투기과열지구 규제가 아파트 매매가격 변동에 미치는 영향 = Focusing on the University Library

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 투기과열지구 규제가 아파트 매매가격 변동에 미치는 영향 을 분석하고, 이를 통해 2025년 10월 15일 부동산 대책 시행 전후의 초기 시장반응과 지역별 차이를 검토하는 데 목적이 있다. 최근 국내 주택시장 은 저금리 기조, 유동성 확대, 수도권 중심의 수요 집중 등의 영향으로 가 격 변동성이 확대되어 왔으며, 이에 따라 정부는 시장 안정화를 위해 다 양한 규제정책을 시행해 왔다. 특히 투기과열지구 제도는 주택담보대출 규제, 전매 제한, 청약 제한 등 금융·거래 규제를 포괄하는 대표적 고강 도 규제수단으로 평가되지만, 그 정책 효과에 대해서는 선행연구마다 일 관되지 않은 결과가 제시되어 왔다. 이에 본 연구는 2025년 10월 15일 부 동산 대책 전후의 시장 변화를 실증적으로 분석하였다. 연구대상은 서울 강남3구, 서울 비강남 핵심지역, 경기 핵심 규제지역, 경기 비규제 핵심지역의 4개 권역이며, 각 권역별 10개 아파트 단지를 선 정하여 총 40개 단지를 분석하였다. 분석기간은 2025년 4월부터 2026년 3 월까지로 설정하였고, 정책 시행일인 2025년 10월 15일을 기준으로 전후 를 비교하였다. 분석방법으로는 기술통계분석, 대응표본 t-검정, 다중회귀 분석을 활용하였다. 종속변수는 아파트 실거래가로 설정하였으며, 거래건 수는 보조지표로 활용하였다. 독립변수는 주택담보대출금리, 주가지수, 물 가상승률, 지가변동률, 소비자심리지수, 주택가격전망지수, 국내 실업률 등 거시경제 및 시장심리 변수로 구성하였다. 분석 결과, 첫째, 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 4개 권역 모두에 서 평균 실거래가는 상승한 반면 거래건수는 전반적으로 감소한 것으로 나타났다. 실거래가 상승률은 서울 비강남 핵심지역이 18.53%로 가장 높 았고, 경기 핵심 규제지역 11.30%, 경기 비규제 핵심지역 9.87%, 강남3구 8.27% 순으로 나타났다. 거래건수 감소율은 서울 비강남 핵심지역이 -72.51%로 가장 컸고, 경기 핵심 규제지역 -71.12%, 강남3구 -40.49% 순 으로 나타났으며, 경기 비규제 핵심지역은 -4.68%로 감소폭이 상대적으로 작았다. 이는 규제정책이 거래 활동 위축에는 일정 부분 영향을 미쳤으 나, 가격상승 흐름 자체를 단기적으로 억제하는 효과는 제한적이었음을 시사한다. 둘째, 월별 평균 실거래가 추세를 살펴본 결과, 모든 권역에서 분석 기 간 동안 전반적인 상승 흐름이 유지되었다. 다만 상승폭과 거래량 변화는 지역별로 상이하게 나타났다. 강남3구는 거래량 감소에도 불구하고 높은 가격수준이 지속되었고, 서울 비강남 핵심지역은 가장 큰 가격상승률을 보이며 강남권 대체 수요와 도심 선호 수요의 영향을 시사하였다. 경기 핵심 규제지역은 거래 위축과 가격상승이 동시에 나타났으며, 경기 비규 제 핵심지역은 거래량 감소가 제한적인 가운데 가격이 상승하여 풍선효과 가능성을 보여주었다. 이는 같은 규제정책이 적용되더라도 지역별 시장 구조, 수요 특성, 상대적 가격수준에 따라 시장반응이 다르게 나타날 수 있음을 의미한다. 셋째, 실거래가 관련 요인을 검토한 회귀분석 결과, 변수의 유의성과 방향은 지역별·시기별로 일관되지 않았으며, 일부 모형은 설명력이 낮게 나타났다. 강남3구에서는 정책 시행 전후 모두 개별 독립변수와 실거래가 간 유의한 관련성이 확인되지 않았다. 서울 비강남 핵심지역에서는 정책 전후 일부 금융 및 기대심리 변수가 실거래가와 유의한 통계적 관련성을 보였고, 경기 핵심 규제지역에서는 정책 이후 소비자심리지수가 유의한 관련성을 나타냈다. 반면 경기 비규제 핵심지역은 정책 이후 유의한 관련 변수가 확인되지 않았으며, 모형의 설명력도 매우 낮게 나타났다. 따라서 본 연구의 회귀분석 결과는 특정 변수가 실거래가에 인과적으로 영향을 미쳤다고 단정하기보다, 단기 분석 기간에서 관찰된 제한적 통계적 관련 성으로 해석할 필요가 있다. 종합하면, 투기과열지구 규제는 단기적으로 거래량 감소에는 일정한 억제 효과를 보일 수 있으나, 실거래가 안정 효과는 지역별로 상이하며 제한적으로 나타날 수 있음을 확인하였다. 이에 따라 향후 부동산정책은 전국 단위의 획일적 규제 강화보다는 지역별 시장 구조와 수요 특성을 반 영한 차별화된 접근이 필요하며, 금융규제와 함께 공급정책 및 시장심리 관리가 병행되어야 할 것이다. 또한 후속 연구에서는 개별 단지 특성, 입지, 학군, 공급물량 등 보다 다양한 설명변수를 포함하고, 장기 시계열 자 료와 공간계량모형, 다기간 DID 모형 등을 활용하여 정책 효과를 보다 정 교하게 검증할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines the effects of speculative overheating district regulations on changes in apartment transaction prices and analyzes the initial market responses and regional differences before and after the real estate policy announced on October 15, 2025. In recent years, the