도시 입지 부적격 부동산의 적정 개발 방향 설정에 관한 연구 : 분당 GM대우 부지 사례를 중심으로 = (A) study on the profit analysis of PFV and development strategy for imappropriate real estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Small manufacturers in metropolitan area have had a dual difficulty due to the reduction of factory lots and the location regulation on the manufacture industry in metropolitan area. For this reason, many small manufacturers are reluctantly going to move or have a plan to move other regions in order to escape those constraints.
Nevertheless, because there are some external effects inherent in the metropolitan area, small manufacturers are still have competitive power. Therefore, the local government should try to induce less pollution emitting manufactures for the advancement of the industry structure, which resulted in the development of knowledge based industry. Recently, as an alternative to solve the location problem of small manufacturers in the metropolitan area. The building of apartment-type factory can be emerged since the late of 1880. Like Korea, many foreign countries with small industry space paid attention to building apartment-type factory.
Since 1995, the central government have tried to expand the subsidy to the private enterprises including the tax incentive. As a result of it, many private enterprises took participated in the construction of apartment-type factory actively and the supply of apartment-ytpe factory increased rapidly. In partcular, Seongnam City has a plan to activate hi로 tech industry, cultural industry, and service industry, focusing on the apartment-type factory.
In a situation that there is an oversupply apratment-type factories, the recession of real estate business in the US has an effect on worldwide exchange rate, bringing about the insolvency of real estate financing. And government intervenes in the market through policy such as a fall in the rate of interrest so as to prevent construction business and financial institutions from becoming insolvent.
But the worsened payability of firms due to a rise in the exchange rate caused a serious situation such as the cancellation of the occupancy contract and the like. With the opening of the real estate market and the intergration of the capital market in institutional terms, a new systematic development method is being institutionalized as a real estate development financing technique but not invigorated in some sense.
This study sought to investigate the difference according to the presence or absence of payment guarantee through the case study and the difference in case the development project is promoted through conduit such sa PFV. and the like. And it attempted to investigate that the PFV system, the structure tuh fund-raising entity can secure the financial source is not revitalized in case a new systematic development method is introduced as the real estate development financing technique with the opening of the real estate market and the integration of the capital market. Furthermore, it was intended to find out the revitalization scheme of transparent PFV through the amendment of the tax law.

국문 초록 (Abstract)

경제와 산업의 급속한 발전으로 나타난 우리나라의 도시화 현상은 도시의 물리적인 팽창과 함께 수많은 도시 문제들을 발생시켰다. 이 때문에 우리나라의 도시계획에서는 지속적으로 증가하는 인구와 도시문제 해결이 무엇보다도 중요한 쟁점이 되어왔다. 늘어나는 도시문제 해결을 위한 계획과 정책들은 시대가 흐르면서 그 양상을 달리하는데, 최근에는 새로운 도시의 건설과 확장보다 기존 도심의 재생과 관리를 위한 재개발과 도시정비가 중요한 비중을 차지하고 있고, 그 수법들 또한 정교하게 만들어지고 있다. 또한 도시 입지 부적격 부동산의 적정개발 방향 설정이 필요한 실정이다.
수도권지역에서 중소제조업체의 경영은 공장부지의 감소와 수도권지역 제조업에 대한 입지규제로 인하여 이중적인 어려움을 겪고 있다. 이러한 이유로 중소제조업체의 설 땅은 점점 잃어가고 있고 생산활동 등의 제약으로 인하여 타 지역으로 이전하거나 이전을 계획하고 있어 도시 안에서 지속적으로 기업활동을 하기에는 많은 문제점을 가지고 있다. 그럼에도 불구하고, 수도권지역이 가지고 있는 외부효과 때문에 중소제조업체의 기능은 여전히 경쟁력을 가지고 있으며, 다른 산업성장의 기초가 된다는 점에서 이를 무조건 이전시키지 말고 환경적인 문제가 적은 도시형 업종에 대해서는 산업구조의 고도화와 첨단화를 유도하고 지식기반산업으로 발전시킨다는 측면에서 입지할 수 있도록 지원을 해야 한다.
최근 수도권지역에서 중소제조업체의 입지문제 해결을 위한 대안으로 아파트형 첨단지식센터가 주목받고 있다. 외국의 경우에도 아파트형 공장은 공업용지가 부족한 국가에서 활성화되고 있고 우라나라는 1980년대 후반부터 설립되기 시작했다.
특히, 1995년 이후 민간이 시행하는 아파트형 첨단지식센터에 대해서는 자금 및 세제등의 정책지원이 확대되면서 민간 건설업체들이 아파트형 공장 사업에 적극적으로 참여하여 공급이 급속히 늘기 시작하였다. 앞으로도 민간 건설업체와 지방자치단체의 계획에 따르면 아파트형 공장의 공급은 지속적으로 확대가 될 전망으로 보인다. 특히 성남시는 아파트형 첨단지식센터를 중심으로 첨단산업, 문화산업, 서비스산업 등 지식기반산업이 활성화 될 것으로 전망이 된다.
아파트형 첨단지식센터의 공급과잉이 우려되는 상황에서 미국의 부동산 경기침체가 전 세계의 환율과 금리에 영향을 주고 있어 부동산금융의 부실화가 초래되고, 건설업계와 금융기관의 부실을 막기 위해 정부에서는 금리인하 등 정책적으로 시장에 개입하고 있다.
그러나 환율급등으로 기업의 채산성 악화는 입주계약 취소로 나타나는 등 심각한 상황이 발생되었으나. 제도적 측면에서는 부동산 시장 개방과 부동산과 자본시장의 통합에 따라 새로운 체계적인 개발방식이 부동산개발금융기법으로 제도화가 진행 중이고 활성화 되지 못하는 측면이 있다.
