부동산간접투자시장의 활성화에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산시장은 1997년 말에 발생한 IMF 외환위기를 계기로 부동산투자에 큰 변화를 만들기 시작했다. 부동산투자의 대중화를 위하여 부동산유동화증권과 주택저당채권을 발행하는 제도가 만들어지고, 전문가가 운용하는 부동산리츠와 부동산펀드를 통하여 부동산관련 상품이 만들어져 전문적인 지식이 없거나 소액자본으로도 부동산투자가 가능하게 되었다. 이러한 제도는 누구나 쉽게 부동산에 직접투자하는 것과 같은 효과를 누릴 수 있는 간접투자의 수단이 생겨 부동산투자의 전환점이 되었고, 주식과 채권에 이은 새로운 투자수단이 제공되어 간편하게 다양한 부동산관련 상품에 투자하여 높은 수익을 실현하는 계기를 만들었다.
그러나 자산유동화를 통한 부동산간접투자는 많은 문제점을 안고 있는데 자산유동화증권에 투자하여 발생하는 기초자산의 부실문제와 개발사업에 투자하여 발생하는 사업에 대한 문제점이 그 것으로 특히 최근 미국에서 발생한 신용이 부실한 부동산 대출채권을 유동화한 기초자산이 미국의 서브프라임 모기지 사태로 이어져 자산유동화제도의 원초적인 제도의 문제점으로 대두되고 있다.
따라서 본 연구는 우리나라의 부동산유동화에 관한 법률적, 제도적 문제점과 운영상, 환경적 문제점을 점검하고, 외국에서 시행되는 내용을 분석하여 해결방안을 제시하였다. 부동산 투자관행과 부동산투자의 건전한 발전에 기여 할 수 있도록 부동산간접투자 제도는 부동산유동화를 통한 새로운 투자수단으로서 앞으로 효과적인 신상품개발을 위한 다각적인 연구와 실행이 필요하다고 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, investments in the real estate markets began to be affected much by the IMF foreign exchange crisis in late 1997. In order to popularize real estate investments, ABS and MBS systems have been introduced, while commodities related to real estate have been presented via REITs and real estate funds operated by professionals. After all, those who have no professional knowledge about real estates or who have not much capital can afford to invest in real estates. Such systems act as means of indirect investments having the same effects as those of direct real estate investments, and thereby, they provide for a turning point for real estate investments. In particular, they are used as new investment vehicles following stocks and bonds, providing the small investors with the opportunities to invest in diverse real estate commodities for higher return on equity.
However, indirect real estate investments through ABS system expose various problems. The typical problems are poor basic assets upon which the ABS is secured and the poor feasibility of the real estate development projects financed by ABS revenues. For example, the MBS secured on the poor basic assets has been non-performing lately in the United States, which leads to the sub-prime mortgage crisis, exposing an fundamental problem of the ABS system.
Thus, this study checked legal, institutional problems involving the ABS system in Korea as well its operational and environmental problems and thereupon, analyzed the foreign cases to suggest the solutions. All in all, it is deemed necessary to conduct multi-faceted researches into new effective commodities and implement their results in order to develop the indirect real estate investment system which may conduce to development of sound real estate investment practices and indirect real estate investments.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제2장 부동산간접투자에 관한 이론적 고찰 = 5
• 제1절 부동산 유동화에 관한 이론 = 5
• 1. 부동산 유동화의 의의 = 5
• 2. 부동산 유동화의 형태 및 구조 = 6
• 3. 부동산 유동화의 경제적 효과 = 7
• 제2절 부동산 유동화 제도의 분석 = 8
• 1. 자산유동화증권(ABS) = 8
• 2. 주택저당증권(MBS) = 11
• 3. 부동산투자회사(REITs) = 13
• 4. 부동산투자신탁(부동산펀드) = 19
• 제3절 외국의 부동산 유동화 제도 = 24
• 1. 미국 = 24
• 2. 호주 = 26
• 3. 일본 = 28
• 4. 홍콩 = 31
• 제3장 부동산간접투자시장의 동향 = 33
• 제1절 국내 부동산간접투자시장 동향 = 33
• 1. 부동산시장 동향 = 33
• 2. 자산유동화증권(ABS) = 38
• 3. 주택저당증권(MBS) = 40
• 4. 부동산투자회사(REITs) = 42
• 5. 부동산투자신탁(부동산펀드) = 47
• 제2절 외국의 부동산간접투자시장 동향 = 53
• 1. 외국시장의 동향 = 53
• 2. 외국 간접투자시장의 변화 = 55
• 3. 국내에 설정된 외국 리츠 재간접펀드 동향 = 56
• 제4장 부동산간접투자시장의 문제점 및 활성화 방안 = 59
• 제1절 문제점 = 59
• 1. 법제적 문제 = 59
• 2. 제도의 운영상 문제 = 62
• 3. 시장의 환경적 문제 = 63
• 제2절 활성화 방안 = 65
• 1. 법제적 개선 방안 = 65
• 2. 제도의 운영상 개선 방안 = 69
• 3. 시장의 환경조성 방안 = 72
• 제5장 결론 = 75
• <참고문헌> = 78
• <ABSTRACT> = 81