Korean housing market has experienced increasing price volatility due to prolonged low interest rates, abundant liquidity, and concentrated housing demand in the Seoul metropolitan area. In response, the government has continuously implemented various regulatory policies to stabilize the housing market. Among them, the speculative overheating district system is regarded as one of the most intensive policy instruments because it combines financial regulations, resale restrictions, and subscription controls. However, previous studies have reported mixed and inconsistent findings regarding its effectiveness. Against this background, this study empirically investigates the short-term market changes associated with the October 15, 2025 real estate policy.
The spatial scope of the study includes four regions: the Gangnam 3 districts of Seoul, non-Gangnam core areas of Seoul, core regulated areas of Gyeonggi Province, and core non-regulated areas of Gyeonggi Province. A total of 40 apartment complexes, with 10 complexes selected from each region, were analyzed. The study period covers April 2025 to March 2026, and the policy implementation date of October 15, 2025 was used as the dividing point for before-and-after comparisons. The empirical analysis employed descriptive statistics, paired-sample t-tests, and multiple regression analysis. Apartment transaction price was used as the dependent variable, while transaction volume was utilized as a supplementary indicator. The independent variables consisted of macroeconomic and market sentiment factors, including mortgage interest rates, stock indices, inflation rates, land price change rates, consumer sentiment indices, housing price expectation indices, and the domestic unemployment rate.
The results show that, after the October 15, 2025 real estate policy, average apartment transaction prices increased in all four regions, whereas transaction volume generally declined. The rate of increase in transaction prices was highest in the non-Gangnam core areas of Seoul （18.53%）, followed by the core regulated areas of Gyeonggi Province （11.30%）, the core non-regulated areas of Gyeonggi Province （9.87%）, and the Gangnam 3 districts （8.27%）. In contrast, the decline in transaction volume was greatest in the non-Gangnam core areas of Seoul （-72.51%）, followed by the core regulated areas of Gyeonggi Province （-71.12%） and the Gangnam 3 districts （-40.49%）, while the decline was relatively limited in the core non-regulated areas of Gyeonggi Province （-4.68%）. These findings suggest that the policy had some restraining effect on market activity, but its short-term effect on stabilizing transaction prices was limited.
