부동산 간접투자의 효율성 및 활성화 방안에 관한 연구 - RISK 분석과 VaR 분석을 중심으로 = A Study on the Efficiency and Activation of Indirect Real Estate Investment - mainly through Risk Analysis and VaR Analysis

국문 초록 (Abstract)

70년대부터 시작된 한국의 고도성장은 서울 광화문, 테헤란로, 여의도 등의 하늘을 찌를 듯이 솟아있는 거대한 오피스빌딩을 보면서 대한민국의 저력을 느껴왔다. 그러나 97년말 외환위기로 IMF의 구제금융이 시작되면서 자산 디플레이션 현상이 나타나기 시작했고, 부동산시장이 급격한 침체에 빠지기 시작했었다. 담보채권 및 기업 부동산 처분이 어려워지자 현안 과제였던 금융 및 기업 구조조정의 원활한 추진을 위해 공적자금으로 부실채권의 담보부동산과 기업부동산을 매입하였으나, 이의 처분 지연으로 공공부담이 늘기 시작했다.
정부는 외화보유고 확대와 부동산시장 침체를 동시에 완화하기 위한 정책대안으로 부동산의 증권화와 유동화 방안이 제시되었으나, 우리는 이를 학습하기도 전에 외국자본의 지식과 힘에 밀려, 오늘 날 그 높은 오피스빌딩의 상당수는 외국인 손에 넘어가고 만 것이다.
따라서 본 연구에서는 우리나라에서 부동산이 투기 대상이 아닌 투자 대상으로 정착되도록 하기위한 방안으로 부동산간접투자(특히 REITs)의 장단점을 비교하여 REITs 의 활성화 방안을 연구했으며, 주요 내용은 다음과 같다.
1. 부동산 간접투자의 이론적 배경을 통해 우리나라에서 운용중인 부동산투자신탁, 은행계정 PF(Project Financing), REITs, 부동산펀드 등 부동산간접투자의 특징과 국내 부동산간접투자 현황을 검토한 결과 아직 초보적인 수준에서 주식·채권의 간접투자시장에 비하여 규모는 매우 저조하나 성장률은 급격히 증가하고 있는 것으로 나타났다.
2. REITs 경우 그 동안 일반리츠와 CR-REITs의 제도적 차이로 인해 부동산간접투자시장에서 가장 활성화 되어야 할 REITs가 저조한 실적으로 명맥을 유지하고 있었지만, 일반 REITs의 설립을 활성화 하기 위해 2005.04.18 부동산투자회사법시행령 개정으로 명목회사형으로 「위탁관리REITs」가 도입되었기에 향후 부동산간접투자시장은 매우 활성화 될 것으로 파악되었다.
3. 투자에 대한 위험(Risk)의 개념을 바탕으로 부동산 투자 위험의 요인과 유형 분류를 통해, 부동산투자 수익률에 미치는 영향을 조사했으며, 그 결과 직접투자의 경우 유동성위험이 가장 큰 문제점으로 나타났다.
4. REITs의 시장위험과 수익률을 분석하기 위해 VaR 와 배당수익률을 측정한 결과 일반 상장주식보다 안정적인 상황에서 높은 배당수익률이 실현 되고 있음을 증명했다.
5. 위와 같은 연구 결과를 종합해서 부동산 간접투자의 문제점을 검토한 후 부동산간접투자의 활성화 방안을 위해 REITs의 Business Model 과 부동산 사모펀드의 활성화 방안을 제시했으며, 특히 미분양주택을 매입해서 임대를 주목적으로 하는 REITs에 연·기금이 주주로서 참여할 경우 우리나라 부동산정책의 근본적인 문제해결을 위해서도 발전가능성이 클 것으로 예측 되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The rapid growth of Korean economy starting in the 1970s has shown potential energy of Korea with its super-high skyscrapers at Gwanghwamun, Teheran street and Yeoido.
However, asset deflation occurred in the wake of IMF relief in the 1997 financial crisis, ultimately putting the real estate market in sharp depression.
With collateral and corporate real estate sell-off getting difficult, insolvent real estate mortgage and corporate real estate were acquired with public funds, in order to promote financial and corporate restructuring, only to increase public burden due to delay in sell-off.
With the aim to reinforce foreign exchange reserve and tackle the real estate market in depression at the same time, the government has come up with measures to fund of real estate, but most of the skyscrapers ended up into hands of foreign investors armed with knowledge and power of foreign capital.
In this study, I studied measures to activate REITs by comparing merits and demerits of indirect real estate investment (especially REITs) in order to establish real estate as an object for investment, not for speculation, in Korea. The major results are as follows.
1. As a result of reviewing characteristics of Korean indirect real estate investment, such as REITs, bank account PF(Project Financing), and real estate funds, and Korea’s current indirect real estate investment, it turned out that the size of indirect real estate investment still lags behind compared to the indirect investment market in stock and bond, but it is rapidly growing.
2. Although REITs, which should be activated first in the indirect real estate investment market, has been barely maintained with poor performance because of institutional difference between general REITs and CR-REITs, the indirect real estate investment market is expected tobe highly activated with introduction of [Trust REITs] as nominal company in the wake of revision to REIT Act Enforcement Ordinance on Apr 18 2005, with the aim at activating establishment of general REITs.
