관리처분계획 분석을 통한 결합개발사업의 용적률 결정에 관한 연구 : 이전용적률과 인센티용적률을 중심으로 = A Study on Determination of Floor Area Ratio of Conjoint Renewal Project through the Analysis of the Management and Disposal Plan

국문 초록 (Abstract)

결합개발제도는 도시내 자연경관과 문화적이고 역사적인 건축물등을 보호하기 위하여 도입한 계획기법이다. 결합개발제도가 작동하기 위해서는 두 가지 중요한 장치가 필요하다. 그것은 이전용적률과 인센티브용적률이다.
이전용적률의 결정 방법은 구릉지역인 저밀관리구역이 단독으로 사업을 시행할 수 있는 최소정비용적률에서 저밀관리구역을 저층·저밀로 유지하기 위한 도시계획적인 관리목표용적률의 차이로 산정된 지상층건축연면적을 기초로 하고 있다. 관리처분계획 분석 결과는 결정된 이전용적률이 결합되어 있는 구역간의 권리와 이익 배분의 불균형을 초래할 수 있는 것으로 나타났다. 이는 균형 있고 합리적인 권리와 이익의 분배라는 재개발사업의 관리처분계획 일반 원칙과 충돌하는 결과를 낳게 된다. 이것이 지금까지 많은 연구자들이 결합개발사업의 발전을 위해서 해결해야 하는 중요한 문제라고 지적해온 것 중에 하나라고 볼 수 있다.
인센티브용적률은 역세권의 고밀개발구역이 결합개발에 적극적으로 참여할 수 있도록 유인하는 수단이다. 그러나 계획수립권자들은 인센티브용적률이 결합개발제도를 작동시키는 중요한 장치라는 인식이 부족한 것으로 보인다. 이는 결합개발을 계획한 사례에서 인센티브용적률을 결정하지 않은 곳이 있기 때문이다. 인센티브용적률이 없는 경우, 고밀개발구역은 결합개발사업으로 얻을 수 있는 아무런 이익이 없게 된다.
결합개발 계획수립권자가 결합개발구역의 결합되어 있는 구역 간 권리와 이익의 배분이 균형을 잃지 않도록 하는 이전용적률 결정과 결합개발 사업에 적극적인 참여를 유도 할 수 있는 인센티브용적률을 결정하면서 동시에 이를 분배할 수 있는 방법에 대한 연구가 필요하다. 연구 결과는 관리처분계획 분석으로 이전용적률이 적정하게 결정될 경우 결합되어 있는 구역간에 이익과 권리를 균형 있게 분배하는 균형용적률과 균형비례율이 있음을 밝혀냈다. 또한 관리처분계획 결과 균형비례율 상태에서 인센티브용적률은 결합되어 있는 구역의 종전자산가치비율과 같은 비율로 배분되고, 만일 불균형상태의 이전용적률 조건에서는 인센티브용적률이 불균형을 해소하는 결과를 얻을 수 있었다. 이것은 인센티브용적률의 또 다른 역할이며, 인센티브용적률의 필요성이 새롭게 제기된 것이다.
그동안 결합개발제도의 도입과 결합개발 계획을 통해 제도의 취지와 목적을 실현할 수 있는 토대가 마련되었다. 그리고 본 연구 결과로 제안된 균형용적률과 균형비례율을 활용할 경우, 결합되어 있는 구역간의 이익과 권리가 균형 있게 배분 되도록 관리처분계획이 가능하여 결합개발제도 발전과 결합정비사업 촉진을 기대 할 수 있게 되었다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 내용 및 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 관리처분계획 개관 6
• 1. 관리처분계획의 개념과 비례율 6
• 2. 관리처분계획 수립 절차 및 주요 내용 11
• 제2절 결합개발제도 도입과정 및 작동원리 14
• 1. 결합개발제도 도입배경 및 과정 14
• 2. 결합개발제도의 개념과 작동원리 17
• 3. 결합개발사업의 작동을 위한 조건 19
• 4. 결합개발제도와 개발권양도제도의 비교 20
• 5. 결합정비사업과 관련한 용어의 정리 24
• 제3절 결합개발 관련 법제의 분석 26
• 1. 도시재정비촉진을 위한 특별법 26
• 2. 도시 및 주거환경정비법 28
• 3. 도시개발법 29
• 4. 서울시등 지방자치단체 결합개발 관련 조례 및 주요내용 32
• 5. 결합개발제도 분석 종합 41
• 제4절 선행연구의 고찰 43
• 1. 선행연구 고찰 43
• 2. 기존 연구와의 차별성 47
• 제3장 결합정비사업 사례분석 48
• 제1절 결합정비사업 사례 분석 비교 48
• 1. 이문3재정비촉진구역 48
• 2. 광명11R구역 재정비촉진구역 53
• 3. 원미6B재정비촉진구역 58
• 4. 신흥주택재건축정비구역 61
• 5. 결합개발 계획 사례 비교 분석 65
• 제2절 결합개발제도 및 계획 사례의 쟁점 70
• 1. 제도 및 계획 사례의 주요쟁점 70
• 2. 제도와 사례 분석 결과의 시사점 72
• 제4장 결합개발 사업대상지의 관리처분계획 분석 73
• 제1절 연구대상지 선정 및 사업계획 개요 73
• 1. 연구대상지 선정 73
• 2. 연구대상지(이문3재정비촉진구역) 사업계획 개요 75
• 제2절 연구대상지 종전·종후자산가액등 추정 78
• 1. 주택신축계획 조정 78
• 2. 정비사업비 추정과 분리·조정 84
• 3. 종전·종후자산가액 추정 88
• 제3절 관리처분계획 결과의 분석 94
• 1. 관리처분계획 수립 방법 94
• 2. 이문3구역 관리처분계획 결과 96
• 3. 이문3-1구역 조합원 관리처분계획 결과 97
• 4. 이문3-2구역 조합원 관리처분계획 결과 98
• 5. 관리처분계획 결과 분석의 시사점 99
• 제5장 용적률 결정 및 배분 분석 103
• 제1절 분석의 틀 103
• 1. 분석의 방향 103
• 2. 분석의 틀 설정 103
• 제2절 분석 및 분석결과 106
• 1. 이전용적률 분석 106
• 2. 인센티브용적률 분석 120
• 3. 분석결과 종합 133
• 제3절 결합개발제도 개선에 대한 제언 136
• 1. 제도개선 방향 136
• 2. 결합되어 있는 구역별로 관리처분계획 수립 137
• 3. 이전용적률 결정 방법 개선 139
• 4. 인센티브용적률 제공의 제도화 141
• 제6장 결론 및 연구의 한계 143
• 1. 결론 143
• 2. 연구의 한계와 향후 과제 145
• 참 고 문 헌 146
• ABSTRACT 150