또한, 아파트형 첨단지식센터의 개발과정은 타 개발사업과 시행과정상 정부정책자금의 융자를 받아 잔금을 처리하는 특이한 점이 있고 분양대금이 잔금 납부시에 약 70%가 납부되기 때문에 분양성이 떨어질 경우 문제가 되고 있다.
부동산 개발 사업 중에서 아파트형 첨단지식센터 개발과정상의 이해부족, 전문적 사업성 평가 인력 부족, 주택사업과 다른 방식 등으로 인해 금융사에서는 개발자금의 대출의 경우에 시공사 등의 지급보증을 요구하기 때문에 경기 침체로 인해 분양률이 떨어질 경우 주택사업보다 더 어려운 상황에 처하게 될 수 있다. 이러한 금융사의 시공사에 대한 책임전가는 사업외적인 요소로서 비용을 유발시켜 분양가 상승의 원인이 되었으며, 개발사업의 채산성을 떨어뜨리고 있다.
첨단지식센터는 부지확보가 용이하고 관리비의 절감, 공장의 집단화로 인한 정보교류 등의 장점이 있는 반면, 주차난의 증가와 입주기업 작업 공간 확장의 어려움, 높은 이직률, 층간소음 등이 단점으로 나타나고 있다. 아파트형 공장이 급속도로 증가하는 상황에서 도시내 중소제조업체들의 입지문제를 해결하기 위하여 아파트형 첨단지식센터의 개념과 정책적 목표, 지원제도 등을 알아 보았고, 주택개발사업과 다른 아파트형 공장 개발사업의 특성을 살펴보았다. 이 과정에서 현금흐름분석을 통해 초기분양납입금이 분양가의 30%이기 때문에 아파트형 공장의 개발자금이 주택개발사업보다 더 분양성에 의존하여 많은 금융비용이 소요되고 초기 분양이 안 될 경우 사업전체에 영향을 미침을 알아보았다.
성남시 분당 GM대우 사례 대상지 분석을 통해 첨단지식센터의 문제점을 알아보고 도시 입지 부적격 부동산의 적정 개발 방향 설정 및 PFV를 이용한 수익성 비교 분석을 통한 첨단지식센터 개발 방안을 찾는데 본 연구의 목적이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 구성 3
• 1.3 선행연구의 고찰 4
• 제2장 도시 입지 부적격 부동산의 발생과 대책 6
• 2.1 도시 입지 부적격 부동산의 개념 6
• 2.2 도시 입지 부적격 부동산의 발생 8
• 2.3 도시 입지 부적격 부동산의 대책 11
• 제3장 도시적 적정개발의 개념 및 유형화 14
• 3.1 도시적 적정개발의 개념 14
• 3.2 도시적 적정개발의 유형화 14
• 3.2.1 도시기능에 따른 적정개발 14
• 3.2.2 입지특성에 따른 적정개발 16
• 3.2.3 지주의지에 따른 적정개발 17
• 제4장 연구 대상지의 첨단지식산업에 관한 이론적 고찰 19
• 4.1 첨단지식센터의 개념 19
• 4.1.1 개념 19
• 4.1.2 등장 배경 19
• 4.1.3 정책 목표와 한계 20
• 4.2 첨단지식센터 개발 지원제도 23
• 4.2.1 입지 지원 제도 23
• 4.2.2 세제감면 제도 24
• 4.2.3 자금 지원 제도 24
• 4.3 첨단지식센터 개발 프로젝트 금융 27
• 4.3.1 프로젝트 금융의 개념 27
• 4.3.2 프로젝트 금융의 특성 27
• 4.3.3 프로젝트 금융의 구조 28
• 4.3.4 개발자금 조달방안 29
• 4.3.5 프로젝트 금융투자회사 33
• 4.4 국내·외의 부동산 적정 개발 사례 35
• 제5장 연구 대상지의 사업 환경 분석 40
• 5.1 GM대우 현황 40
• 5.1.1 대우-GM간 제휴 40
• 5.1.2 GM대우의 발전 41
• 5.2 성남시의 입지 환경 분석 44
• 5.2.1 광역적 입지 환경 44
• 5.2.2 교통 환경 45
• 5.2.3 지리적 특성 분석 46
• 5.3 성남시의 인문·사회 환경 분석 47
• 5.3.1 인문 환경 분석 47
• 5.3.2 사회 환경 분석 48
• 5.4 성남시 첨단지식센터의 시장 환경 분석 50
• 5.4.1 성남비전 2020 50
• 5.4.2 판교테크노 밸리 53
• 5.4.3 야탑 밸리 54
• 5.4.4 성남산업단지 현황 54
• 5.5.5 분당 오피스 시장 현황 55
• 제6장 연구 대상지의 첨단지식센터 개발 방안 56
• 6.1 대상지 분석 56
• 6.1.1 사업의 개요 56
• 6.1.2 사업의 전제조건 57
• 6.2 수익성 비교 분석 57
• 6.2.1 사업별 분양 개요 59
• 6.2.2 사업별 기본 가정 59
• 6.2.3 사업별 분양 수익률 분석 60
• 6.2.4 PFV 이용에 따른 수익률 분석 61
• 6.3 현금 흐름 분석 64
• 6.4 민감도 분석 65
• 6.5 시사점 67
• 제7장 결론 69
• 7.1 연구의 요약 69
• 7.2 연구의 한계 및 향후 과제71
• 영문요약 72