상업화된 주거지의 유형별 필지규모특성 연구 : 서울시 일반주거지역을 중심으로 = (A) Study on the characteristics of lot size by types of commercialized residential : focused on general residential area in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was intended to identify the aspects of transition on commercialization at residential areas proceeded between 2002 and 2010 and stereotype local areas for each of the influential factors in order to examine the distribution scale of relevant lots. In addition, it also aimed to identify the scale of preferred lots in terms of commercialization for residential areas providing baseline data when using lots as a basic unit of land in procedures of planning the lots either for deriving or restricting the commercialization of residential areas in the future. This study was proceeded in the following procedures.
First of all, background investigation was implemented through laws and literatures identifying characteristics of 'use zoning' in Korea by considering theory and eventually organizing theories related to the localization of residential areas. In addition, previous studies in dealing with commercialization of residential areas were specifically reviewed to derive differentiation.
Secondly, ArcGIS construction data with taxation ledger established in 2002 and 2012 were used identifying current status of commercialization of general residential areas in the city of Seoul, features of distribution, changes in the areas that commercialization had been much proceeded, and the scale of lots.
Third, individual lot data proceeded with commercialization of residential areas were collected classifying the types of external factors (adjacency with subway station, adjacency with wider areas based on the current condition in the use of land nearby, and adjacency with universities as a major facility) in order to derive characteristics of lot scales from commercialization of residential areas in each type.
According to the result of identifying the trend and a degree of commercialization in the entire general residential areas in the city of Seoul, the proportion for the purpose of commercialization was increased from 16.23% in 2002 to 23.31% in 2012, and the number of structures for the commercial use was increased by 15,162 during the same time period. An increase of proportion in the commercial use versus the residential occupancies was not turned out to be equivalently distributed with an increase of the number of structure for commercial use. However, it was confirmed that commercialization process had been relatively slowed in the outskirts. Among them, there were total 17 administrative dongs; Nonhyeon dong 2, Daechi dong 4, Samsung-dong, Samsung dong 2, Seogyo dong, Seocho dong 1, Seocho dong 3, Sinsa-dong (gangnam-gu), Apgujeong-dong, Yangjae dong 1, Yangjae dong 2, Yeoksam dong 1, Wonhyoro dong 1, Jamwon-dong, Cheongdam-dong, Pil-dong, and Hanggangro-dong, that represented a significant increase in the number of structures for the commercial use as well as in the proportion of commercial areas versus residential occupancies. Commercialization in the general residential areas in Seoul represented a small disparity of distribution in terms of lot scales in each of the regions but was concentrated in the lots with areas of less than 700㎡ and the most actively occurred in the areas of 100㎡ or more and 400㎡ or less. Facilities of more than a certain area (especially for sales facility) were not classified as a category of neighborhood living installation that could not be located in the residential areas. Therefore, it seemed to be a result of taking a part of commercialization in seeking for an appropriate size.
With an assumption that commercial use might be different according to factors of influencing on commercialization of residential areas, and preferred lots were to be differently shown, universities, subway stations, and wider regions were categorized as representative factors in deriving commercialization that mutually influenced on each other but had an independent influential zone at the same time. Hereupon, the entire general residential areas were stereotyped in the scope of within 500m. As for detailed type, it was classified into a single influential zone from each of the factors and a mixed type of combining more than two influential zones. Analysis was conducted on individual lots that were changed from residential purpose in 2002 to commercial use in 2012 in a relevant area representing disparity in the result of distribution in the entire lots at a relevant area. Therefore, it seemed to be appropriate to seek for the distribution scale of lots that were related to commercialization.
According to the result of analysis, lots in the size of more than 150㎡ and less than 180㎡ were confirmed to be the most commercialized in all types. In addition, lots in the size of more than 90㎡ and less than 180㎡ were the most engaged in commercialization. As for each type, it was confirmed that the influential zone of subway station had the biggest size of lots for commercialization, while influential zone of universities was commercialized in the least size of lots. In addition, according to the result of confirming the lot scale in the mixed type, user characteristics for commercial use in the influential zone of universities had uniqueness more than factors of other influential zones. Therefore, the influence of universities was represented stronger if influential zones were mixed making it feasible to confirm that small scaled lots were commercialized the most. On the other hand, characteristics of relevant types were all shown if influential zones in the wider regions and subway stations were mixed. Hereupon, types of relevant business were also mixed representing even distribution in terms of lot scale.
