리츠를 활용한 국내 호텔 산업 발전에 대한 연구 : 미국 사례 및 전문가 조사 방법을 통하여

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After Real Estate Investment Acts was passed in 1960 in United States of America, REITs industry has been growed sustainably and there are 134 REITs companies managing 308.4 billion USD(market value) as of June, 2010. Among those number, there are 11 Hotel REITs, 8.2% of total number of REITs companies, managing 17.9 billion USD, 5.8% of total market value of REITs. Hotel REITs become one of typical REITs product and contribute immensely on growth of hotel industry and possess 14% of total number of hotels in USA. There are 39 REITs companies being operated with market value of 7.2 trillion Korean Won as of June, 2010 after Real Estate Investment Acts was established in March, 2001 in Korea. However Hotel REITs has not been much successful and were introduced in Stock market recently April, 2010. This dissertation studies and research in depth for vitalization of domestic Hotel REITs by using example analysis method in both Korea and U.S. and expert research method.
Summarizing this study,
First of all, tax reduction on REITs and revaluation of assets at regular intervals are required for institutional change.
Secondly, there is a need to announce that REITs is not an appropriate investment item for those seeking for short-term or large capital gains. REITs should be refined as a sound investment by advertising its strengths and advantages.
Thirdly, selection of a site, concept development favored by market and effective management system are required to obtain stable profits.
Fourthly, maximizing market pie by penetrating international market should be taken into consideration due to small scale of domestic hotel market restricting its development and revitalization.
Fifthly, encouraging qualified management corporate in growth is required because their existence is a must towards hotel REITs' growth.
Sixth, establishment of system to prevent investors' loss from moral hazard of sponsors or REITs is required.

국문 초록 (Abstract)

미국의 리츠는 1960년 부동산 투자 법률(Real Estate Investment Acts)이 통과된 후 지속적으로 성장하여 2010년 6월말 현재 134개사가 3,084억 US$(시가 총액)의 자금을 운영하고 있다. 그 중에 호텔리츠는 11개사로 총 179억 US$을 운영하고 있어 미국의 전체 리츠 중 회사 수 기준으로 8.2%, 시가 총액 기준으로 5.8%을 차지하고 있다. 이들이 소유하고 있는 호텔은 미국 전체 호텔의 14%를 차지하고 있어 대표적 리츠 투자 상품 중의 하나로 자리 잡고 있으며 호텔 산업 발전에 크게 기여하고 있다.
반면 우리나라의 리츠는 2001년 3월, 관련 법률 제정 이래 지속적으로 발전하여 2010년 6월 말 현재 39개사, 총 7.2 조원 규모로 성장한 반면 호텔리츠는 몇 차례에 걸쳐 설립을 시도하였음에도 불구하고 거듭 실패하다가 금년도인 2010년 4월에 증권 시장에 상장하여 어렵게 출범하였다.
본 연구에서는 미국과 한국의 호텔리츠의 사례 분석과 인터뷰를 통한 전문가 조사 방법을 통하여 한국에서 호텔리츠의 성공 가능성에 대한 검증과 국내 호텔리츠의 활성화를 위한 과제를 집중 연구하였다.
연구 결과를 요약하면
첫째, 제도적 보완으로 자기관리리츠에 대한 법인세 감면 및 리츠회사가 보유하고 있는 자산에 대하여 정기적인 자산 재평가가 필요하다.
둘째, 리츠가 건전한 투자 제도로 자리 매김하기 위하여 리츠는 막대한 개발차익이나 시세차익을 기대하는 투자자에게는 적합한 제도가 아님을 적극 홍보하면서 리츠의 장점을 부각 시킬 필요가 있다.
셋째, 안정적 수익 확보를 위한 노력이 필요하며 이를 위해 적정 입지 선택 능력, 시장 수요에 부응하는 컨셉 개발, 효과적인 운영시스템이 전제되어야 한다.
넷째, 국내 호텔 시장의 규모가 적어 국내 호텔 산업의 발전 및 리츠 활성화에 제약 조건이 되는 바, 시장 규모를 넓히기 위해 해외 시장 공략을 적극 검토할 필요가 있다.
다섯째, 호텔리츠는 능력 있는 운영회사의 존재가 필수적인 바, 적극적으로 이를 양성할 필요가 있다.
여섯째, 발기인(Sponsor)이나 관리 회사의 도덕적 해이로 인한 투자자 손실 발생을 방지하기 위한 제도적 시스템 마련이 필요하다는 것으로 정리했다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제2장 리츠의 이론 및 선행 연구 고찰 4
• 제1절 리츠의 개념 및 유형 4
• 1. 부동산의 증권화 및 리츠의 개념 4
• 2. 리츠의 유형 6
• 3. 리츠의 구조 및 종류 9
• 4. 호텔 리츠에 대한 이해 12
• 제2절 리츠 현황 16
• 1. 미국 16
• 2. 한국 23
• 제3절 호텔리츠 운영 사례 31
• 1. 미국 31
• 2. 한국 44
• 제4절 선행 연구 46
• 제3장 실증 분석 47
• 제1절 조사 방법 및 전문가 선정 47
• 1. 조사 방법 47
• 2. 설문의 구성 48
• 3. 전문가 선정 49
• 제2절 분석 결과 50
• 1. 선택형 문항에 대한 분석 50
• 2. 개방형 문항에 대한 분석 55
• 제4장 한국 호텔리츠 발전을 위한 과제 60
• 제1절 한국 리츠 시장의 문제점 및 해결 과제 60
• 제2절 한국 호텔리츠의 활성화 방안 61
• 1. 제도적 보완 61
• 2. 안정적 수익 확보 62
• 3. 능력있는 운영 회사 양성 67
• 4. 리츠에 대한 홍보 강화 68
• 5. 투자 대상 물건의 규모 확대 68
• 6. 신뢰성 확보를 위한 제도 마련 69
• 제5장 결론 및 시사점 70
• 제1절 연구의 요약 70
• 제2절 시사점 및 향후 연구 과제 70
• 참고문헌 73
• 설문지 76
• Abstract 84