The monthly average transaction price trends also showed an overall upward trajectory in all regions during the study period, although the magnitude of change differed across regions. The Gangnam 3 districts maintained high price levels despite reduced transaction volume, while the non-Gangnam core areas of Seoul recorded the highest increase in prices, suggesting the influence of substitute demand from Gangnam as well as strong demand for centrally located housing. The core regulated areas of Gyeonggi Province exhibited both declining transaction volume and rising prices, whereas the core non-regulated areas of Gyeonggi Province showed continuing price increases with only a limited reduction in transaction volume, implying the possibility of a balloon effect. These findings indicate that the same regulatory policy may generate different market responses depending on regional market structure, demand characteristics, and relative price levels.
The regression analysis on factors associated with apartment transaction prices revealed that the significance and direction of explanatory variables were not consistent across regions and periods, and some models showed limited explanatory power. In the Gangnam 3 districts, no statistically significant association was found between the selected independent variables and transaction prices before or after the policy. In the non-Gangnam core areas of Seoul, some financial and expectation-related variables showed statistically significant associations before and after the policy, while in the core regulated areas of Gyeonggi Province, consumer sentiment was significant after the policy. In contrast, no significant explanatory variable was identified in the core non-regulated areas of Gyeonggi Province after the policy, and the explanatory power of the model was very low. Therefore, the regression results should not be interpreted as evidence of causal effects of specific variables on transaction prices, but rather as limited statistical associations observed within a short-term analytical framework.
In conclusion, speculative overheating district regulations appear to have had some short-term effect in reducing transaction volume, but their effect on stabilizing apartment transaction prices was limited and differed by region. These findings suggest that future real estate policy should move beyond uniform nationwide regulatory strengthening and adopt region-specific approaches that reflect local market structure and demand characteristics. In addition, financial regulations should be combined with supply-side measures and efforts to manage market expectations and sentiment. Future research should incorporate more detailed explanatory variables, such as apartment-specific characteristics, location, school district conditions, and housing supply, and should employ longer time-series data and more rigorous methodologies, including spatial econometric models and multi-period difference-in-differences approaches.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 iii
• 그림목차 v
• 국문초록 vi
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 내용 5
• 제2장 이론적 배경 8
• 제1절 부동산 시장과 가격 결정 이론 8
• 제2절 부동산 정책과 규제 이론 9
• 제3절 투기과열지구 제도 10
• 제4절 투기과열지구 정책 효과에 관한 선행연구 12
• 1. 국내 선행연구 12
• 2. 방법론적 접근 14
• 3. 선행연구의 한계 및 본 연구의 차별성 15
• 제3장 연구 방법 및 연구모형 17
• 제1절 연구대상 및 연구범위 17
• 제2절 연구문제 18
• 제3절 연구모형 및 변수구성 19
• 제4절 자료의 수집 및 출처 21
• 제5절 자료처리 및 분석방법 22
• 제4장 연구결과 24
• 제1절 강남3구의 실거래가 분석 25
• 제2절 서울 비강남 핵심지역의 실거래가 분석 28
• 제3절 경기 핵심 규제지역의 실거래가 분석 32
• 제4절 경기 비규제 핵심지역의 실거래가 분석 35
• 제5절 4개 지역의 부동산 대책 전후 실거래가 및 거래 건수 차이 분석 .. 39
• 제6절 실거래가에 영향을 미치는 요인 41
• 제5장 결론 및 제언 51
• 제1절 결론 51
• 제2절 시사점 및 제언 53
• 제3절 연구의 한계 및 후속 연구과제 55
• 참고문헌 58
• ABSTRACT 60