The purpose of this study was to identify particular lot scales that were actively engaged in the commercialization considering how each of the factors represented the disparity of lot scales in terms of commercialization of residential areas. Distribution resources of commercialized lot scales in each of the influential zones derived by aforementioned analysis might be used as baseline data of establishing policies for either deriving or restricting the commercialization in a relevant area when planning the lots at residential areas to be proceeded in the future.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2002년과 2010년 사이에 진행된 주거지 상업화를 서울시 일반주거지역 전체를 대상으로 하여 그 변화양상을 살펴보고 영향요인 별로 지역들을 유형화하여 해당 필지들의 규모분포를 살펴보기 위해 진행되었다. 또한 주거지 상업화에 있어 선호되는 필지의 규모를 찾아냄으로 향후 주거지에 있어 상업화를 유도하거나 억제하는 방법에 있어 획지계획의 단계에서 토지의 기본단위인 필지를 이용하는데 기초자료를 제공하는 것을 목적으로 한다.
본 연구는 다음의 과정을 통해 진행되었다.
첫째, 법과 문헌을 통한 배경조사를 실시하고 이론고찰을 통해 우리나라 용도지역제의 특성을 파악하고 주거지 상업화에 대한 이론을 정리하였다. 또한 주거지 상업화에 대한 선행연구를 검토하여 차별성을 도출하였다.
둘째, 2002년과 2012년에 구축된 ArcGIS 과세대장 건축물 데이터를 사용하여 서울시 일반주거지역의 상업화 현황과 분포특성, 상업화가 많이 진행된 지역의 변화와 필지규모를 살펴보았다.
셋째, 주거지 상업화가 진행된 개별 필지 데이터를 수집하여 주거지 상업화의 외부적 요인별(지하철역과의 인접성, 주변 토지이용현황에 근거한 상위지역과의 인접성, 주요시설인 대학교와의 인접성)로 유형을 나누고 각 유형별 주거지 상업화의 필지규모적 특성을 도출하였다.
서울시 일반주거지역 전체의 상업화 정도와 그 추이를 살펴본 결과 상업용도의 비율은 2002년 16.23%에서 2012년 23.31%로 증가하였으며 상업용도 건축물은 동기간 15,162개가 증가함을 보였다. 주거대비 상업용도 비율의 증가와 상업용도 건축물 증가분에 따른 분포는 동일하게 나타나진 않았지만 비교적 외곽부분에서 상업화가 더디게 일어나고 있었다. 그중에 주거대비 상업용도 비율과 상업용도 건축물 증가분이 눈에 띄게 발생한 지역은 모두 17개 행정동으로 논현제2동, 대치제4동, 삼성동, 삼성제2동, 서교동, 서초제1동, 서초제3동, 신사동(강남구), 압구정동, 양재제1동, 양재제2동, 역삼제1동, 원효로제1동, 잠원동, 청담동, 필동, 한강로동이다. 서울시 일반주거지역의 상업화는 지역별로 조금씩 필지규모 분포의 차이를 보였지만 700㎡이하의 필지에서 집중되어 일어나고 있었으며 100㎡초과 400㎡이하에서 가장 강하게 발생하였다. 일정 면적 이상의 경우(특히 판매시설)에는 시설의 분류상 근린생활시설로 분류되지 못하여 일반주거지역에 입지할 수 없기 때문에 적정한 규모를 찾아 상업화에 가담한 결과로 판단된다.
