relocate not only the Korean military but also the U.S. military bases in Korea is in the final stage, and the relocation of military airports in Suwon, Daegu, and Gwangju is also visible. In addition to the crisis of regional extinction, a civil-military mixed-use town where the relocated military units and the private sector can coexist has been presented as a major policy task and is being studied.

However, since prior research has been conducted so far limited to the negative effects of military facilities, friction factors generated during relocation, and legal and institutional alternatives, there is a lack of cases demonstrating how military-owned facilities are perceived and how they affect urban spaces, so it is necessary to present implications for the civil-military mixed-use town policy divided into military zone and civil-military mixed-use zone through related research. Therefore, this study attempted to present the results of how military substitution(welfare) facilities, which are the products of the endowment and concession project, are perceived and affected in urban space.

The target site of the study was Wirye New Town, which had been in place for more than 10 years among the endowment and concession projects, and was selected as an urban development project in the former military sites, and the temporal range was set from January 1, 2024 to August 31, 2025. Seven facilities owned by the Ministry of National Defense in Wirye New Town were selected for analysis.

Prior to the survey and statistical analysis, which are the main research methods of this study, the analysis of the target site was conducted through map analysis and literature review after the field survey conducted from September 19 to 21, 2025. Based on the development background, characteristics, friction factors, and the status of facilities owned by the Ministry of National Defense derived from the analysis of the target site, the survey questions and statistical analysis model were established. The survey collected 211 responses online from November 17 to December 5, 2025, and analyzed the results. The statistical analysis used a hedonic price model that applied actual distance-based variables to 1,262 residential real estate(apartment) transactions and 180 commercial real estate transactions in Wirye New Town.

First, as a result of the survey, there was no significant difference between ordinary citizens and military officials in the perception of the background that Wirye New Town was developed from the former military site, and military officials responded more than ordinary citizens to the fact that there were facilities owned by the Ministry of National Defense in Wirye New Town. In addition, Wirye StarHills drew a common response that both classes selected as the most suitable facilities, and that golf driving range and dormitory as the most unsuitable facilities. As the reasons for suitable facilities, both classes responded to 'military housing and welfare', and there was a difference in the reasons for unsuitable facilities. For ordinary citizens, they responded on the grounds that the most unsuitable facilities would be negative for the prices of neighboring commercial real estate.

Second, in the hedonic model applied as a result of statistical analysis, facilities owned by the Ministry of National Defense showed a positive effect on the actual transaction price of nearby apartments. However, the actual transaction price of nearby commercial real estate showed some mixed results depending on the location, and in the model that gathered facilities within the walking area and categorized them into ‘Songpa’, ‘Hanam’, and ‘Seongnam’, only the national defense business district and military apartments located in Geoyeo-dong, Songpa-gu, had a positive effect on nearby commercial real estate, and no statistically correlation was found in Hanam-si, Seongnam-si.

The significance of the research results is as follows. First, by quantitatively demonstrating the pure effect of military-owned facilities on nearby real estate prices, the results contrary to the existing negative perceptions were identified. Through this, it is possible to achieve public objectives and have a positive effect on the local community, therefore an academic basis for supporting related prior research has been prepared. Second, based on the results of the survey, policy implications were derived by suggesting specific facility planning directions for coexistence of the civil and military. Third, by confirming the empathy on the housing and welfare of military, it can be presented as a basis for positive social consensus in promoting related policies in the future.

The limitations of this study were that it was difficult to generalize the research results due to spatial and temporal limitations, the failure to separate the influence of individual facilities due to multicollinearity issues, and the lack of samples of commercial real estate and external influences due to the development transition period. However, if the method and variables presented in this study are developed in the future and data are accumulated following the case study of the development of military facility relocation sites through the endowment and concession project, it will be able to contribute to the deployment and utilization of facilities owned by the Ministry of National Defense that can coexist with the civil and military in the future.

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국문 초록 (Abstract)

도시의 확산 과정과 국가 정책 등의 이유로 주둔하고 있던 군사시설은 도시공간 외부로 이전하거나 해체되어 왔다. 이 때 발생한 부지를 이전적지라고 정의하는데, 군사시설 이전적지의 특징으로는 국유지이기 때문에 개발이 용이하고 도시공간에 새로운 대규모 토지를 공급한다는 측면이 있다. 국내에서는 최근 50여 년에 걸쳐 297개의 군 부대가 이전하여 개발사업의 방식으로는 기부대양여를 활용하였다. 한국군 뿐 아니라 주한미군 기지를 통합∙이전하는 사업도 마무리 단계이며, 수원, 대구, 광주 군 공항 이전도 가시화되고 있다. 또한, 지역소멸 위기와 더불어 이전된 군 부대와 민간이 상생할 수 있는 민군상생 복합타운이 주요 정책 과제로 제시되어 연구 중인 실정이다.

하지만 지금까지는 군사시설이 미치는 부정적 영향과 이전 시 발생하는 마찰 요인, 법 제도적 대안 등에 한정되어 선행연구가 이루어져 왔기 때문에 도시공간 내에서 군이 소유한 시설이 어떻게 인식되고 어떠한 영향을 미치는지 분석한 사례가 부족하여, 관련 연구를 통해 향후 군사시설 이전적지 개발사업, 민군상생 복합타운 건설 등의 정책에 실증 기반의 시사점을 제시할 필요성이 있다. 이에 본 연구는 기부대양여 사업의 산물인 군 대체(복지)시설이 주변 도시공간에서 어떻게 인식되고 영향을 미치는지에 대한 결과와 의의를 제시하고자 하였다.