3. I analyzed factors and types of real estate investment risk, based on the concept of investment risk, and investigate their effects on real estate investment return rate. As a result, liquidity risk turned out to be the biggest problem in direct investment.
4. The dividend yield was proved to increase in conditions more stable than general listed stocks, as calculating VaR and the dividendyield to analyze market risk and return rate of REITs.
5. Given the above results, I reviewed problems in indirect real estate investment and proposed Business Model of REITs for activated indirect real estate investment. In particular, REITs mainly engaging in purchase and lease of housings are expected to highly grow with public pensions as stockholder, contributing to settlement of fundamental problems in Korean real estate policy.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 3
• 제2장 부동산 간접투자에 대한 이론적 배경 = 4
• 제1절 부동산 투자의 동기 = 4
• 1. 임대수익 = 4
• 2. 자본이득 = 4
• 3. 투자위험의 분산 = 5
• 4. 레버리지 및 절세 = 6
• 제2절 부동산 간접투자의 개요 = 8
• 1. 부동산 직접투자의 한계 = 8
• 2. 부동산 간접투자의 출현 = 9
• 제3절 국내 부동산 간접투자의 종류 = 12
• 1. 부동산투자신탁 = 12
• 2. 부동산투자회사 = 17
• 제4절 미국REITs의 사례 = 25
• 1. 미국REITs의 현황 = 25
• 2. 미국REITs의 주요 투자자 = 29
• 3. 미국REITs의 수익성과 안정성 분석 = 29
• 제5절 부동산 간접투자관련 규제체계 = 35
• 1. 간접투자자산운용업법(이하 '간접투자법') 제정 이전 = 35
• 2. 간접투자법 제정 이후 = 35
• 3. 부동산 간접투자(펀드)관련 주요 규제 내용 = 36
• 제3장 부동산투자의 위험(RISK) 분석 = 41
• 제1절 위험(RISK)의 개요 = 41
• 1. 금융자산의 위험 분류 = 41
• 2. 부동산투자 위험의 개요 = 42
• 제2절 부동산 투자·관리 위험의 유형 분류 = 44
• 1. 부동산투자 위험의 종류 = 44
• 2. 부동산투자·관리 위험의 유형 분류 = 48
• 제3절 부동산투자 위험관리방안 = 51
• 1. 개별투자에 있어서의 위험 관리 방안 = 51
• 2. REITs의 통합위험 관리 = 56
• 제4장 국내 상장 REITs와 일반주식의 VaR 측정 및 수익성 비교 = 60
• 제1절 국내 REITs와 9대기업 주식의 VaR 측정 비교 = 60
• 1. VaR(Value at Risk)의 개요 = 60
• 2. VaR 측정 방법 = 62
• 3. 국내 상장 9대 기업과 7개 REITs 주식의 VaR 분석 = 63
• 제2절 REITs와 9대기업 주식의 배당수익률 비교 = 67
• 1. 배당수익률 개요 = 67
• 2. 국내 상장 9대 기업과 7개 REITs 주식의 배당수익률 분석 = 68
• 제5장 부동산 간접투자 문제점과 활성화 방안 = 72
• 제1절 부동산 간접투자의 문제점 = 72
• 1. 초기 자금조달의 문제점과 유동성 위험 = 72
• 2. 부동산 가격상승 및 부동산 투기의 문제 = 72
• 3. 투자자의 손실발생 가능성 = 73
• 4. 전문 인력 및 기관 부족의 문제 = 73
• 5. 경영진의 도덕적 해이, 사기발생 가능성 = 73
• 제2절 부동산 간접투자의 활성화 방안 = 74
• 1. 부동산투자회사에 대한 투자자의 정보탐색활동 파악 = 75
• 2. 부동산투자회사의 자금조달 활성화 = 79
• 3. 부동산투자회사에 대한 개인 투자자의 신뢰 증대 = 82
• 4. 부동산투자회사의 수익성 제고 = 86
• 제3절 사모펀드를 통한 부동산간접투자 활성화 방안 = 97
• 1. 사모펀드의 개요 = 97
• 2. 미국의 사모펀드 = 98
• 3. 우리나라의 사모펀드 제도 = 99
• 4. 부동산 사모펀드의 일반적 이해 = 102
• 5. 미국 부동산 사모펀드 사례 = 103
• 6. 우리나라의 부동산 사모펀드 사례 = 115
• 7. 부동산 사모펀드 활성화 방안 = 116
• 제6장 부동산펀드의 전망 및 과제 = 121
• 제1절 부동산펀드시장의 전망 = 121
• 1. 부동산펀드 증가 전망 = 121
• 제2절 부동산펀드시장의 발전을 위한 과제 = 123
• 1. 부동산펀드 규제 법제의 일원화 = 123
• 2. 부동산펀드 자금대여 요건 현실화 = 124
• 3. 분산투자 요건 신설 = 124
• 4. 세제 혜택 부여 = 125
• 제7장 결론 = 126
• ▣ 참고문헌 = 131
• ABSTRACTS = 134