주거지 상업화의 영향을 주는 요인에 따라 발생하는 상업용도가 다를 것이며 선호되는 필지 또한 상이한 결과를 보일 것이라는 전제하에 각각의 독립적인 영향권을 가지면서도 상호 영향을 미치며 상업화를 유도하는 대표적인 요인으로 대학교, 지하철역, 상위지역을 설정하여 500m반경의 영향권으로 전체 일반주거지역을 유형화하였다. 세부 유형은 각각의 요인별 단일 영향권과 두 개 이상의 영향권이 겹치는 혼합유형으로 분류하여 다시 살펴보았다. 분석은 해당 지역 내에서 2002년 주거용도였으나 2012년 상업용도로 변화한 개별 필지들을 대상으로 하였으며 해당 지역 내 전체 필지의 분포와 다른 결과를 보이고 있었으므로 상업화에 가담한 필지의 규모 분포를 찾아내는데 적절하였다고 판단된다.
분석결과를 살펴보면, 모든 유형에서 150㎡초과 180㎡이하 규모의 필지가 가장 빈번하게 상업화가 발생한 것을 알 수 있었으며, 90㎡초과 180㎡이하의 필지가 상업화에 많이 가담하고 있었다. 유형별로는 지하철역 영향권이 상업화 필지규모가 가장 컸으며 대학 영향권이 가장 작은 필지규모에서 상업화가 일어나는 것을 확인할 수 있었다. 또한 혼합유형에서 필지규모를 확인한 결과 대학의 경우, 영향권 내 상업용도 이용자특성이 다른 영향권의 요인들보다 특이성을 가지고 있기 때문에 영향권이 혼합되게 되면 대학의 영향이 더 강하게 나타나 소규모 필지에서 상업화가 가장 강하게 일어난다는 것도 확인할 수 있었다. 반면 지하철역과 상위지역의 영향권이 혼합되는 경우에서는 해당 유형들의 특징이 모두 나타나 그 업종들도 혼합되어 필지규모에 있어 고른 분포를 보여주었다.
본 연구의 의의는 주거지 상업화에 있어 영향요인에 따라 각 유형별로 필지규모가 차이를 보이고 있다는 것에 착목하여 실제로 어떤 규모가 상업화에 적극적으로 가담하고 있는지를 찾아낸 데에 있다. 이를 통해 도출한 각 영향권별 상업화 필지규모의 분포자료는 향후 진행될 주거지역의 획지계획 시 해당지역의 상업화를 유도하거나 억제하기 위한 정책수립의 기초자료로 활용할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 4
• 1.2.1 공간적 범위 4
• 1.2.2 시간적 범위 4
• 1.3 연구의 구성 및 흐름 5
• 제 2 장 이론적 고찰 7
• 2.1 용도지역제 7
• 2.1.1 용도지역제의 목적 및 개념 7
• 2.1.2 용도지역제의 유래 8
• 2.1.3 우리나라의 용도지역제 9
• 2.2 용도혼합 12
• 2.2.1 용도분리로 인한 문제의 발생과 용도혼합에 대한 논의 12
• 2.2.2 용도혼합의 개념 13
• 2.2.3 우리나라의 주거지 상업화 14
• 2.3 선행연구 17
• 2.3.1 토지이용 혼합에 관한 연구 17
• 2.3.2 주거지 상업화에 관한 연구 20
• 2.3.3 기존 연구와의 차별성 24
• 제 3 장 서울시의 주거지 상업화 26
• 3.1 분석의 전제 26
• 3.2 서울시 일반주거지역 상업화 현황 29
• 3.2.1 상업용도 증가분에 따른 분포 32
• 3.2.2 주거대비 상업비율 증가에 따른 분포 34
• 3.3 일반주거지역 상업화의 필지규모 36
• 제 4 장 상업화 요인 영향별 필지규모 38
• 4.1 유형의 분류 38
• 4.1.1 주거지 상업화의 영향요인 38
• 4.1.2 영향요인의 유형화와 분류 40
• 4.2 상업화 필지의 규모와 분포 45
• 4.3 분석의 결과 50
• 4.3.1 단일 영향권 유형 50
• 4.3.2 혼합 영향권 유형 52
• 4.3 분석의 종합 55
• 제 5 장 결론 57
• 5.1 연구의 요약 및 결론 57
• 5.2 연구의 의의 및 한계 59
• 참고문헌 61
• 부록 64
• 영문요약 81