연구의 대상지는 기부대양여 사업 중 10년 이상 경과하여 충분한 데이터가 확보되었고, 군사시설 이전적지에서 도시개발사업으로 진행되어 도시공간 내에서 다양한 영향을 미칠 수 있는 여건이 갖춰진 위례신도시를 선정하였고 시간적 범위는 2024년 1월 1일부터 2025년 8월 31일로 설정하였다. 분석 대상은 위례신도시 내 국방부가 소유하고 있는 7개의 시설을 선정하였다.

본 연구의 주요 연구 방법인 설문조사, 통계분석에 앞서 2025년 9월 19일 ~ 21일 간 시행한 현장 답사와 도면 분석, 문헌 고찰을 통해 대상지 분석을 진행했다. 대상지 분석 결과 도출된 위례신도시의 개발 배경과 과정, 특성, 마찰 요인, 국방부 소유 시설 현황 등을 토대로 설문조사 항목과 통계분석의 모형을 구축했다. 설문조사에서는 2025년 11월 17일 ~ 12월 5일까지 온라인을 통해 211명의 응답을 수렴하고 결과 분석을 진행하여 인식의 현황을 파악했다. 통계분석에서는 위례신도시 내 주거용 부동산(아파트) 실거래 1,262건, 상업업무용 부동산 실거래 180건을 대상으로 실제 거리 기반 변수를 적용한 헤도닉 가격모형을 사용하여 정량적인 가격효과를 검정했다. 연구의 결과는 아래와 같다.

첫 번째, 설문조사 결과로부터 위례신도시가 군사시설 이전적지로부터 개발되었다는 배경에 대한 인식은 일반 시민과 군 관계자가 큰 차이를 보이지 않았으며 위례신도시 내 국방부 소유 시설이 있다는 사실에 대해서는 군 관계자가 일반 시민보다 많은 응답을 보였다. 또한, 위례스타힐스는 두 계층 모두에게 가장 적합한 시설로, 골프연습장과 기숙사는 가장 부적합한 시설이라는 공통적인 응답을 도출했다. 적합한 이유에 대해서는 두 계층 모두 ‘군인의 주거 및 복지’를 응답하였고 부적합한 이유에 대해서는 계층 간 차이를 보였다. 일반 시민의 경우, 부적합하다고 평가한 시설을 인접한 상업업무용 부동산 가격에 부정적일 것이라는 이유로 응답했다.

두 번째, 헤도닉 가격모형을 적용한 통계분석 결과로부터 국방부가 소유한 시설은 인근 아파트 가격에 긍정적인 효과를 보였다. 하지만 인근 상업업무용 부동산 가격에는 입지에 따라 다소 혼재된 결과를 보였는데, 보행권 내에 있는 시설을 모아 ‘송파’, ‘하남’, ‘성남’ 변수로 분석한 모형에서는 송파구 거여동에 있는 국방업무지구, 군분양아파트만 인접 상업업무용 부동산 가격에 긍정적인 효과를 미쳤고, 하남시와 성남시에 위치한 시설은 통계적으로 유의미한 상관관계를 찾을 수 없었다.

연구 결과를 통해 얻을 수 있는 의의는 다음과 같다. 첫 번째, 군이 소유한 시설이 인근 부동산 가격에 미치는 순수한 영향을 정량적으로 실증하여 기존의 부정적 인식과 상반되는 결과를 규명하였다. 이를 통해 공공목적 달성과 지역사회에 긍정적인 영향을 미치는 것이 가능하며 관련된 선행연구를 지지하는 학술적 근거를 마련했다. 두 번째, 설문조사 결과를 바탕으로 민군 상생을 강화할 수 있는 보다 구체적인 시설계획방향을 제시한 정책적 시사점을 도출하였다. 세 번째, 계층에 상관없는 군인의 주거 및 복지에 대한 공감대를 확인하였고 이 결과는 향후 관련 정책 추진에 있어 긍정적인 사회적 합의의 근거로 제시할 수 있을 것이다.

본 연구의 한계로는 공간적, 시간적 범위의 제약으로 연구 결과를 일반화하기 어렵다는 점, 다중공선성 문제로 군이 소유한 개별 시설의 영향력을 분리하지 못했다는 점, 상업업무용 부동산의 표본 부족과 개발 과도기에 따른 외부 영향이 있었다는 점이 있었다. 하지만 향후 본 연구에서 제시한 방법과 변수를 발전시켜 기부대양여 사업에 의한 군사시설 이전적지의 개발 사례별 연구가 축적되어 사회적 논의가 활성화된다면, 민군이 상생할 수 있는 국방부가 소유한 시설의 배치와 활용에 이바지할 수 있을 것이다.

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도시의 확산 과정과 국가 정책 등의 이유로 주둔하고 있던 군사시설은 도시공간 외부로 이전하거나 해체되어 왔다. 이 때 발생한 부지를 이전적지라고 정의하는데, 군사시설 이전적지의 특...

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