CAPM을 이용한 상장리츠의 수익과 위험에 관한 실증분석 : 싱가포르, 홍콩, 일본을 중심으로 = Empirical study on the return and risk of listed REITs by CAPM : focused on Singapore, Hong Kong, Japan

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 국토교통부(2015), 국토연구원(2015) 등 선행연구를 통해 발굴된 아시아 선진 리츠시장의 활성화 요인인 스폰서리츠, 대규모IPO, 포트폴리오 확대 등이 리츠의 수익과 위험에 미치는 영향에 대한 실증분석을 수행하였다.
분석대상은 아시아 주요 리츠시장인 싱가포르와 홍콩, 일본의 증권거래소에 공시된 상장리츠이며, 이들 리츠가 기업공개를 한 이후 2016년까지의 시계열 자료를 수집하여 분석에 활용하였다. 분석방법으로는 CAPM방법론의 하나로서 유사한 선행연구에서 활용된 2단계 횡단면분석을 사용하였다.
분석결과 리츠의 존속기간이 오래되고 지속적인 자산편입을 통한 부동산포트폴리오의 확대한다면 리츠의 수익(Alpha)에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 포트폴리오의 확대는 동시에 위험(Beta)을 낮추는 것으로 나타났다. 스폰서의 지분율은 위험(Beta)에 (+)의 영향력을 보여주었는데, 이는 분석대상리츠의 상당부분을 차지하는 일본리츠시장의 특성에 기인한 것으로 판단된다. 한편 IPO시점의 자산규모는 어디에서도 유의하지 않은 것으로 나타났는데, 이는 상장이후의 수익 또는 위험보다는 상장자체의 성과에 영향을 미치는 변수이기 때문인 것으로 해석된다.
이러한 연구결과는 리츠가 지속적인 자산포트폴리오 확대를 통한 성장을 추구해야 하며, 만기형이 아닌 영속형리츠가 중심이 되는 시장으로 발전해야 한다는 점을 시사한다.
본 연구는 선행연구를 통해 발굴된 아시아 주요리츠시장의 상장 활성화 요인을 실증적으로 검증하여 기존 연구를 발전시킨 학술적 기여와 향후 제도보완 및 정책마련을 위한 근거를 제공하였다는 정책적 기여점이 있는 것으로 생각된다.
다만, 데이터의 한계로 인해 보다 다양한 변수를 고려하지 못하였고, 선행연구에서 검증한 다양한 연구모형을 사용하지 못하였다는 한계점이 존재하며, 후속연구를 통해 보완하도록 노력하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Previous studies conducted by ‘Ministry of Land, Infrastructure and Transport(2015)’ and “Korea Research Institute for Human Settlements(2015)’ have found that the listing activities were vitalized in the REITs market due to number of factors including: sponsor REIT; large scale IPO; and portfolio expansion. This study empirically analyze the impact of those factors on risk and return of REITs.
The analysis was based on REITs listed on Singapore, Hong Kong and Japan Stock exchange markets. Time series data was constructed from the time of REITs’ IPO until 2016. Two Stage Cross-sectional Test was used for the analysis which is one of the CAPM methodologies.
The result indicated that longer duration of the REITs and continuous portfolio expansion had positive effect on REITs profit (Alpha), while the expansion of the portfolio also reduced the risk(Beta). The sponsor’s stake showed a positive influence on the risk(Beta). This result is believed to be attributed to the characteristics of the Japanese REITs market, which accounts for a large part of the data.
On the other hand, the size of the asset at the time of IPO did not show any influence at all, because it is a variable that affects the result of the listing itself rather than the perforamce after the listing.
These findings suggest that K-REITs market should persue growth through continued asset portfolio expansion and focus on developing persistent REITs
This thesis contribute to the advancement of related research area, and provides statistical basis for Korean REIT policies development.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1.연구의 배경 1
• 2.연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 체계 3
• 1.연구의 범위 3
• 2.연구의 체계 3
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 5
• 제1절 리츠(REITs) 5
• 1.리츠의 도입 및 개요 5
• 2.리츠의 유형 7
• 3.리츠의 성장전략 10
• 4.UP-REIT(업리츠) 11
• 제2절 대상국가 리츠시장 검토 14
• 1.싱가포르 14
• 2.홍콩 17
• 3.일본 18
• 4.소결 20
• 제3절 CAPM 21
• 1.CAPM의 개요 21
• 2.자본시장선과 증권시장선 21
• 3.CAPM의 가정 23
• 4.Sharpe모형, Jensen모형 24
• 제4절 선행연구검토 26
• 1.리츠연구 26
• 2.CAPM연구 34
• 3.소결 38
• 제3장 연구방법 및 분석자료 39
• 제1절 연구방법 39
• 제2절 분석자료 41
• 1.변수의 구성 41
• 2.자료의 수집 42
• 제4장 실증분석 44
• 제1절. 회귀분석 1단계 - Alpha와 Beta의 추출 44
• 1.3개국 종합 Alpha와 Beta 기초통계량 44
• 2.국가별 Alpha와 Beta 기초통계량 45
• 제2절. 회귀분석 2단계 - Alpha와 Beta 영향요인 분석 48
• 1.3개국 독립변수의 기초통계량 48
• 2.국가별 독립변수 기초통계량 49
• 3.회귀분석 2단계 결과 52
• 제5장 결론 57
• 제1절 연구요약 및 시사점 57
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구방향 59
• 참 고 문 헌 60
• ABSTRACT 66